Руслан Рентавед 🖌

Купол на Волге

В глэмпинги сейчас зовут под 21% годовых. Причём фиксированных: платят по графику, приехал кто-то в домик или нет.

Цифра красивая. Вопрос ровно один — откуда эти деньги берутся в тот месяц, когда домик стоит пустой.

На прошлой неделе я разбирал рынок глэмпингов и обещал показать конкретный проект. Показываю — и иду в него именно с этим вопросом.

И сразу главное: в этот четверг, 24 сентября, основатель придёт сюда на прямой эфир и будет отвечать на вопросы вживую. Мои и ваши. Сдвинул на неделю раньше, чем обещал.

Напомню свои критерии: есть ли объект в реестре, умеет ли он зарабатывать не только кроватью и кто им управляет. Прогоняю проект по ним.

«Точка Немо», яхтенный глэмпинг-парк на Волге в Ярославской области.

Сначала про человека, потому что в этом бизнесе он и есть главный актив.

Нина Синицына. До глэмпингов — вице-президент Adidas Group в СНГ, сейчас амбассадор Ассоциации глэмпингов России. Мы знакомы, и скажу честно: разговаривать с ней интереснее, чем с большинством людей в отрасли.

Первое. Объект работает с 2021 года, 28 круглогодичных домиков. Не рендеры, а пятилетняя история продаж — загрузку тут можно не обещать, а показать. Лучший глэмпинг России 2025 по версии Wheretotravel, 5,0 на Яндекс Картах.

Второе. Зарабатывает не только кроватью. Ресторан с видом, причал, спа на берегу, подогреваемый бассейн круглый год, зал для мероприятий. Это и есть ответ на главную боль формата — чем занят объект в ноябре и феврале.

Третье. Это уже не площадка, а сеть: Ярославль, Нижний Новгород, Тула, Палех, Алтай. В планах Мытищи и Тверь. Значит, есть управляющая компания с процессами, а не объект, который держится на энтузиазме владельца.

Теперь условия, которые компания предлагает инвестору.

Геокупол «Люкс» — 4,5 млн рублей, 38 квадратов. Расчётный доход 950 тысяч в год. Схема простая: вы покупаете дом и сдаёте его обратно управляющей компании в аренду.

Платежи фиксированные и от загрузки не зависят, но распределены по сезону — с осени до весны по 50 тысяч в месяц, в июле 175.

Ставка закреплена на два года, дальше ключевая ЦБ плюс 6%.

Через 24 месяца компания обязуется выкупить дом обратно в течение 100 дней. В основе расчёта — загрузка 70% и средний чек 10 100 ₽ в сутки.

Часть вопросов я ей уже задал, ответы пришли.

По земле: долгосрочная аренда больше чем на десять лет, назначение переведено под туризм и базы отдыха. По классификации: пройдена, причём гостиничная — четыре звезды. По словам Нины, это первый глэмпинг в России с отельными звёздами.

Напомню, в реестре по стране числятся 52 глэмпинга из почти восьмисот.

А теперь то, ради чего я всё это затеял.

Я не говорю, что проект хороший или нехороший. Я говорю, что Нина согласилась отвечать на вопросы публично — в нашей отрасли это редкость.

Вот что я спрошу у неё в эфире.

Про обратный выкуп. Это обязательство юрлица — какого именно? Оборот, баланс, история. Гарантия стоит ровно столько, сколько стоит тот, кто её выдал.

Про фиксированный платёж. Если он не зависит от загрузки — откуда он берётся в плохой год? Из выручки других площадок? Из новых продаж?

Про загрузку. 70% — расчётная цифра. Нужна фактическая помесячная за два года, а не средняя по удачному сезону.

Про землю. Назначение в порядке, но аренда у частного лица. До какого года договор и что происходит с домом, когда он заканчивается.

Про расходы. В расчёте есть строка: капитальный ремонт со второго года, до 150 тысяч. Хочу разобрать, что туда входит и как это считается.

Четверг, 24 сентября, здесь, в прямом эфире. Закладывайте час на прожарку. Будет полезно и интересно.

Время выберем вместе — голосование сразу под этим постом. Отмечайте все часы, когда вам удобно.

И приходите со своими вопросами — соберу их и задам.

Контакт Нины:
+7 925 411-55-77, Telegram и WhatsApp.

