Ракута про НЕДВИЖКУ

⚡️ С 1 сентября ипотечные каникулы для семей с детьми станут доступнее

Хорошая новость для тех, у кого уже есть ипотека и ожидается пополнение в семье.

С 1 сентября 2026 года вступают в силу новые правила ипотечных каникул. Семьи, в которых родился или был усыновлен второй или последующий ребенок, смогут получить льготный период до 18 месяцев.

Главное изменение: для оформления таких каникул больше не потребуется подтверждать снижение дохода семьи.

Право также распространяется на многодетные семьи, если хотя бы одному ребенку еще не исполнилось 1,5 года.

При этом ипотечные каникулы важно не путать с прощением долга. Кредит никуда не исчезает, меняется график его обслуживания.

⚡️ Коллеги и инвесторы, срочный выкуп квартиры ниже рынка

В ЖК «Мытищи Парк» появилась возможность приобрести трёхкомнатную квартиру по переуступке существенно ниже текущей рыночной стоимости.

Собственнику необходим быстрый выход на сделку, поэтому ориентировочная цена покупки составляет 15,5 млн рублей.

📐 Площадь: 78,55 м²
🏢 Этаж: 10 из 17
🔑 Квартира с готовой чистовой отделкой
🏗 Готовность дома: 83%
📅 Передача ключей ориентировочно до конца января 2027 года

Расчёт по объекту:

• Цена срочного выкупа: около 15,5 млн рублей
• Текущая рыночная стоимость: около 17,5 млн рублей
• Прогноз после получения ключей: 19–19,5 млн рублей

Уже на входе покупатель получает дисконт около 2 млн рублей относительно текущего рынка.

После получения ключей потенциальный прирост может составить 3,5–4 млн рублей, или примерно 23–26% от цены покупки.

Преимущество объекта в коротком инвестиционном горизонте. Дом находится на высокой стадии готовности, квартира передаётся с отделкой, а после ввода корпуса и получения ключей станет значительно ликвиднее.

Пишите в л/с @rakuta_broker

🔴 С 1 сентября государство увидит ваши переводы напрямую

Росфинмониторинг получит доступ к данным об операциях через СБП, карты «Мир» и единый QR-код.

Кто, кому, сколько и как часто переводит деньги, ведомство сможет узнавать напрямую у НСПК, без отдельных запросов в банки.

Под особым вниманием окажутся:

▪️ крупные и нетипичные суммы
▪️ регулярные поступления от разных людей
▪️ быстрый вывод полученных денег
▪️ оплата товаров и услуг на личные карты

Обычные переводы не запретят и новым налогом не обложат. Но если операция покажется подозрительной, банк может запросить документы о происхождении денег.

Похоже, эпоха переводов «просто на карту» постепенно заканчивается.

@rakuta_broker

⚡️ Рассрочка на новостройки перестанет быть «невидимой» для банков

Минстрой и ЦБ подготовили законопроект с едиными правилами долгосрочной рассрочки.

Что изменится:

▪️ Остаток можно будет выплачивать до трёх лет после ввода дома
▪️ Квартиру оформят в собственность покупателя, но до полного расчёта она останется в залоге у застройщика
▪️ Информация о долге и платежах попадёт в кредитную историю
▪️ При систематических просрочках застройщик сможет потребовать досрочно погасить весь остаток
▪️ Без согласия банка рассрочкой можно будет охватить не более 25% площади проекта

Главный нюанс для покупателей: рассрочка станет полноценным финансовым обязательством. Она сможет повлиять на одобрение ипотеки, автокредита и других займов.

Поэтому рассрочку больше нельзя будет воспринимать просто как способ «зафиксировать квартиру и потом решить вопрос с деньгами».

Важно: пока это законопроект. Предполагаемый срок вступления правил в силу - 1 сентября 2027 года.

⚡️ Родственники смогут узнавать о сделках с вашей квартирой

В Госдуме предложили новый механизм защиты собственников от мошенников.

Владелец недвижимости сможет указать в ЕГРН доверенное контактное лицо, например близкого родственника. Если с квартирой начнут проводить регистрационные действия, Росреестр направит уведомление через Госуслуги не только собственнику, но и указанному человеку.

Особенно полезным такой механизм может стать для защиты пожилых людей. Близкие вовремя узнают о сомнительной сделке и смогут вмешаться.

