Разрешение противоречий экспертиз и проверка согласия арендодателя обязательны при зачете стоимости неотделимых улучшений в выкупную цену помещения
Постановление АС Центрального округа от 23.06.2026 по делу А35-2837/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]
📖 Фабула дела
ООО «Курсстрой» обратилось к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения от 25.12.2023 с рассрочкой оплаты. Стороны не согласовали рыночную стоимость объекта и размер зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены, истец уточнил требования до 4 595 866,39 руб. Истец ссылался на собственный отчет об оценке и локальный сметный расчет, а ответчик утвердил цену и состав улучшений на основании муниципальных контрактов.
🏛️ Решения нижестоящих судов
Арбитражный суд Курской области удовлетворил требования истца, признав обоснованным заявленный размер рыночной стоимости помещения и стоимость неотделимых улучшений. Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводами первой инстанции о достоверности представленных истцом доказательств оценки.
🗣️ Позиции сторон
Заявитель жалобы: муниципальная экспертиза некорректно отнесла штукатурно-малярные работы к неотделимым улучшениям, хотя это текущий ремонт; установка кондиционеров не образует неотделимых улучшений; часть работ выполнена без согласия арендодателя.
Истец: стоимость улучшений подтверждена подготовленным им локальным сметным расчетом и отчетом независимого оценщика, поэтому они подлежат полному зачету в счет выкупной цены.
🧭 Позиция кассации
Нижестоящие суды не выяснили вопрос о приватизации земельного участка под зданием и не оценили необходимость включения стоимости права на этот участок в выкупную цену. Суды не устранили противоречия в судебной экспертизе относительно отнесения отдельных работ к текущему ремонту или неотделимым улучшениям и не проверили наличие согласия арендодателя на их проведение. При новом рассмотрении суду необходимо исследовать все отчеты об оценке на соответствие стандартам оценочной деятельности, разрешить противоречия экспертных выводов и определить действительную стоимость согласованных улучшений с учетом их износа.
📌 Итог
Судебная коллегия отменила судебные акты и обязала Арбитражный суд Курской области при новом рассмотрении устранить допущенные нарушения, исследовать все отчеты об оценке и разрешить противоречия экспертных выводов.
ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»
#недвижимость #аренда #разногласия #доказательства #АС_Центрального_округа