🪙 Рыночный сегмент новостроек в нерыночной экономике.

Практически все эксперты уверены, что в цене новостроек, начиная с апреля 2020 года, есть нерыночная составляющая в виде надбавки за льготную ипотеку. Споры касаются только её доли.
По моей оценке, это 23%-25%.

Текущая разница в цене квадратного метра в новостройке и в готовых квартирах состоит из 5% премии за новое жилье и 23% наценки за льготную ипотеку.
Средневзвешенная разница в цене квартир от застройщика и от инвестора в одном и том же доме в 2025 году составляла 23,5% — с тех пор она снижается вместе с ключевой ставкой.

☝️Чисто рыночным сегментом новостроек на время действия льготной ипотеки оставался только сегмент апартаментов.

Первые успешные комплексы апартаментов, такие как «Джет», «Бонапарт», «Инские холмы», «Апарт Ривер» давали арендную доходность в 1,5-1,8 раза выше, чем квартиры.

Именно этот разрекламированный факт, не без преувеличения, и дал старт фазе гиперроста продаж. Пик пришелся на 2024 год.

✔️ 2023 год: выручка составила 8,276 млрд рублей (5,37% от объема реализации новостроек по ДДУ).

✔️ 2024 год: выручка выросла до 11,398 млрд рублей, заняв 9,47% в структуре продаж новостроек.

В это время появились первые комплексы с неудачной локацией, однако инвесторы уже имели возможность оценивать реальную, а не декларируемую доходность.

✔️ Текущая фаза (2025–2026): переполнение воронки.

В 2025 году ситуация кардинально изменилась — дефицит исчез даже в готовых проектах, а темпы ввода опережают спрос.

2025 год: продажи составили 9,333 млрд рублей (7,82% от ДДУ), в марте объем технических сделок составил выше 1 млрд. рублей.

За 8 месяцев 2026 года реализовано апартаментов на 4,313 млрд рублей (6,61% от ДДУ).

❗️Скачкообразный рост предложения готовых юнитов к концу 2026 года практически неизбежен.

Конкуренция выйдет на новый уровень. Главным критерием выбора станет не цена квадратного метра, а подтвержденная операционная доходность проекта. Рынок перестанет покупать обещания из рекламных буклетов — инвесторам будут нужны реальные цифры загрузки и чистой прибыли от управляющей компании.

Для покупателей наступит оптимальное окно возможностей. Период высокой избирательной способности продлится по-моему мнению около 1,5–2,5 кварталов. За это время станет очевидно, какие проекты генерируют реальный кэш-флоу, а какие превращаются в балласт.

Специфика формата позволяет девелоперам сглаживать кассовые разрывы: наличие собственной профессиональной УК дает возможность вводить непроданные лоты в краткосрочную аренду, эксплуатируя их самостоятельно до того момента, когда спрос не стабилизируется.

🥸 Поэтому покупателям не стоит рассчитывать на снижение цен в успешных проектах, но и проекты с завышенными ценами продаваться не будут.

апартаменты@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!