Важно: уведомление само по себе не запрещает и не приостанавливает сделку. Кроме того, пока это только законодательная инициатива, а не действующее правило.

Если механизм примут, я бы однозначно рекомендовал подключить его для недвижимости пожилых родителей и родственников.

@rakuta_broker

⚡️ Ипотечное одобрение теперь может сгореть за несколько дней

Каждый день после положительного решения банка сегодня буквально на вес золота.

Раньше банк чаще пересматривал заявку на втором этапе, когда клиент загружал выбранный объект. Сейчас тенденция изменилась.

Банки массово запускают повторный анализ самого заемщика уже в первые две недели после одобрения. И даже если объект еще не загружен, положительное решение может внезапно смениться отказом.

Поэтому получить одобрение и спокойно выбирать квартиру несколько недель уже не получится. Нельзя оформлять новые кредиты, рассрочки, кредитные карты и откладывать поиск объекта.

Ипотечное одобрение перестало быть гарантией. Теперь это короткое окно возможностей, которое банк может закрыть в любой момент.

@rakuta_broker

⚡️ Ипотечная страховка может подорожать из-за БПЛА

Банки начали требовать включать в страхование залоговой недвижимости риск повреждения от беспилотников.

Пока практика применяется точечно, преимущественно в уязвимых регионах. Расширенный полис может стоить на 10–20% дороже. Без него банк вправе повысить ипотечную ставку примерно на 2 процентных пункта.

При оформлении важно проверить, указан ли риск БПЛА напрямую и нет ли исключений, которые позволят страховой отказать в выплате.

⚡️ Застройщик не отдаёт ключи? Возможно, он уже должен вам почти 1 млн рублей

Самый удобный для застройщика покупатель тот, кто молча ждёт.

Продолжает платить ипотеку, снимает жильё, принимает очередной перенос сроков и надеется, что ключи выдадут «в следующем месяце».

Но с 1 января 2026 года каждый день задержки снова превращается в деньги.

Допустим, квартира по ДДУ стоит 10 млн рублей. При ключевой ставке 14% размер неустойки для физлица составляет около 9 333 рублей в день.

30 дней без ключей = около 280 000 рублей.

100 дней = более 930 000 рублей.

Пока застройщик переносит сроки, сумма его потенциального долга перед покупателем растёт ежедневно.

Важно учитывать период моратория. Если квартиру должны были передать до 2026 года, расчёт начинается с 1 января. Если срок по ДДУ наступил уже в 2026 году, со следующего дня после указанной в договоре даты.

Ждать выдачи ключей необязательно. Претензию застройщику можно направить уже сейчас.

Да, суд вправе уменьшить итоговую сумму. Но даже после снижения речь может идти о сотнях тысяч рублей.

Молчание покупателя экономит деньги застройщику.

Проверьте свой ДДУ. Возможно, вместе с ключами вам уже должны вернуть серьёзную сумму.

@rakuta_broker

🏠 Ипотека на однушку уже съедает целую зарплату

Немного субботней математики о недвижимости.

Весной 2026 года средняя зарплата в России составляла около 109 тыс. рублей. При этом средний ежемесячный платеж по рыночной ипотеке за однокомнатную квартиру оценивался примерно в 110 тыс. рублей.

Получается простая схема:

работаем месяц → получаем зарплату → практически всю отправляем банку → повторяем еще 359 раз 🙂

Конечно, расчет усредненный. Реальный платеж зависит от города, стоимости квартиры, первоначального взноса и срока кредита. Но эти цифры хорошо показывают, почему рынок сегодня так зависит от льготных программ.

Семейная ипотека под 6% и рыночная ипотека фактически стали двумя разными рынками. Первая еще позволяет семье планировать покупку жилья. Вторая при небольшом первоначальном взносе для многих остается практически недоступной.

Поэтому важно ориентироваться не на максимальную сумму, которую готов одобрить банк, а на комфортный платеж для семейного бюджета.

Одобрение на 15 млн рублей еще не означает, что нужно брать все 15 млн.

На мой взгляд, безопасный платеж по ипотеке не должен превышать 30–35% семейного дохода.

@rakuta_broker

⚡️ Нотариус не гарантирует безопасность сделки

Главный миф, который встречается на рынке недвижимости: если покупка квартиры проходит через нотариуса, значит сделка полностью защищена.

Но судебная практика показывает другое.

