Принудительное включение условия о неустойке в договор выкупа нежилого помещения без согласия покупателя является незаконным

Постановление АС Московского округа от 23.06.2026 по делу А40-316122/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Трухменева обратилась в суд к Департаменту городского имущества Москвы с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в порядке выкупа по 159-ФЗ. Стороны не согласовали цену объекта, порядок оплаты, условие о залоге и пункт о штрафе за непредоставление страхового полиса. Суд назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости недвижимости и оценки стоимости неотделимых улучшений, выполненных арендатором.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия, установил цену договора на основании судебной экспертизы в размере 23 481 666 руб., исключил пункт о запрете использовать помещение как апартаменты и отказал в зачете стоимости перепланировки в счет выкупной цены. Суд также отказался исключить пункт 5.10, предусматривающий штраф в размере 1% от цены объектов за неисполнение обязанностей по страхованию. Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводами первой инстанции о наличии согласия Департамента на перепланировку как на текущий ремонт, а не на неотделимые улучшения.

🗣️ Позиции сторон

Истец (ИП Трухменева): суды незаконно отказали в зачете 11 765 000 руб. стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены; пункт 5.10 устанавливает завышенные санкции для покупателя, которые создают дополнительную финансовую нагрузку.
Ответчик (Департамент): объект является собственностью города, поэтому баланс интересов требует сохранения пункта 2.1.9 об ограничении использования помещения; цену выкупаемого имущества и условия договора должен устанавливать исключительно собственник.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права, отказав в исключении пункта 5.10. Суды не учли, что принудительное включение в договор условия о неустойке без прямого указания закона и согласия обеих сторон запрещено. Поскольку истец возражал против включения штрафа за непредоставление страхового полиса, а закон не обязывает покупателя нести такую ответственность при выкупе, данный пункт не подлежит включению в договор. Доводы Департамента об исключительном праве собственника устанавливать цену кассация отклонила, так как цена для субъектов малого предпринимательства определяется рыночной стоимостью по отчету независимого оценщика.

📌 Итог

Арбитражный суд Московского округа отменил судебные акты в части отказа в исключении пункта 5.10, исключил данный пункт из условий договора купли-продажи и взыскал с Департамента в пользу предпринимателя судебные расходы.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#аренда #недвижимость #разногласия #неустойка #АС_Московского_округа