#недвижимость #инвестиции

#взаимопиар

Сегодня команда DREAMSMM собрала для вас уникальную подборку - только качественная и свежая информация:

📈 Канал Манго Инвест - не только инвестиции в недвижимость! Здесь вы увидите примеры наших работ. Наглядно, а главное - вместе с нами, пройдёте путь от покупки активов до сдачи их в аренду и реализации.
Мы расскажем вам о самом интересном!

📈 Дивиденды Forever - Лариса Морозова расскажет вам, какие компании и почему платят дивиденды и какие облигации стоят Вашего внимания. Если вы искали специалиста в мире дивидендов, то вам точно стоит подписаться.

🏠 Мир недвижимости - Всё о недвижимости в одном месте: квартиры, дома, участки и коммерческие объекты.

🏠 Метр² в квадрате – полезный канал с разборами от профессионального аналитика рынка недвижимости. Разбираем новости и тренды, проверяем скидки в новостройках, смотрим графики реальных цен.

🪙 Денежный потенциал - Получайте полезные рекомендации каждый день, чтобы эффективнее управлять своими деньгами и добиться финансовой независимости.

Подборка организована DREAMSMM

Плохой

Поделюсь личным. Я начал разрешать себе быть плохим. Расскажу, с чего это началось.

Я разучился ничего не делать. Выдаётся свободный час и я его не отдыхаю. Я его заполняю. Новости, чаты, что-нибудь полезное в уши. Даже когда просто сижу у окна, в голове сверлит: может, послушать? может, ответить кому-то? Как будто атрофировалось.

А в тишине не за что зацепиться. Остаёшься один на один с собой, и выясняется, что внутри лежит много всего: старые обиды, непризнанные ошибки, вопросы, на которые годами не хочется отвечать.

И затыкаю это телефоном, книгами, подкастом. Чем угодно, лишь бы не слышать. Я так делал годами.

Потом завёл вечерние прогулки один без наушников, без телефона в руке. Просто иду. Первые разы было очень странно, глупо, потом привык.

Когда в голове суета - сужается взгляд. Видишь поверхностно. Знаете режим горячей картошки? Кинули дело -быстро закрыл или перекинул дальше. Всё горит, всё валится.

Как волк с яйцами из старой игры. Они падают, падают, и остановиться не на чем. Следующее уже летит. Какие уж тут возможности - тут бы успеть.

Половина падающих яиц - не работа. Это моё желание быть хорошим для всех.

Мне пишут - отвечаю каждому. Просят встречу - соглашаюсь. Зовут куда-то - еду, хотя понимаю: пользы никакой, просто поддержать.

А ещё звонки. «Созвонимся буквально на минутку». Записная книжка большая, и таких минуток набирается столько, что по ним жизнь и разбирают. По кусочку в разные стороны.

Вот тогда я и начал разрешать себе быть плохим. Отказываться от созвона. От встречи. От выступления. От чужой идеи, в которую зовут. С прошлого года почти перестал ходить на дни рождения к знакомым - их много, а времени с семьёй и наедине с собой мало.

Первое время после каждого отказа было мерзко. Сказал «нет» и полдня сам себе противен. Я думал, это совесть.

Оказалось, нет. Просто раньше так не делал, вот и вся совесть. Отпустило не сразу.

Но за один отказ я заплатил по-настоящему.

Есть близкий знакомый, он делает один из крупнейших форумов по недвижимости. Знакомы мы были года четыре, не больше. Но бывает так: сходишься с человеком быстро, синхронизируешься, открываешься и кажется, будто знаете друг друга лет сто.

Дважды звал выступать - в России и за границей, я ездил. Позвал в третий раз. А у меня тогда всё складывалось не так, как хотелось. Я был разобран. Как боксёр, который только что проиграл важный бой, а его зовут на сцену - рассказать о пользе бокса и о том, как побеждать.

Он звонит: приезжай. Я говорю: дружище, не поеду. Почему? Нет настроения.

И вот здесь самое стыдное. Я не сказал ему правду. Не сказал, что у меня проблемы в бизнесе. Сказал обтекаемо: есть особенности, сейчас не до поездок. Побоялся выглядеть неудачником.

Он звонил ещё: приезжай, проветришься, ребята хорошие. Я отказался снова.

Он обиделся.

Раньше мы созванивались постоянно, подшучивали друг над другом - у него отличное чувство юмора. Теперь иногда сообщение, иногда ответ. Тепла нет.

