АРЕНДАТОР ОСВОБОЖДАЕТСЯ ОТ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, ЕСЛИ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО ЦЕЛЕВОМУ НАЗНАЧЕНИЮ СТАЛО НЕВОЗМОЖНЫМ ВСЛЕДСТВИЕ НЕЗАКОННЫХ АКТОВ И БЕЗДЕЙСТВИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ-ПУБЛИЧНОГО ОРГАНА, СОЗДАВШИХ ПРАВОВЫЕ ПРЕПЯТСТВИЯ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 03.03.2026 по делу А70-27326/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация города Кургана обратилась к индивидуальному предпринимателю Бабочкину Максиму Сергеевичу с иском о взыскании 753 733 руб. 68 коп. основного долга по договору аренды земельного участка за период с 1 января 2022 г. по 9 декабря 2024 г., а также 148 987 руб. 71 коп. пени.

Предприниматель заявил встречный иск об освобождении от обязанности по внесению арендной платы за период с 6 ноября 2020 г. по 13 декабря 2024 г., мотивируя это тем, что из-за решения администрации о развитии застроенной территории он не мог использовать участок по назначению — для строительства.

Спор возник на фоне нескольких судебных дел: отказа в выдаче разрешения на строительство, признания незаконным отказа в продлении срока аренды и отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила первоначальный иск администрации и отказалась во встречном иске предпринимателя. Суд исходил из того, что включение участка в границы застроенной территории не препятствовало его использованию, а предприниматель был осведомлен о рисках при продлении договора.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал выводы первой инстанции, указав, что отсутствие разрешения на строительство не связано с действиями администрации, а обязанность по оплате аренды сохраняется независимо от фактического использования участка.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (предприниматель) утверждал, что администрация чинила препятствия в пользовании участком: отказывала в продлении срока аренды и выдаче ГПЗУ, что делало невозможным строительство. По его мнению, арендная плата не подлежит взысканию за период, когда использование участка было юридически невозможным.

Оппонент (администрация) не представила отзыв на жалобу. В материалах дела содержится позиция, что арендатор не доказал наличие препятствий со стороны арендодателя, а обязанность по оплате вытекает из условий договора и не зависит от фактического использования участка.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды не учли существенные обстоятельства: с 13 августа 2022 г. до 13 февраля 2024 г. договор аренды прекратил действие, регистрация аренды была снята, и предприниматель юридически не мог использовать участок. Отказы в продлении договора и выдаче ГПЗУ были признаны судами незаконными, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательств со стороны администрации.

Кассация указала, что согласно статьям 328, 611, 612, 614 ГК РФ, если арендодатель своими действиями или бездействием препятствует использованию имущества, арендатор вправе требовать уменьшения платы или освобождения от неё. Применительно к делу, обязанность по оплате должна быть пересмотрена с учетом периода, когда пользование участком было невозможно по вине публичного органа.

📌 Итог

Отменить решение Арбитражного суда Тюменской области от 2 июля 2025 г. и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2025 г., направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: строительство»

#АС_Западно_Сибирского_округа