АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ ВПРАВЕ ВЗЫСКИВАТЬ С ЗАСТРОЙЩИКА ЧАСТЬ ПЛАТЕЖА, ЯВЛЯЮЩУЮСЯ ВЫКУПНОЙ ЦЕНОЙ УЧАСТКА, БЕЗ ПРЕКРАЩЕНИЯ СВОЕГО ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ, ПОСКОЛЬКУ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЛИ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ПРЕКРАЩАЕТСЯ С РЕГИСТРАЦИЕЙ ПРАВА НА ПЕРВОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Постановление АС Центрального округа от 26.02.2026 по делу А83-9103/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Драгоненкова Елена Ильмировна обратилась к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Аркада Парк Два" с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.10.2021 № 1/2021-701.

Предмет спора — сумма основного долга в размере 84 960 000 руб., неустойка за период с 02.11.2021 по 20.11.2023 в размере 38 576 889 руб. и ежедневная пеня с 20.11.2023 по день вынесения решения.

Договор предусматривал строительство многоквартирного дома, а арендная плата включала денежные платежи, передачу жилых/нежилых помещений в натуре и уплату земельного налога. Стороны также имели взаимные обязательства: застройщик — оплата, арендодатели — предоставление технических условий и ГПЗУ.

Спор возник из-за частичного исполнения обязательств по оплате и последующего требования взыскания задолженности после направления претензии.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск полностью: с ООО "СЗ "Аркада Парк Два" взыскано 84 960 000 руб. долга, 38 576 880 руб. пени по 20.11.2023, а также пеня за каждый день просрочки после этой даты и госпошлина в размере 200 000 руб. Суд квалифицировал отношения как арендные и признал наличие задолженности.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, но указал, что договор является смешанным — сочетает элементы аренды и предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости. При этом суд отметил, что правовая квалификация не повлияла на выводы, поскольку предметом иска являются денежные обязательства, подлежащие исполнению.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО "СЗ "Аркада Парк Два") указал, что суды неправильно квалифицировали договор, который по сути является смешанным, и не учли, что часть арендной платы фактически представляет собой выкупную стоимость земельного участка. Также общество заявило, что обязательства по предоставлению технических условий и ГПЗУ со стороны арендодателя не исполнены, что препятствовало получению разрешения на строительство.

Кроме того, кассатор указал на процессуальные нарушения: отказ в объединении дел и назначении экспертизы, а также на наличие обстоятельств, свидетельствующих о прекращении договора по соглашению сторон.

Оппонент (ИП Драгоненкова Е.И.) возражал против жалобы, полагая, что суды правильно установили факт задолженности и обязанность её погасить. Представитель считал, что нарушения со стороны арендодателя отсутствуют, а все условия для исполнения обязательств были созданы.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды допустили существенные ошибки в применении норм материального и процессуального права. Не исследован вопрос о том, какая часть арендной платы является выкупной стоимостью земельного участка, особенно с учетом положений Вводного закона и ЖК РФ, согласно которым при регистрации первого помещения в МКД земельный участок переходит в долевую собственность, а договор аренды прекращается.

Судам следовало провести системное толкование условий договора (включая пункты 8.3.3 и 8.5), учитывая разъяснения Пленума ВС РФ № 49, и установить, могла ли быть взыскана вся сумма при сохранении права собственности арендодателей на участок.

Также не было должным образом проверено, связан ли отказ в выдаче разрешения на строительство с ненадлежащим исполнением обязательств по предоставлению документов. Кроме того, суды не рассмотрели вопрос об объединении дел и не оценили необходимость экспертизы.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

ТГ-канал: «3-я инстанция: строительство»

#АС_Центрального_округа