Звучит эгоистично. Так и есть, не буду выкручиваться. Многие из тех, о ком я сейчас написал, читают этот канал. Кто-то обиделся, кто-то понял. Я всем рад, всех поздравляю - просто больше не могу быть везде.

Если разбирать себя по минуткам, тем, кто по-настоящему дорог, не достанется ничего.

Зато из тишины видно дальше. Начинаешь замечать то, чего в суете не видел - и решения, и людей, и себя самого. И возвращается вкус к простому: к чашке чая, к утру, когда тебе ещё никто не написал.


Хороших выходных, родные мои.

#доброеутро

Вы хотели зайти в РЕНТАЛЕНД?
Двери открываются

За этот месяц закрытых дверей мы работали над улучшением платформы РЕНТАЛЕНД

✴️Открыли три новые десятки:
"Приморье" , "Рекреация"  и "Проектировщики".

✴️Внедрили новый форматофлайн-встреч: Выезд на земельный участок с Евгением Быковым.

🔜 Чтобы попасть на нашу платформу, заходите на бесплатный эфир который будет в эту субботу. 

Эфир проведем 26 сентября (Сб.) в 12:00 

Тема: "Инвестиции с бюджетом до 10 млн. рублей."

📌 Евгений Быков покажет как заработал 3.5 миллиона рублей на земле, без вложений.

📌 Константин Самарин расскажет и покажет весь путь своего кейса с кладовками.
Вложил: 7.5. млн.
Получает: 200 000+ рублей каждый месяц

Эфир будет интересен всем кто:
- задаёт себе вопрос "Куда вложить до 10 млн. рублей?"
- решил разобраться в теме инвестиций в доходную землю и недвижимости

В конце эфира у вас будет возможность задать вопросы экспертам.

На эфире вас ждут два подарка

🎁 Розыгрыш 2-х бесплатных доступов на платформу РЕНТАЛЕНД
🎁 + личный  подарок  от Евгения Быкова

🗓Дата: 26 сентября в 12:00
Кол-во мест: 61

❗️Места разбирают быстро, регистрируйтесь прямо сейчас

РЕГИСТРАЦИЯ

Условия по семейной ипотеке изменятся с 1 октября. Для семей с одним ребенком ставка, которую сейчас фиксируют на уровне 6%, может вырасти вдвое.

Предложения пока обсуждаются, поэтому окончательные условия могут измениться. Но тем, кто планировал покупку жилья в ближайшее время, уже стоит разобраться, что происходит.

Эксперты ГК «КОРТРОС» разобрали возможные изменения, рассказали, кого они могут затронуть и стоит ли торопиться со сделкой.

Закрытые игроки

Информационный фон — тяжёлый. Глава российской делегации на переговорах в Вене Юлия Жданова заявила, что НАТО готовится к войне с Россией к 2029 году. По её словам, альянс намерен перевести противостояние в горячую фазу не позднее 2029–2030 годов.

На таком фоне инвесторы зажимаются. Но каждый по-своему.

Маленькие снимают с депозитов, держат кэш, уходят в «подушку». Средние ищут стабильный пассивный доход, смотрят в коммерцию, собирают склады, ГАБы, готовые арендные потоки. Крупные — кто-то бежит, но есть и те, кто остаётся. Эти ищут сильные проекты, которые переживут турбулентность. Готовы входить в длинные истории.

И вот здесь начинается самое интересное. Крупный капитал реализует проект. Небольшой инвестор получает возможность к нему присоединиться. Мост — фонды. ЗПИФ перестаёт быть просто упаковкой и становится главным каналом инвестиций в коммерческую недвижимость.

В розничных фондах недвижимости уже больше 1 трлн ₽. По итогам года ждут 1,3 трлн ₽. К 2030-му рынок может вырасти в 5 раз, до 5 трлн ₽. Ещё недавно рынок рос примерно на 50% в год: 400 млрд в 2023, 600 млрд в 2024, 900 млрд в 2025.

Кто держит рынок:

· УК «Современные фонды недвижимости» — 536,7 млрд;
· Parus Asset Management — 170 млрд;
· ДОМ. РФ — 104 млрд;
· «ВИМ Сбережения» — 88,9 млрд;
· MR Group — 33,6 млрд.