Центр доказательной экспертизы Института Гайдара проанализировал 298 судебных дел за 2023–2026 годы. Все они были связаны с оспариванием сделок, заключённых под влиянием телефонных мошенников.

Из 48 сделок с участием нотариуса только в 19 случаях суд отказал в удовлетворении иска. То есть устояли около 40% оспариваемых сделок.

Для сравнения:

• при участии банка устояли 62% сделок
• при сопровождении риелтора - 60%

Важно понимать, что исследование охватывает именно сделки, которые уже дошли до суда, а не весь рынок недвижимости.

Нотариус проверяет документы, личность и дееспособность сторон. Но он не всегда может установить, что продавец находится под влиянием мошенников или действует под скрытым давлением. Более того, нотариальное удостоверение не имеет для суда повышенной доказательственной силы.

Поэтому нотариус может быть одним из элементов защиты, но не заменяет полноценную проверку квартиры, продавца, истории переходов права и обстоятельств самой сделки.

Источник: «Ведомости»⁠

@rakuta_broker

⚡️ Дело Долиной не стало защитой для покупателей квартир

Громкая история привлекла внимание к проблеме, но не изменила саму логику судебных споров на вторичном рынке.

Покупатель может проверить документы, зарегистрировать сделку в Росреестре и передать деньги продавцу. Но спустя месяцы или даже годы квартиру могут попытаться вернуть прежнему владельцу. В худшем случае человек остается без недвижимости, без уплаченных денег, но с действующей ипотекой.

И такие случаи уже есть.

Семья Шунковых приобрела квартиру в Монино за 10,5 млн рублей. Сделку зарегистрировали, но уже на следующий день возбудили уголовное дело, а продавец отказался освобождать жилье. Покупателям пришлось годами доказывать свою добросовестность.

Дмитрий Петяев купил квартиру за 15 млн рублей, проиграл три судебные инстанции, лишился недвижимости и сохранил обязательства перед банком.

Меняется и тактика оспаривания сделок. Если раньше чаще ссылались на заблуждение или обман, то теперь все активнее используется статья 177 ГК РФ. Она позволяет признать сделку недействительной, если продавец в момент подписания документов якобы не понимал значения своих действий.

Самое тревожное, что даже справка или предварительная экспертиза состояния продавца не дают покупателю стопроцентной защиты.

Получается парадокс: право собственности зарегистрировано, деньги переданы, все стандартные проверки проведены, но покупателю все равно приходится доказывать законность приобретения.

Проблема не только в законодательстве, но и в отсутствии единообразной судебной практики. Похожие обстоятельства могут получать разную оценку, а защита в суде длится годами и обходится в серьезные суммы.

Поэтому проверка объекта и продавца сегодня должна быть максимально глубокой. Она не исключает все риски, но позволяет заранее выявить подозрительные обстоятельства и сформировать доказательства добросовестности покупателя.

Пока судебная практика не станет единообразной, одной регистрации сделки в Росреестре недостаточно, чтобы гарантировать покупателю полную безопасность.

⚡️ Новые квартиры в Москве могут стать еще дороже. Теперь из-за парковок

Москва утвердила новые нормативы по количеству машино-мест в новых жилых комплексах. Теперь их число будет зависеть от площади квартиры:

🚗 до 70 м → 0,8 машино-места
🚗 от 70 до 100 м → 1,2 места
🚗 более 100 м → 1,6 места

Для покупателей это выглядит как плюс. В новых ЖК должно стать больше парковочных мест.

Но есть и обратная сторона.

Строительство подземных паркингов обходится застройщикам очень дорого. Эти расходы неизбежно будут закладываться в стоимость квадратного метра.

Кроме того, девелоперам может стать выгоднее проектировать больше квартир площадью до 70 м, чтобы сохранять минимальный норматив в 0,8 места.

📌 На мой взгляд, это еще один фактор, который будет увеличивать себестоимость новых проектов и сокращать доступное предложение в Москве.

Новые требования не затронут ЖК со сроком ввода до 1 января 2028 года, а также ряд уже согласованных проектов.

Получается, что квартиры в проектах, которые продаются сегодня, могут оказаться выгоднее по цене, чем новостройки, которые выйдут на рынок позднее.

@rakuta_broker

⚡️ Новостройки Москвы подорожали на 35% за год

Средняя стоимость квартиры или апартамента на первичном рынке Москвы в июле достигла 47,4 млн рублей. Год назад показатель составлял 35,1 млн рублей.

