В ТЕЧЕНИЕ ГАРАНТИЙНОГО СРОКА ДЕЙСТВУЕТ ПРЕЗУМПЦИЯ ВИНЫ ЗАСТРОЙЩИКА, ПОЭТОМУ БРЕМЯ ДОКАЗЫВАНИЯ ПРИЧИН ВОЗНИКНОВЕНИЯ НЕДОСТАТКОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ВОЗЛАГАЕТСЯ НА НЕГО, А НЕ НА ИСТЦА

Постановление АС Московского округа от 17.02.2026 по делу А40-219685/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Управляющая компания Полянка/44» обратилось к АО «Телеком» с иском об обязании устранить дефекты общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Большая Полянка, д. 44, выявленные в течение гарантийного срока.

Истец потребовал провести работы по предотвращению попадания осадков через кровельное покрытие и швы примыкания коробов вентиляции на технических этажах особняков Орхидея (NB3), Лотос (NB2), Мускат (НВ1), Шафран (НВ2), Гортензия (NB1.3), Магнолия (NB1.2), Камелия (NB1.1), а также отремонтировать кровлю в особняке Мускат для исключения скопления влаги.

Гарантийный срок на объект долевого строительства истекал 12 марта 2024 года. Претензия направлена 26 февраля 2024 года, иск подан 6 сентября 2024 года.

Спор касается наличия недостатков при строительстве, их характера, соблюдения претензионного порядка и сроков обращения.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении требований полностью. Суд указал, что истец не представил достаточных доказательств, позволяющих идентифицировать место и характер дефектов, а также не провел совместный осмотр с ответчиком согласно постановлению Правительства РФ № 2380. Также суд признал пропущенным срок исковой давности, поскольку аналогичные протечки были зафиксированы в августе 2020 года.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводами первой инстанции о недоказанности дефектов и пропуске срока исковой давности.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы — ООО «УК Полянка/44» — настаивал, что дефекты относятся к конструктивным элементам здания, а не к инженерному оборудованию, поэтому гарантийный срок составляет пять лет. Истец указал, что претензия направлена до окончания гарантийного срока, а презумпция вины застройщика действует в течение этого периода. Также заявитель просил назначить экспертизу, но ходатайство было отклонено.

Оппонент — АО «Телеком» — утверждал, что требования касаются инженерного оборудования, срок на которое составляет три года и истёк в 2022 году. Ответчик также настаивал на том, что истец нарушил порядок выявления недостатков, не проведя совместный осмотр, и пропустил срок исковой давности.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды неправомерно переложили бремя доказывания причин дефектов на истца, тогда как в рамках гарантийного срока действует презумпция вины застройщика. Нарушение статьи 65 АПК РФ повлияло на возможность истца представить доказательства, включая ходатайство об экспертизе.

Ошибка также заключалась в неверном определении начала течения срока исковой давности. В соответствии с пунктом 3 статьи 725 ГК РФ, он начинается со дня заявления о недостатках — 26 февраля 2024 года, то есть до окончания гарантийного срока. Следовательно, срок исковой давности не истёк.

Кроме того, суды ошибочно применили постановление Правительства РФ № 2380, регулирующее передачу объекта, а не порядок выявления дефектов в гарантийный период.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ТГ-канал: «3-я инстанция: строительство»

#АС_Московского_округа