Главный актив — склады: 405 млрд, или 39% рынка. Офисы — 149 млрд. Торговля — 86 млрд. Ещё 170 млрд лежит в депозитах и ОФЗ.

Но есть сюжет интереснее статистики. С начала года зарегистрировали больше 300 новых личных фондов. Если по итогам 2025-го их активы превышали 0,5 трлн ₽, то сейчас могли перешагнуть 1,2 трлн ₽. Прогноз — 350–450 новых фондов ежегодно в ближайшие 2–3 года.

Зачем это средним и крупным предпринимателям? Это безопасность. Если правильно запаковать активы, то даже при личном банкротстве предпринимателя активы останутся и будут кормить его и семью.

При этом общий рынок инвестиций в недвижимость проседает. За 9 месяцев 2026-го ждут 600 млрд ₽, −12% г/г. Коммерческая недвижимость — 421,3 млрд, −25%. Офисы — 195 млрд, −22%. Склады и производство — 109 млрд, −14%. Торговля — 89 млрд, −23%. Гостиницы — 18 млрд, −60%. Растёт только жильё: 178,6 млрд, +45%.

По итогам 2026 года — 800 млрд ₽ против 1,1 трлн годом ранее. Не обвал, но уже отрицательный рост, как любят порой выражаться некоторые чиновники, чтобы сказать что-то позитивное.

В сухом остатке: не все деньги уходят с рынка — они меняют формат. Частный инвестор всё чаще идёт не в квадратные метры напрямую, а в ЗПИФ. Крупный капитал даёт проект, фонд даёт вход, малый инвестор получает долю. Если прогноз сбудется, к 2030-му ЗПИФы станут одними из главных игроков на рынке коммерческой недвижимости России.

P.S. Ожидаю хороших проектов от АКТИВО и жду, когда Simple Estate перейдёт на биржевые ЗПИФы. А может, и я что-то интересненькое скоро предложу. Есть идеи.

Романтика по ГОСТу

Карта курортной недвижимости в этом году не сдвинулась. Она перерисовалась.

Регионы, которые годами сами собой шли в списке желанных, из него выпали. От Крыма до Сочи. На их месте поднялись локации, о которых пять лет назад всерьёз не говорили. Шерегеш. Кавминводы. Про них — отдельно, но позже.

Сначала цифры, которые всё объясняют.

Загрузка отелей по стране за восемь месяцев — минус 6,3%.
Побережье Сочи — минус 16,4%.
Доля Сочи на рынке сервисных апартаментов — с двух третей в 2023-м до 17% к концу 2025-го.

Бронирования на сентябрь:
страна — минус 9%,
Крым — минус 64%,
Алтай — плюс 18%.

Курорт курорту рознь. «Курортная недвижимость» перестала быть общим знаменателем. Сейчас всё решает конкретная точка на карте и безопасность.

А теперь смена декораций. Загородный формат. Глэмпинги и инвестиции в них. Тут всё очень неоднозначно.

В город человек едет по делу. Ему нужна кровать подешевле — поэтому квартира и обыгрывает отель. За город едут не ночевать. Едут менять состояние: выспаться, побыть с семьёй, дойти до воды, сходить в баню. Панельная квартира этого не заменит.

Поэтому глэмпинги и росли как на дрожжах. Сейчас их около 776. За два года рынок удвоился.

С июня вступили в силу новые стандарты для средств размещения. Без записи в едином реестре работать нельзя: ни брать деньги за проживание, ни висеть на агрегаторах.

И вот цифра.

В реестре — 52 глэмпинга.

Пятьдесят два!!! Из семисот семидесяти шести.

Девять объектов из десяти работают на честном слове. В любой момент могут остаться без агрегаторов — то есть без основного канала продаж. И дело не в лени: около 60% не могут пройти классификацию в принципе. Ошибки заложили ещё на стройке.

Окупаемость тем временем уехала с трёх лет до пяти-шести. Вот чем закончилась эпоха «поставлю пять куполов на своём участке».

А теперь самое интересное. Что пишут, когда продают.

Я полистал объявления на Авито. Нашлась любопытная закономерность. Работающие комплексы — с баней, рестораном, инфраструктурой — выставляют с окупаемостью пять-семь лет.

Действующие площадки на один-два домика, которые тоже гордо зовут глэмпингом, просят цену из расчёта трёх лет.

Стартапы, где есть только идея и красивая картинка, продаются с окупаемостью два года.

