УТРАТА ОБЪЕКТА РЕКОНСТРУКЦИИ ИЗ-ЗА ДЛИТЕЛЬНОГО БЕЗДЕЙСТВИЯ ИНВЕСТОРА НЕ ЯВЛЯЕТСЯ СУЩЕСТВЕННЫМ ИЗМЕНЕНИЕМ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ, ПОСКОЛЬКУ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ УЧАСТНИК ОБОРОТА ДОЛЖЕН БЫЛ ПРЕДВИДЕТЬ И НЕСТИ РИСК УХУДШЕНИЯ СОСТОЯНИЯ ТАКОГО АКТИВА

Постановление АС Московского округа от 20.02.2026 по делу А41-28164/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «ВР Групп альянс» обратилось к Администрации Дмитровского городского округа Московской области с иском о расторжении соглашения от 07.12.2015 № 584 в части обязательства по реконструкции пристройки к детсаду на 72 места, мотивировав это тем, что объект незавершенного строительства был снесен.

Стороны заключили инвестиционное соглашение, согласно которому инвестор обязался завершить строительство пристройки параллельно со строительством жилого комплекса «Северное сияние». Проектная документация была разработана в 2016 году, положительная экспертиза получена, но строительные работы начаты не были.

Администрация заявила встречный иск об обязании исполнить обязательство по соглашению. Суд первой инстанции удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречном. Апелляция оставила решение без изменения.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск о расторжении соглашения в части, признав невозможность исполнения обязательства из-за сноса пристройки. Суд исходил из выводов судебной строительно-технической экспертизы, согласно которой снос объекта изменяет характер работ с реконструкции на новое строительство, что влечет существенное увеличение объема и стоимости работ.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, поддержав выводы о существенном изменении обстоятельств по статье 451 ГК РФ и признав, что исполнение обязательства в прежнем виде стало невозможным.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (Администрация Дмитровского городского округа и Министерство жилищной политики): указали на нарушение баланса встречных предоставлений, недобросовестность истца, который длительное время не приступал к работам, и утверждают, что утрата объекта — следствие бездействия инвестора, а не непреодолимое обстоятельство.

Оппонент (ООО «ВР Групп альянс»): настаивает, что прекращение существования объекта делает исполнение обязательства невозможным, а потому подлежит применению статья 451 ГК РФ о существенном изменении обстоятельств.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды ошиблись в применении статьи 451 ГК РФ. Утрата объекта не является чрезвычайным и непредвиденным обстоятельством, поскольку состояние пристройки было известно с 2012 года, а инвестор как профессиональный застройщик должен был учитывать риск его ухудшения.

Экспертное заключение признано общим и предположительным, так как не содержит сопоставимых сметных расчетов и анализа экономической целесообразности. Отказ от обязательства по ссылке на последствия собственного бездействия противоречит статье 10 ГК РФ о добросовестности.

Однако понуждение к исполнению обязательства в прежней формулировке также невозможно, поскольку объект отсутствует. Сторонам необходимо изменить условия соглашения для достижения его цели — создания образовательного объекта на 72 места.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и принял новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и встречного иска.

ТГ-канал: «3-я инстанция: строительство»

#АС_Московского_округа