Закрытые игроки

Информационный фон — тяжёлый. Глава российской делегации на переговорах в Вене Юлия Жданова заявила, что НАТО готовится к войне с Россией к 2029 году. По её словам, альянс намерен перевести противостояние в горячую фазу не позднее 2029–2030 годов.

На таком фоне инвесторы зажимаются. Но каждый по-своему.

Маленькие снимают с депозитов, держат кэш, уходят в «подушку». Средние ищут стабильный пассивный доход, смотрят в коммерцию, собирают склады, ГАБы, готовые арендные потоки. Крупные — кто-то бежит, но есть и те, кто остаётся. Эти ищут сильные проекты, которые переживут турбулентность. Готовы входить в длинные истории.

И вот здесь начинается самое интересное. Крупный капитал реализует проект. Небольшой инвестор получает возможность к нему присоединиться. Мост — фонды. ЗПИФ перестаёт быть просто упаковкой и становится главным каналом инвестиций в коммерческую недвижимость.

В розничных фондах недвижимости уже больше 1 трлн ₽. По итогам года ждут 1,3 трлн ₽. К 2030-му рынок может вырасти в 5 раз, до 5 трлн ₽. Ещё недавно рынок рос примерно на 50% в год: 400 млрд в 2023, 600 млрд в 2024, 900 млрд в 2025.

Кто держит рынок:

· УК «Современные фонды недвижимости» — 536,7 млрд;
· Parus Asset Management — 170 млрд;
· ДОМ. РФ — 104 млрд;
· «ВИМ Сбережения» — 88,9 млрд;
· MR Group — 33,6 млрд.

Главный актив — склады: 405 млрд, или 39% рынка. Офисы — 149 млрд. Торговля — 86 млрд. Ещё 170 млрд лежит в депозитах и ОФЗ.

Но есть сюжет интереснее статистики. С начала года зарегистрировали больше 300 новых личных фондов. Если по итогам 2025-го их активы превышали 0,5 трлн ₽, то сейчас могли перешагнуть 1,2 трлн ₽. Прогноз — 350–450 новых фондов ежегодно в ближайшие 2–3 года.

Зачем это средним и крупным предпринимателям? Это безопасность. Если правильно запаковать активы, то даже при личном банкротстве предпринимателя активы останутся и будут кормить его и семью.

При этом общий рынок инвестиций в недвижимость проседает. За 9 месяцев 2026-го ждут 600 млрд ₽, −12% г/г. Коммерческая недвижимость — 421,3 млрд, −25%. Офисы — 195 млрд, −22%. Склады и производство — 109 млрд, −14%. Торговля — 89 млрд, −23%. Гостиницы — 18 млрд, −60%. Растёт только жильё: 178,6 млрд, +45%.

По итогам 2026 года — 800 млрд ₽ против 1,1 трлн годом ранее. Не обвал, но уже отрицательный рост, как любят порой выражаться некоторые чиновники, чтобы сказать что-то позитивное.

В сухом остатке: не все деньги уходят с рынка — они меняют формат. Частный инвестор всё чаще идёт не в квадратные метры напрямую, а в ЗПИФ. Крупный капитал даёт проект, фонд даёт вход, малый инвестор получает долю. Если прогноз сбудется, к 2030-му ЗПИФы станут одними из главных игроков на рынке коммерческой недвижимости России.

P.S. Ожидаю хороших проектов от АКТИВО и жду, когда Simple Estate перейдёт на биржевые ЗПИФы. А может, и я что-то интересненькое скоро предложу. Есть идеи.