При выкупе изымаемого помещения нельзя допускать двойной учет стоимости земли и общего имущества, а требование о выкупе не требует заявления о прекращении права

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 21.07.2026 по делу А53-13564/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель потребовал от администрации города Ростова-на-Дону выкупить нежилое помещение в аварийном многоквартирном доме, возместить стоимость доли земельного участка, общего имущества, непроизведенного капитального ремонта и убытков, а также прекратить его право собственности. Дом признали аварийным в 2018 году, а земельный участок и помещения изъяли для муниципальных нужд в 2021 году. Предмет спора свелся к определению итоговой выкупной цены изымаемого объекта и порядку перехода права собственности.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Арбитражный суд Ростовской области от 19.06.2025 удовлетворил требования о выкупе помещения за 23 484 215 руб., но отказал в признании и прекращении права собственности из-за смешения способов защиты. Апелляционный суд постановлением от 04.03.2026 изменил решение, увеличил выкупную цену до 32 512 884 руб. на основании новой судебной экспертизы и обязал администрацию признать право муниципальной собственности после перечисления возмещения.

🗣️ Позиции сторон

Администрация оспорила выводы эксперта, указав на двойной счет: рыночная стоимость помещения по сравнению с аналогами уже включает долю земельного участка и общего имущества, поэтому прибавлять их отдельно нельзя. Предприниматель настаивал на законности выводов апелляционного суда и достоверности назначенной им судебной экспертизы.

🧭 Позиция кассации

Суд округа указал на две существенные ошибки. Во-первых, апелляционный суд некритически принял выводы эксперта, который применил сравнительный подход, но не исследовал, заложена ли стоимость общего имущества и земли в цены объектов-аналогов. Суды обязаны проверить, не привело ли отдельное суммирование стоимости помещения, земли и общего имущества к двойному учету. Во-вторых, нижестоящие суды не учли, что требование о выкупе не требует прямого указания на прекращение и признание права собственности: само вступившее в силу решение суда об изъятии служит основанием для государственной регистрации перехода прав. При новом рассмотрении апелляционный суд обязан всесторонне оценить доказательства, при необходимости назначить повторную экспертизу и правильно применить нормы о порядке перехода прав.

📌 Итог

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#изъятие_ЗУ #недвижимость #доказательства #ЕГРН #АС_Северо_Кавказского_округа