Романтика по ГОСТу

Карта курортной недвижимости в этом году не сдвинулась. Она перерисовалась.

Регионы, которые годами сами собой шли в списке желанных, из него выпали. От Крыма до Сочи. На их месте поднялись локации, о которых пять лет назад всерьёз не говорили. Шерегеш. Кавминводы. Про них — отдельно, но позже.

Сначала цифры, которые всё объясняют.

Загрузка отелей по стране за восемь месяцев — минус 6,3%.
Побережье Сочи — минус 16,4%.
Доля Сочи на рынке сервисных апартаментов — с двух третей в 2023-м до 17% к концу 2025-го.

Бронирования на сентябрь:
страна — минус 9%,
Крым — минус 64%,
Алтай — плюс 18%.

Курорт курорту рознь. «Курортная недвижимость» перестала быть общим знаменателем. Сейчас всё решает конкретная точка на карте и безопасность.

А теперь смена декораций. Загородный формат. Глэмпинги и инвестиции в них. Тут всё очень неоднозначно.

В город человек едет по делу. Ему нужна кровать подешевле — поэтому квартира и обыгрывает отель. За город едут не ночевать. Едут менять состояние: выспаться, побыть с семьёй, дойти до воды, сходить в баню. Панельная квартира этого не заменит.

Поэтому глэмпинги и росли как на дрожжах. Сейчас их около 776. За два года рынок удвоился.

С июня вступили в силу новые стандарты для средств размещения. Без записи в едином реестре работать нельзя: ни брать деньги за проживание, ни висеть на агрегаторах.

И вот цифра.

В реестре — 52 глэмпинга.

Пятьдесят два!!! Из семисот семидесяти шести.

Девять объектов из десяти работают на честном слове. В любой момент могут остаться без агрегаторов — то есть без основного канала продаж. И дело не в лени: около 60% не могут пройти классификацию в принципе. Ошибки заложили ещё на стройке.

Окупаемость тем временем уехала с трёх лет до пяти-шести. Вот чем закончилась эпоха «поставлю пять куполов на своём участке».

А теперь самое интересное. Что пишут, когда продают.

Я полистал объявления на Авито. Нашлась любопытная закономерность. Работающие комплексы — с баней, рестораном, инфраструктурой — выставляют с окупаемостью пять-семь лет.

Действующие площадки на один-два домика, которые тоже гордо зовут глэмпингом, просят цену из расчёта трёх лет.

Стартапы, где есть только идея и красивая картинка, продаются с окупаемостью два года.

Перечитайте эти три строки. Чем меньше в проекте настоящего бизнеса, тем лучше обещанная доходность.

Объяснение простое. Комплекс с историей продаж не продашь за два года окупаемости: покупатель откроет выгрузку из системы бронирования и всё увидит. А в идее проверять нечего. Там рисуется любая цифра.

И вопрос, который я задаю себе каждый раз: если объект правда приносит столько, сколько написано, зачем его продавать?

Тут же главное, о чём в презентациях не пишут никогда. Гарантий выхода нет ни у кого.

Через два-три года вы можете захотеть выйти. И пойдёте ровно туда же — в тот же список, где к июлю висело больше 150 объявлений. Конкурировать ценой с такими же, как вы.

Посчитайте, что будет при скидке в четверть. При доходности 20% годовых за два года вы накопите около 40%. Скидка съест почти всё заработанное. А в плохом сценарии заберёт и часть вложенного.

Вход в такие проекты всегда выглядит понятнее выхода. Спрашивать надо про оба.

Сам формат никуда не делся. Спрос настоящий: за город ездить не перестанут. Но заходить туда надо как в гостиничный бизнес, а не как в покупку красивого домика.

Я бы смотрел на три вещи.

Первое: есть ли объект в реестре.
Второе: умеет ли он зарабатывать не только кроватью — рестораном, спа, мероприятиями.
Третье: кто им управляет. Два одинаковых купола в одной локации дают разную доходность.

В сухом остатке: рынок отдыха перестал прощать ошибки на входе. Раньше турпоток вытаскивал любой объект. Теперь — только тот, который правильно собран.

Постараюсь найти проект для разбора, который работает больше 3 лет и всё это время считает загрузку. Со всеми цифрами — включая те, что мне не понравятся.

Если такой проект у вас есть для разбора, то присылайте моему помощнику Алиму.