ОТЧУЖДЕНИЕ ЗАСТРОЙЩИКОМ ДОЛИ ИНВЕСТОРА В ПОСТРОЕННОМ ОБЪЕКТЕ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ ПОРОЖДАЕТ ПРАВО ИНВЕСТОРА НА ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ В РАЗМЕРЕ ЕЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕЗАВИСИМО ОТ ПОДПИСАНИЯ АКТА О РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

Постановление АС Московского округа от 29.05.2026 по делу А41-61472/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области обратилась к ООО «Эскиз Строй Проект» с иском об обязании исполнить условия инвестиционного контракта и взыскании рыночной стоимости 4,70% жилых и 13% нежилых помещений от общей площади жилого дома по адресу: Московская область, г.о. Люберцы, р.п. Октябрьский, ул. 60 Лет Победы, д. 10А.

Инвестиционный контракт от 19.11.2001 был заключён между администрацией и ООО «Риндайл», а права и обязанности застройщика по строительству корпуса № 2 переуступлены ООО «Эскиз Строй Проект» по дополнительному соглашению от 30.07.2014 № 8.

Объект введён в эксплуатацию 04.02.2016, но акт о реализации проекта сторонами не подписан, а помещения, причитающиеся Администрации, переданы третьим лицам.

Истец уточнил требования и потребовал взыскать убытки в виде рыночной стоимости недополученного имущества, ссылаясь на нарушение обязательств ответчиком.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция: Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении иска. Суд посчитал, что единственным способом защиты прав по инвестиционному контракту является требование о понуждении к подписанию акта реализации проекта, который не подписан. Также суд указал на отсутствие встречного предоставления со стороны Администрации и признание пропущенным срока исковой давности — истец обратился в суд 15.07.2025, хотя срок оформления прав истек 04.05.2016.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он согласился с выводами первой инстанции, поддержав позицию о пропуске срока истины и отсутствии оснований для взыскания убытков без подписания акта реализации.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (Администрация):
— Инвестиционный контракт порождает обязательство передать имущественную долю, а после ввода объекта в эксплуатацию — обязанность оформить права;

— Поскольку помещения уже отчуждены третьим лицам, восстановление прав возможно только через взыскание убытков в размере рыночной стоимости;

— Отказ в назначении судебной экспертизы лишил возможность представить доказательства; также имело место злоупотребление правом со стороны ответчика, что влияет на течение срока исковой давности.

Оппонент (ООО «Эскиз Строй Проект»):
— Не представлено встречного предоставления по дополнительному соглашению;

— Требования подлежат отказу из-за пропуска срока исковой давности;

— Акт реализации не подписан, следовательно, обязательство о передаче имущества не возникло.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды ошибочно квалифицировали отношения как не порождающие обязательства о передаче имущества без акта реализации. По существу, инвестиционный контракт аналогичен договору купли-продажи будущей недвижимости, и при вводе объекта в эксплуатацию у ответчика возникает обязанность обеспечить передачу доли или возместить её стоимость.

Кассация указала, что при невозможности фактической передачи имущества вследствие его отчуждения третьим лицам, способом защиты является взыскание убытков по статьям 15 и 393 ГК РФ. Также суды не учли доводы о злоупотреблении правом и не определили момент начала течения срока исковой давности с учётом момента, когда стало известно о невозможности исполнения.

Кассационный суд постановил установить обстоятельства выбытия имущественной доли, наличие убытков и необходимость назначения оценочной экспертизы.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: строительство»

#АС_Московского_округа