Квалификация неузаконенной реконструкции существенным недостатком требует строительной экспертизы на предмет затрагивания несущих конструкций
Постановление АС Дальневосточного округа от 07.07.2026 по делу А59-2338/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]
📖 Фабула дела
28.04.2022 ООО «Золотой дракон» приобрело у ООО «Сахалингеосервис» два нежилых помещения в цокольном этаже многоквартирного дома за 6 000 000 руб. 24.10.2024 покупатель направил претензию о расторжении договоров, выявив отдельный вход, отсутствовавший в планах ЕГРН. После отказа истец обратился в суд с иском о расторжении сделок, возврате уплаченных средств и принятии имущества обратно.
🏛️ Решения нижестоящих судов
Арбитражный суд Сахалинской области удовлетворил иск: расторг договоры, взыскал 6 000 000 руб. и обязал ответчика принять помещения. Суд признал входную группу самовольной постройкой, что является существенным и неустранимым недостатком. Пятый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с невозможностью устранения нарушения.
🗣️ Позиции сторон
Заявитель жалобы (ответчик): суд сделал преждевременный вывод о том, что вход затрагивает несущие конструкции, без назначения строительной экспертизы; суд самостоятельно изменил предмет иска, квалифицировав объекты как самовольную постройку; покупатель действовал как профессиональный участник рынка, осмотрел объекты и эксплуатировал их три года, а наличие второго входа исключает невозможность использования помещений.
Оппонент (истец): продавец не уведомил о незаконной реконструкции, а наличие неузаконенной пристройки создает риски сноса и делает невозможным безопасное использование объектов по назначению.
🧭 Позиция кассации
Нижестоящие суды не исследовали, затрагивает ли устройство дверного проема несущие конструкции, и не назначили экспертизу, требующуюся для установления таких фактов. Суды не оценили довод о наличии второго входа и возможности использования помещений без спорной пристройки. Суды не мотивировали признание двух самостоятельных помещений единым объектом и необходимость расторжения обоих договоров. Суды обязаны проверить наличие конструктивных изменений, оценить возможность эксплуатации помещений и исследовать доказательства в совокупности.
📌 Итог
Арбитражный суд Дальневосточного округа отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.
ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»
#расторжение_договора #недвижимость #экспертиза #доказательства #ст222 #АС_Дальневосточного_округа