Перечитайте эти три строки. Чем меньше в проекте настоящего бизнеса, тем лучше обещанная доходность.

Объяснение простое. Комплекс с историей продаж не продашь за два года окупаемости: покупатель откроет выгрузку из системы бронирования и всё увидит. А в идее проверять нечего. Там рисуется любая цифра.

И вопрос, который я задаю себе каждый раз: если объект правда приносит столько, сколько написано, зачем его продавать?

Тут же главное, о чём в презентациях не пишут никогда. Гарантий выхода нет ни у кого.

Через два-три года вы можете захотеть выйти. И пойдёте ровно туда же — в тот же список, где к июлю висело больше 150 объявлений. Конкурировать ценой с такими же, как вы.

Посчитайте, что будет при скидке в четверть. При доходности 20% годовых за два года вы накопите около 40%. Скидка съест почти всё заработанное. А в плохом сценарии заберёт и часть вложенного.

Вход в такие проекты всегда выглядит понятнее выхода. Спрашивать надо про оба.

Сам формат никуда не делся. Спрос настоящий: за город ездить не перестанут. Но заходить туда надо как в гостиничный бизнес, а не как в покупку красивого домика.

Я бы смотрел на три вещи.

Первое: есть ли объект в реестре.
Второе: умеет ли он зарабатывать не только кроватью — рестораном, спа, мероприятиями.
Третье: кто им управляет. Два одинаковых купола в одной локации дают разную доходность.

В сухом остатке: рынок отдыха перестал прощать ошибки на входе. Раньше турпоток вытаскивал любой объект. Теперь — только тот, который правильно собран.

Постараюсь найти проект для разбора, который работает больше 3 лет и всё это время считает загрузку. Со всеми цифрами — включая те, что мне не понравятся.

Если такой проект у вас есть для разбора, то присылайте моему помощнику Алиму.

Заработать 3,5 млн. на земле без вложений? Конечно возможно! 

26 сентября (Сб.) в 12:00 проведем эфир на тему: "Инвестиции с бюджетом до 10 млн. рублей."

📌Евгений Быков покажет как заработал 3.5 миллиона рублей на земле, без вложений.

📌Константин Самарин расскажет весь путь своего кейса с кладовками.
Вложил: 7.5. млн.
Получает: 200 000+ рублей каждый месяц

Эфир будет интересен всем кто:
- задаёт себе вопрос "Куда вложить до 10 млн. рублей?"
- решил разобраться в теме инвестиций в доходную землю и недвижимости

В конце эфира у вас будет возможность задать вопросы экспертам.

На эфире вас ждут два подарка

🎁 Розыгрыш 2-х бесплатных доступов на платформу РЕНТАЛЕНД
🎁+ личный подарок  от Евгения Быкова

🗓 Дата эфира: 26 сентября в 12:00
Кол-во мест: 120

❗️Места разбирают быстро, регистрируйтесь прямо сейчас

РЕГИСТРАЦИЯ

На чемоданах

Крупные бизнесмены порой ярко говорят о патриотизме. Со сцены ПМЭФ. С высоких трибун. Про суверенитет, импортозамещение, любовь к Родине.

А потом некоторые тихо перекладывают состояния в зарубежную недвижимость. В крипту. В золото. География широкая: Турция, Эмираты, Кипр, Саудовская Аравия. Кто-то уже добрался до Африки.

Одни говорят. Другие делают. И это про одних и тех же людей. Я смотрю на это и вижу не лицемерие. Я вижу страх. Страх, что завтра придут и заберут. И этот страх сильнее любых слов со сцены.

По моим ощущениям, это давно не «утечка». Это стабильный экспорт капитала. Реальный сектор — заводы, добыча, торговые сети — вывозит больше, чем ввозит. Плюс дивиденды и проценты иностранным кредиторам. Итого 4–5% ВВП ежегодно. Больше десяти лет подряд. За четверть века накопленный отток превысил 110% ВВП.

Для сравнения: в Венгрии, Словакии и Таиланде этот показатель ниже 1%. А Болгария, Польша и Индия живут с притоком капитала.

Мы — нет. Мы живём с оттоком. Хроническим.

Во втором квартале 2026 года Центробанк зафиксировал рекорд: $12,2 млрд ушло по статье «чистые ошибки и пропуски». Операции, которые сам регулятор не может объяснить. Не импорт. Не инвестиции. Просто деньги, которые исчезли.

