Купил квартиру - живёшь на стройке. Часть 2. Текстовая версия на русском языке репортажа Hetq:
youtubeОдин из самых показательных примеров этой проблемы связан с домом на Микояна, 64, где шесть корпусов строила N&S Construction. Компания получила акт ввода в эксплуатацию, а через восемь месяцев объявила себя банкротом, оставив более тысячи собственников без документов на квартиры. До этого дом восемь раз получал от мэрии продление сроков строительства. Юрист и жительница этого дома Марине Товмасян через суд добилась признания застройщика банкротом, чтобы вернуть 17 млн драм, которые она заплатила за квартиру. И здесь возникает парадоксальная ситуация: до банкротства застройщик теоретически мог оформить документы и передать людям право собственности, а после начала процедуры всё перешло под контроль суда и конкурсного управляющего, и получение документов стало ещё сложнее.
То есть даже ситуация, в которой покупатель вроде бы добился своего через суд, совершенно не означает, что он быстро получит квартиру или деньги. И это, пожалуй, одна из главных проблем всей системы. Банкротство должно быть механизмом решения финансовых проблем компании, но в строительстве оно в некоторых случаях превращается в способ уйти от обязательств перед покупателями. Застройщик говорит: «Денег нет», а покупатель отвечает: «Но я свои деньги уже заплатил». И дальше начинается процесс, который может продолжаться годами.
При этом было бы неправильно говорить, что все задержки происходят исключительно по вине застройщиков. У них есть вполне конкретные аргументы. Президент ассоциации, которая объединяет около 50 застройщиков, утверждает, что сами строительные компании ответственны примерно за 10–15% задержек, а остальное связано с объективными обстоятельствами. Разрешения на строительство раньше часто выдавались на 2–3 года, хотя реальный срок строительства крупного проекта может составлять около пяти лет. С 2024 года продление сроков стало платным, и для здания площадью 15 тысяч квадратных метров в центральной части Еревана дополнительный год может стоить около 52,5 млн драм.
Плюс административные процедуры, технические условия, проблемы с подключением к сетям, ограничения со стороны Veolia Джур из-за нехватки воды, рост стоимости подключения к электричеству и вообще серьёзное изменение стоимости строительства за последние несколько лет. Многие проекты, которые сегодня должны были уже быть закончены, начинались в 2020–2022 годах и прошли через пандемию, войну и валютные колебания.
То есть объективные причины действительно есть. Но для покупателя это мало что меняет. Ипотека не переносит платежи из-за того, что застройщик не получил технические условия, а арендодатель не даёт бесплатный год только потому, что дом задерживается. Покупатель продолжает нести свои расходы практически независимо от того, что происходит со строительством.
И здесь, мне кажется, как раз находится главный конфликт всей истории. У застройщика может быть реальная причина для задержки, которая с его точки зрения совершенно объективна. Но покупатель при этом всё равно получает совершенно реальную проблему: он не может пользоваться своей квартирой, продолжает платить банку и зачастую вынужден дополнительно платить за аренду.
При этом государство тоже не всегда может быстро решить эту проблему. У мэрии Еревана есть список примерно из 40 застройщиков, которые не подали заявки на продление сроков. Есть объекты, где строительство фактически остановлено, и по одному из них в Аване уже возбуждено уголовное дело. Есть дома в Арабкире, где застройщика вообще невозможно найти, хотя люди уже живут внутри без акта ввода и документов.
Получается ситуация, в которой у каждой стороны есть свои аргументы, но человек, который просто хотел купить квартиру, в итоге оказывается между ними. И именно поэтому проблема просроченных новостроек гораздо сложнее, чем просто вопрос «плохой застройщик или хороший».
В третьей части расскажем, какие изменения сейчас предлагают внести в законодательство и главное: что стоит проверить человеку до того, как он отдаст деньги за квартиру, которой пока ещё не существует.
Источник: https://t.me/hetqonlineНовостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК
