НЕСООТВЕТСТВИЕ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМУ РЕГЛАМЕНТУ И ОТСУТСТВИЕ В ИЗВЕЩЕНИИ О ТОРГАХ ПРЕДЕЛЬНЫХ ПАРАМЕТРОВ СТРОИТЕЛЬСТВА СОЗДАЮТ ПРАВОВУЮ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОТНОСИТЕЛЬНО ПРЕДМЕТА АУКЦИОНА

Постановление АС Поволжского округа от 23.03.2026 по делу А65-16169/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «АР-Групп» обратилось в суд с иском к муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны» и индивидуальному предпринимателю Кривоножко П.М. о признании недействительными результатов открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (кадастровый номер 16:52:090202:38) и самого договора аренды от 11.04.2025 № 842/а, заключенного по итогам торгов.

Общество указало, что в извещении о торгах был указан вид использования «под складирование строительных материалов», который не соответствует градостроительному регламенту зоны П-2, а площадь участка — 929 кв. м — меньше минимально допустимой для аналогичных видов использования (1500 кв. м). Также заявлено, что в договоре аренды изменен вид использования на «Склад», что противоречит условиям аукциона.

Дело рассматривалось с участием Управления Росреестра по РТ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказалась в удовлетворении иска. Суд посчитал, что организатор торгов не нарушил закон: вид использования «под складирование строительных материалов» ранее применялся, участок сформирован до введения новых правил землепользования, а его использование допускается по ст. 85 ЗК РФ. Информация о подключении к инженерным сетям была предоставлена, категория земель указана, доступ к участку обеспечен сложившимися проездами.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал выводы первой инстанции, указав, что изменение формулировки вида использования в договоре на «Склад» не является существенным нарушением, не повлияло на конкуренцию и не влечет недействительность торгов. Также суд отметил, что истец сам инициировал аукцион и добровольно участвовал в нем.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО «АР-Групп») настаивал, что проведение аукциона нарушает подпункт 5 пункта 8 ст. 39.11 ЗК РФ, поскольку заявленный вид использования не соответствует градостроительному регламенту, а площадь участка меньше минимальной. Также нарушен подпункт 8 пункта 8 ст. 39.11 ЗК РФ — на участке находились объекты, ограничивающие доступ. Договор аренды ничтожен, так как в нем изменен вид использования, что запрещено ст. 39.8 и ст. 39.12 ЗК РФ.

Оппонент (ИП Кривоножко П.М.) возражал против жалобы, указав, что все доводы истца были предметом рассмотрения в нижестоящих судах и получили надлежащую правовую оценку. Полагал, что спор носит не правовой, а конкурентный характер.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды не исследовали ключевые обстоятельства: соответствие вида разрешенного использования и площади участка требованиям градостроительного регламента, наличие предельных параметров строительства в аукционной документации. При этом договор предусматривает строительство, но в извещении не указаны предельные параметры, что нарушает п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ и создает правовую неопределенность.

Кассационный суд указал, что изменение вида использования в договоре на «Склад» может свидетельствовать о выходе за рамки условий аукциона, что требует проверки. Отсутствие анализа этих вопросов в судебных актах свидетельствует о нарушении норм материального и процессуального права.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

ТГ-канал: «3-я инстанция: строительство»

#АС_Поволжского_округа