Рост в 8,7 раза к первому кварталу!!! Абсолютный рекорд с 1994 года. Предыдущий максимум — $8,3 млрд в кризис 2009-го. Тогда казалось, хуже не бывает. А сейчас — $12,2 за три месяца. За три!!!

В 2025 году прокуратура вернула в казну активы на 4 трлн рублей. Среди тех, кто лишился бизнеса, — Мошкович, Струков, Каменщик. Если ты видишь, как у соседа забирают бизнес, ты не ждёшь своей очереди. Ты действуешь. Тихо. Через Армению. Казахстан. Крипту.

Крысы бегут с корабля — говорят в таких случаях. Только бегут не крысы. Бегут те, кто этот корабль строил. И не потому, что тонет. А потому что поняли: их выбросят за борт первыми.

И вот что я понял. У страха в этой стране два этажа. На первом — обычные люди. Боятся мобилизации. Заморозки вкладов. Что деньги в банке однажды станут цифрами, которые не снять. Их страх — про выживание.

На втором — крупный капитал. Мобилизации не боится, есть чем откупиться. Вкладов не держит — держит активы. Боится другого. Национализации. Что завтра придут не соседи, а государство. И заберут не деньги, а дело всей жизни. Их страх — про потерю.

И вот парадокс. Тот, кто на первом этаже, бежать не может. У него нет квартиры в Дубае. Он сидит и ждёт.
А тот, кто на втором, — бежит первым. Хотя у него есть всё, чтобы остаться.

Поэтому когда я слышу про утечку капитала — я думаю не про жадность. Я думаю про то, что люди, строившие здесь бизнесы двадцать лет, больше не верят, что смогут их сохранить.

Я прогнозирую, что дальше может быть хуже, если некоторые чиновники не перестанут давить на бизнес. Аналитики предлагают налоговую амнистию: окно, чтобы вернуть деньги домой, заплатив фиксированный сбор. Без вопросов о происхождении. После — штрафные условия для тех, кто остался. Сначала пряник. Потом — цена молчания.

Но капитал не возвращается по команде. Он возвращается туда, где комфортно. Если условия останутся прежними, деньги просто переедут в офшор потише. Амнистия работает один раз. И только если бизнес верит, что следующей не будет.

Я не бизнесмен из списка Forbes. У меня своя история. Но я вижу то же, что видят они.

Эти деньги уходят в недвижимость Дубая, Стамбула, Лондона. А значит — не приходят на наш рынок. Не создают рабочие места. Не строят новые объекты. Каждый доллар в тихой гавани — минус один проект, который мог бы быть здесь.

В сухом остатке: капитал — как вода. Найдёт щель. Чем сильнее давишь, тем глубже уходит. Вопрос не в том, как заставить деньги вернуться. А в том, как сделать так, чтобы их не хотелось вывозить. Пока этого нет — будут говорить одно. А делать другое. И у нас так и будет «пара» толковых федеральных операторов в ритейле и несколько несколько сильных застройщиков.


#экономика

Руслан Рентавед 🖌 pinned a video

⚡️⚡️⚡️⚡️ Rostic's как ГАБ

Представляю вашему вниманию готовый арендный бизнес с сильным арендатором.

Адрес: Тюмень, ул. Федюнинского,13
Площадь: 276,6 м
Цена ГАБА: 89,9 млн.₽

Окупаемость: прогноз менее 10 лет!

Условия аренды: фиксированная ставка 580 тыс.₽/мес, 6% с оборота до 12 млн.₽/мес. и 6,5% с оборота свыше 12 млн.₽/мес.

Плюс 4% с онлайн заказов (доставка).

Ожидания выйти по выручке к марту месяцу 2027 на оборот 12 млн.₽/мес. При таком обороте арендная ставка составит 840 тыс.₽/мес.

Средний оборот по таким ресторанам составляет порядка 14+ млн.₽/мес. Потенциал выйти на арендный поток в 1 млн.₽/мес.

В последние месяцы выручка порядка 11 млн.₽/мес (+30% с начала года).

Коммунальные платежи арендатор оплачивает отдельно, долгосрочный договор аренды на 15 лет.

Большой автомобильный трафик. Позади — ЖК Апрель, есть пешеходный проход сразу к домам.

