В СПОРЕ О ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОСЛЕ ЗАВЕРШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОДЛЕЖИТ ИЗМЕНЕНИЮ НА СООТВЕТСТВУЮЩИЙ ФАКТИЧЕСКОМУ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ, А ИТОГОВАЯ РЕДАКЦИЯ СПОРНЫХ УСЛОВИЙ ДОЛЖНА БЫТЬ ОТРАЖЕНА В РЕЗОЛЮТИВНОЙ ЧАСТИ СУДЕБНОГО АКТА

Постановление АС Центрального округа от 06.04.2026 по делу А09-10607/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Зубов Сергей Анатольевич обратился к Брянской городской администрации с иском об утверждении пунктов 1.1 и 2.1 договора аренды от 27.04.2023 № 49973Г в своей редакции, а также об исключении пункта 3.2 и Приложения № 1 к договору.

Спор возник при заключении нового договора аренды земельного участка после завершения строительства универсального здания общественного назначения, которое зарегистрировано за истцом. Истец настаивал на изменении разрешённого использования участка и увеличении срока аренды до 49 лет.

Разногласия касались целевого назначения участка, срока аренды и порядка расчёта арендной платы. Стороны не достигли соглашения, после чего спор был передан в арбитражный суд.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск полностью: утвердила пункт 1.1 договора в редакции истца (с изменением разрешённого использования), установила срок аренды 49 лет по пункту 2.1 и исключила пункты 3.2 и Приложение № 1, указав, что порядок расчёта арендной платы содержится в пункте 3.1.

Апелляционный суд оставил решение без изменения в части пункта 2.1, но отменил его в части пунктов 1.1, 3.2 и Приложения № 1. Он принял эти положения в редакции администрации, мотивировав это тем, что изменение разрешённого использования недопустимо без соблюдения установленных правил, а исключение пункта 3.2 и приложения лишает договор определённости по существенному условию — размеру арендной платы.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (Зубов С.А.) настаивал, что после ввода здания в эксплуатацию разрешённое использование "для строительства" утратило смысл, и должно быть изменено на "многофункциональные нежилые здания". Также он указывал, что пункт 3.1 договора содержит полную информацию о расчёте арендной платы, поэтому пункты 3.2 и Приложение № 1 избыточны.

Оппонент (администрация) возражал против изменений, ссылаясь на запрет самостоятельного изменения вида разрешённого использования по статье 39.8 ЗК РФ и необходимость сохранения в договоре конкретного расчёта арендной платы как существенного условия.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что апелляционный суд не учёл факт завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, вследствие чего использование участка под "строительство" стало несоответствующим действительности. В таких условиях требовалось переопределить разрешённое использование с учётом сложившихся обстоятельств.

Также суд отметил, что апелляционный суд, принимая условия договора в редакции администрации, не указал их в резолютивной части постановления, что нарушает требования статьи 445 ГК РФ и п. 42 постановления Пленума ВС № 49.

Кроме того, не была проведена оценка соответствия расчёта арендной платы в Приложении № 1 региональному порядку (Постановление № 595-П), в частности — применение дневной платы вместо годовой.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: строительство»

#АС_Центрального_округа