ОБЯЗАННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ПЕРЕДАТЬ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ МУНИЦИПАЛИТЕТУ ПО ИНВЕСТИЦИОННОМУ ДОГОВОРУ МОЖЕТ ВОЗНИКНУТЬ, ДАЖЕ ЕСЛИ ВКЛАД МУНИЦИПАЛИТЕТА НОСИЛ ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ХАРАКТЕР, А НЕ ПРЯМОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ

Постановление АС Уральского округа от 27.02.2026 по делу А07-43598/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратилась к обществу с ограниченной ответственностью «Спецстройинвест» с иском об обязании передать в муниципальную собственность пять жилых помещений в многоквартирном доме по ул. Айская, г. Уфа, общей площадью 505,5 кв. м, в соответствии с договором от 22.03.2021. Договор предусматривал строительство жилого дома за счет застройщика и последующую передачу части квартир администрации при условии благоустройства прилегающей территории. Стороны также вели переговоры о подписании актов приема-передачи, но общество впоследствии отказалось их подписывать.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска. Суд посчитал договор смешанным — сочетающим элементы договора подряда и купли-продажи будущей недвижимости. Основанием стало отсутствие встречного исполнения: администрация якобы не выполнила обязательства по благоустройству территории и созданию парковки общего пользования, а также не представила доказательств расходов на эти цели.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он согласился с выводами первой инстанции, указав, что отсутствие прямого условия о безвозмездной передаче квартир делает требование администрации необоснованным и нарушающим баланс интересов сторон.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (администрация) настаивал, что договор носит инвестиционный характер и должен квалифицироваться как непоименованный. Она указала, что выполнены работы по ремонту дорог, разметке и организации парковки, а участие администрации было организационным, а не финансовым. Также заявитель заявил о наличии разумных ожиданий по исполнению обязательств и о злоупотреблении правом со стороны общества.

Оппонент (общество) возражал против удовлетворения жалобы. Общество утверждало, что администрация не исполнила свои обязательства по договору, в частности — не обеспечила благоустройство за счет бюджета. По его мнению, обязанность по передаче квартир не может возникнуть без полного встречного исполнения.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды ошиблись в правовой квалификации договора и не учли фактическое поведение сторон. Договор следует рассматривать как непоименованный, связанный с инвестиционной деятельностью, регулируемый ст. 431 ГК РФ. Отсутствие прямого финансового участия администрации не исключает её вклада в виде предоставления территорий и организационного сопровождения. Кассация указала на проявление недобросовестности со стороны общества: после инициативы о передаче квартир и осмотра помещений оно отказалось от исполнения, что противоречит принципам добросовестности и разумности. Вопросы оценки доказательств и установления фактических обстоятельств требуют нового рассмотрения.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

ТГ-канал: «3-я инстанция: строительство»

#АС_Уральского_округа