Кому интересно приобрести этот ГАБ, то оставляйте заявку моему помощнику @Alim_Rentaved


#габ

+1

Вчера у моего друга Ивана Чикина родилась третья дочь.

Многие из вас не знают его в лицо, поскольку он всегда находится по другую сторону камеры. Мы с ним с первого выпуска на нашем YouTube-канале.

Поздравляю Ивана и его супругу с прибавлением.

P.S. результативный нападающий ;) голевой момент и красивый гол 💪

Специи жизни

Поделюсь личным. А в конце — то, о чём обычно не рассказываю.

Моя первая специальность — повар. Практику проходил в столовой при МИДе, мне доверили горячий цех. Варить супы.

Однажды понял, что не хватает специй. Пошёл в магазин и купил за свои.

Не помню, сколько потратил. Помню, что больше, чем мог себе позволить. Но думал я не о деньгах, а о супе.

Люди подходили и говорили: какие классные супы. На зарплате не отражалось. Ни рублём. Зато отражалось на другом: в коллективе стали считаться, шеф стал доверять.

Я потратился и ничего не ждал взамен. А вернулось само.

Так вот. Ко мне часто подходят: как начать зарабатывать серьёзные деньги в недвижимости? Отвечаю, что всё начинается с желания, и вижу, как пропадает интерес к разговору. Банальность.

А разница тут есть, и её почти никто не замечает. Есть «хотелось бы» и есть «хочу». Это два разных человека.

«Хотелось бы» — когда было бы неплохо, но и так терпимо. «Хочу» — когда готов платить. Временем, силами, комфортом. Покупать специи за свои, хотя никто не просил и не заметил бы.

Мне кажется, люди боятся не риска. Они боятся оказаться дураком.

Рискнул и проиграл — ты дурак в собственных глазах. Не рискнул — просто осторожный человек. Не так обидно.

Хотя если не рискуешь, ты уже проиграл. Просто тихо и без свидетелей.

И вот что я заметил на себе. Когда сделал и провалился — жжёт сильно, но недолго. Год, два, и отпускает. А то, чего я не сделал, не отпускает вообще.

Возьмите таксистов в новогоднюю ночь. Работают меньше обычного, хотя платят в разы больше. У человека в голове сумма на день: заработал — поехал домой.

Всех денег не заработаешь. Слышу эту фразу часто, и говорят её обычно как раз те, кто живёт из «хотелось бы».

Тут дело не в лени. Меньше работать зависит от тебя. Больше заработать — от других. А вдруг сделаю больше, а мне не заплатят? Окажусь дураком. Лучше не буду.

То же самое вижу на рынке инвестиций. Человек ищет инвестора и хочет справедливого вознаграждения, это нормально. Но делать больше договорённого не станет: условились за процент — значит, за процент. Такие партнёрства выходят одноразовыми.

Один думает: как бы не переработать. Другой: что я ещё могу сделать? Через год первый ищет нового инвестора. Второй уже партнёр.

В тридцать пять, сорок хочется стабильности. Обязательства, дети, родители — просто так не прыгнешь, и это правда.

Но есть и вторая правда. Именно в этом возрасте мы знаем цену времени. Видим, как пролетели десять лет, и понимаем: следующие пролетят так же. Только сил будет меньше. Того самого подходящего момента не будет. Он не придёт.

Теперь про то, за что мне по-настоящему стыдно.

Был близкий человек, которому нужна была моя помощь. И мне хотелось бы помочь. Именно хотелось бы.

Но своих дел хватало. На работе всё горело, мои проблемы казались катастрофой, а его сложности рядом с ними — мелочью, которая подождёт.

Я откладывал. Каждый раз находилась причина, и каждая была уважительной. Когда нет сильного желания, находишь причины, а не возможности.

А потом человека не стало.

И вместе с ним ушла сама возможность захотеть и сделать. Не «не успел» — а больше нельзя. Никогда.

Осталась боль. И стыд перед самим собой. И понимание, что уже не исправить.

Хорошо об этом говорят старцы: если в тебе нет того, чего желаешь, — делай дела этого желания. Не жди, пока почувствуешь. Начни, и придёт.

Себя я с тех пор проверяю одним вопросом. Когда берусь за что-то новое, спрашиваю: я сейчас хочу или мне хотелось бы?

И ещё. Специи в тот суп я выбирал сам. И в свою жизнь мы их тоже кладём сами — тем, на что решились или на что не решились.

