ИЗМЕНЕНИЕ РЕЖИМА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ, ИСКЛЮЧИВШЕЕ ЗАВЕРШЕНИЕ РАНЕЕ ДОПУЩЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ДОПУСКАЕТ ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ НЕЗАВИСИМО ОТ ДАТЫ УСТАНОВЛЕНИЯ ЗОНЫ ОХРАНЫ

Постановление АС Северо-Западного округа от 11.03.2026 по делу А21-16969/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр „Нижнее озеро“» обратилось в суд с иском к Правительству Калининградской области и Службе государственной охраны объектов культурного наследия с требованием обязать выкупить у него объект незавершенного строительства площадью 981,9 кв.м, степень готовности — 18,3%, по рыночной стоимости 155 833 248 руб.

Истец указал, что завершение строительства стало невозможным после приказа Службы от 01.10.2021 № 325, которым территория, где расположен объект, была включена в границы территории объекта культурного наследия «Здание гостиницы „Парк-Отель“», что запрещает строительство.

Ранее земельный участок был предоставлен для строительства культурно-делового центра, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в 2016 году. Иск подан в связи с изменением правового режима использования территории.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска, установив, что зона с особыми условиями использования территории была утверждена постановлением Правительства Калининградской области от 06.06.2013 № 386 — до вступления в силу Закона № 342-ФЗ от 03.08.2018, и поэтому нормы Земельного кодекса РФ о возмещении убытков не применяются. Также суд признал пропущенным срок исковой давности, поскольку об ограничениях истцу стало известно в 2018 году.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводом, что Участок уже входил в границы территории объекта культурного наследия до 2021 года, а приказ Службы не внес дополнительных ограничений. Суд сослался на запрет строительства в защитной зоне, установленный с 03.10.2016 по статье 34.1 Закона № 73-ФЗ.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы: изложил, что режим использования территории изменился только с приказом Службы от 01.10.2021 № 325, ранее участок находился в зоне регулирования застройки, допускавшей завершение строительства; сведения о включении в территорию объекта культурного наследия в ЕГРН появились лишь 14.01.2022; применение части 23 статьи 26 Закона № 342-ФЗ как основания для отказа противоречит позиции Конституционного Суда РФ.

Оппонент: считает, что ограничения действовали с 2013 года, а приказ 2021 года лишь подтвердил ранее установленный режим; истец знал о невозможности строительства с 2018 года, следовательно, пропущен срок исковой давности; требования не подлежат удовлетворению, так как не доказано изменение правового режима.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права. Подход, согласно которому положения ЗК РФ о возмещении убытков не применяются из-за даты 06.06.2013, противоречит конституционно-правовому смыслу части 23 статьи 26 Закона № 342-ФЗ, определенному Конституционным Судом РФ в постановлении от 01.12.2025 № 42-п.

Кассация указала, что суды не проверили, действительно ли объект незавершенного строительства находился в границах территории объекта культурного наследия до 2021 года, и не исследовали графическую часть постановления 2013 года, а также сведения в ЕГРН. Кроме того, вывод о неизменности режима проигнорировал положения статьи 3 Закона № 95-ФЗ, согласно которым требования о защитных зонах не распространяются на объекты с установленными зонами охраны.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.03.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2025, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: строительство»

#АС_Северо_Западного_округа