Суд, разрешая вопрос о действительности сделки субаренды, затрагивающей права сособственников земельного участка, обязан привлечь их к участию в деле
Постановление АС Северо-Кавказского округа от 28.08.2026 по делу А32-71497/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]
📖 Фабула дела
ИП Салогуб Л.Н. (истец) потребовала признать расторгнутыми договоры субаренды двух земельных участков сельскохозяйственного назначения, обязать ИП Гетман О.В. (ответчик) освободить земли и передать их по акту. Истец утверждала, что спорные соглашения от 2026 года являются ничтожными предварительными договорами, а ответчик пользуется участками без законных оснований и согласия собственников долей. Ответчик ссылался на действующие договоры субаренды 2024 года, фактическое исполнение обязательств и добросовестность своего поведения.
🏛️ Решения нижестоящих судов
Суд первой инстанции признал договоры от 10.03.2026 и 11.09.2026 ничтожными, так как они не содержали признаков предварительных договоров и были заключены без согласия сособственников земель. Суд обязал ответчика освободить участки, поскольку правовые основания для их использования отсутствовали. Апелляционный суд переквалифицировал спорные документы как действующие договоры субаренды, продлевающие ранее заключенные сделки 2024 года. Суд указал, что отсутствие согласия арендодателей делает сделку оспоримой, а не ничтожной, причем правом на оспаривание обладают только собственники, которые не заявляли требований. Также суд применил принцип эстоппель, сочтя поведение истца недобросовестным из-за умолчания о фактическом исполнении договоров, и восстановил ответчику срок на обжалование из-за ненадлежащего извещения.
🗣️ Позиции сторон
Заявитель кассационной жалобы (истец) указывал на игнорирование судом доводов о возможной фальсификации подписей и использовании утраченной печати, а также на непривлечение к делу собственников земельных долей, чьи права напрямую затрагиваются спором. Истец настаивал, что имеет право оспаривать сделки как участник долевой собственности и арендатор. Позиция ответчика сводилась к тому, что договоры реально исполнялись: он вносил плату, вел переговоры с сыном истца и добросовестно полагался на сложившиеся отношения. Ответчик отрицал наличие оснований для расторжения договоров и указывал на противоречивое поведение истца, который ранее принимал исполнение, а затем потребовал возврата земли.
🧭 Позиция кассации
Нижестоящие суды разрешили вопрос о действительности сделок субаренды и правах пользования землей без привлечения к участию в деле собственников земельных долей, лишив их возможности защитить свои интересы. Кроме того, суды не оценили обстоятельства заключения договоров через сына истца, не имевшего подтвержденных полномочий, и доводы об утрате печати и несоответствии подписей. Кассация отметила, что вывод о применении принципа эстоппель преждевременен без проверки факта волеизъявления истца на совершение сделок. Суды обязаны проверить совокупность доказательств, включая позицию сына истца, через которого велись переговоры и расчеты, а также позицию собственников долей.
📌 Итог
Суд кассационной инстанции отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края для устранения допущенных нарушений.
ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»
#аренда #ЗУ #недействительность_сделок #надлежащий_ответчик #АС_Северо_Кавказского_округа