Можно пересолить. А можно всю жизнь есть пресное, так и не рискнув. Ошибиться легко в обе стороны.

Хороших выходных, родные мои.



#доброеутро

Заплати налоги и умри

В начале месяца я писал, что налоговая взялась за физлиц, а соцсети стали триггером проверки. Теперь вышли цифры по другому этажу — по крупному бизнесу. И там по-настоящему интересно.

За первое полугодие 2026 года ФНС провела 60 выездных проверок крупнейших налогоплательщиков — вдвое больше, чем годом раньше.

Доначислили 16,3 млрд рублей против 5,8 млрд год назад. Рост почти втрое.

16,3 миллиарда на 60 проверок. Это 272 миллиона средним чеком. По Москве средний чек — 220 миллионов, за год вырос на 60%. В самых крупных делах требования переваливают за миллиард.

Ещё лет пять назад претензия на 50 миллионов считалась событием, о котором говорили на рынке. Сегодня это рабочий эпизод.

Инспектор больше не ходит по бумагам вручную. Отчётность прогоняют через системы с ИИ, которые строят дерево связей по цепочке контрагентов и видят разрывы почти в реальном времени. Инспектор приходит с готовой картинкой.

А в июле задержали организатора крупнейшей сети «бумажного» НДС. У этой конторы было больше тридцати пяти тысяч компаний-клиентов.

Тридцать пять тысяч!!! Теперь по каждой из них в цепочке зияет дыра, и налоговая пойдёт по этим адресам.

И вот цифра, ради которой я это пишу.
В Подмосковье число жалоб на решения инспекции выросло на четверть. А заканчиваются эти споры так: 85% — в пользу ФНС. Ничего личного, просто деньги нужны бюджету.

Восемьдесят пять процентов. То есть оспаривание — это не стратегия, это лотерея с одним шансом из семи.

Теперь самое важное. Почему я пишу об этом в канале про недвижимость. Потому что новость выглядит так, будто она про чужих — про сети и холдинги с оборотом от 35 миллиардов. У нас таких среди читателей немного.

Только приходит это к нам не напрямую. Приходит через арендатора. Вашему арендатору доначислили пусть не 220 миллионов, а двадцать. Он не разорился, он живой. Но деньги надо взять сейчас, а оборотных нет.

Что он сократит первым? Не зарплаты — люди разбегутся. Не закупку — торговать будет нечем. Он придёт к собственнику ГАБа и попросит рассрочку. Или скидку на полгода. Или вообще съедет.

И это не гипотетический сценарий. В марте 2026 года обувная сеть Zenden объявила о закрытии. Не из-за маркетплейсов. Из-за пяти проверок и более 24 млрд доначислений. Счета заблокированы 120 дней, штат — с 3 500 до 1 500 человек, убыток — 10 млн в день плюс 8 млн пеней. Суд ещё не вынес решение. Компании уже нет.

Это не «крупный бизнес где-то там». Это арендаторы. Поставщики. Работодатели. И когда налоговая приходит к ним, счёт в итоге приносят и арендодателю.

Второй слой ближе. Многие держат помещения на нескольких ИП или маленьких ООО — кто-то исторически, с партнёрами, кто-то ради упрощёнки.

ФНС систематизировала больше тридцати признаков дробления. Каждый сам по себе ничего не значит, но решение принимается по совокупности. Штраф при доказанном умысле — 40%, и дробление считается умышленным по определению.

Что я бы рекомендовал сделать в ближайшее время.

Первое. Если у вас несколько юрлиц или ИП под одну деятельность — сядьте с бухгалтером и ответьте, сколько признаков из списка совпадает. Общий сайт, одни сотрудники, один телефон — это всё оттуда.

Второе, и мало кто знает. Действует амнистия: за 2022–2024 годы доначисления, пени и штрафы по дроблению спишут, если добровольно отказаться от схемы в 2025–2026 годах. Окно закрывается с этим годом.

Третье. Перед тем как пускать нового арендатора, смотрите не только на выручку, но и на арбитраж с налоговой. Открытые базы, пять минут.

В сухом остатке: бюджету нужны деньги, и собирают их теперь машины, а не люди. Судиться бесполезно в шести случаях из семи, поэтому выигрывает не тот, кто лучше защищается, а тот, кто заранее не дал повода.

#недвижимость #экономика