Но это не означает, что каждая московская квартира подорожала на треть.

Одна из главных причин такого скачка заключается в изменении структуры предложения. На рынке становится больше премиальных и высокобюджетных проектов, а доступных квартир, наоборот, меньше.

Если смотреть отдельно по сегментам старой Москвы, рост выглядит спокойнее:

▪️ комфорт-класс: +20,1%, до 20,3 млн рублей
▪️ бизнес-класс: +17,4%, до 32,4 млн рублей
▪️ премиум-класс: +20,3%, до 72,2 млн рублей

То есть реальное подорожание есть, но громкие 35% во многом связаны именно с тем, какие объекты сегодня представлены в продаже.

Вывод простой: средняя цена по Москве становится всё менее показательной. Для объективной оценки нужно смотреть конкретный сегмент, район, проект и стоимость квадратного метра.

@rakuta_broker

⚡️ Семейную ипотеку решили пока не трогать

Последние месяцы активно обсуждается изменение условий семейной ипотеки. Один из вариантов, который звучал чаще всего, это сделать ставку зависимой от количества детей в семье.

Но накануне вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что резко менять программу сейчас рискованно. По его словам, семейная ипотека сегодня фактически является одним из основных инструментов поддержки жилищного рынка.

И цифры это подтверждают.

Семейная ипотека занимает огромную долю льготных выдач, а для многих семей ставка 6% остается практически единственной возможностью купить квартиру в ипотеку.

📌 Почему это важно сейчас?

Пока действующие условия сохраняются, у семей есть возможность зафиксировать льготную ставку. При этом обсуждение реформы никуда не исчезло, рассматриваются разные сценарии изменения программы.

На мой взгляд, если право на семейную ипотеку уже есть и покупка недвижимости действительно запланирована, откладывать решение исключительно в ожидании еще более выгодных условий смысла немного.

Тем более ипотечный рынок уже начинает оживать. По оценке Аналитического центра ДОМ.РФ, в июле банки выдали около 77 тыс. ипотек на 358 млрд рублей, что на 16% больше по объему, чем в июне.

Чем доступнее становится ипотека, тем больше покупателей возвращается на рынок. А вслед за спросом обычно начинают двигаться и цены.

Сейчас важнее не пытаться угадать идеальный момент, а правильно подобрать сам объект и условия покупки.

⚡️ Банки стали чаще отказывать в ипотеке

К середине 2026 года одобрение получают примерно 50% ипотечных заявок. Ранее этот показатель превышал 60%.

Причина не только в доходе заемщика. Банки стали внимательнее оценивать:

▪️ кредитную историю
▪️ долговую нагрузку
▪️ подтверждение дохода и занятости
▪️ использование кредитных карт и рассрочек
▪️ первоначальный взнос
▪️ наличие супруга и необходимость его участия в сделке

Из НОВОГО:

▪️ банки стали анализировать соцсети заемщиков
▪️ чаще стали запрашивать военник
▪️ по номеру телефона пилинговать геолокацию клиента

Даже высокая официальная зарплата сегодня не гарантирует положительного решения. Иногда причиной отказа становится небольшая кредитная карта, недавняя смена работы или неверно выбранный банк.

Поэтому подавать заявки одновременно во все банки не стоит. Несколько отказов подряд могут дополнительно снизить шансы на одобрение.

@rakuta_broker

⚡️ Апартаменты в Москве больше строить не будут

Новые проекты апарт-комплексов в столице согласовывать не планируют. Уже начатые объекты достроят, а застройщикам предложат по возможности перевести их в статус жилых проектов. Об этом сообщил заммэра Москвы Владимир Ефимов.

Главная претензия к апартаментам заключается в отсутствии обязательной социальной инфраструктуры. Юридически они не относятся к жилью, поэтому рядом с ними застройщики не обязаны возводить школы, детские сады и поликлиники.

Москва постепенно переходит к комплексной застройке целых кварталов с необходимой инфраструктурой.

Для рынка это означает сокращение предложения апартаментов. Уже согласованные и строящиеся проекты могут стать более дефицитным продуктом, что способно поддержать цены. Но при выборе такого объекта по-прежнему важно учитывать его нежилой статус, повышенные коммунальные платежи и особенности регистрации.

В России предложили ввести обязательную нотариальную форму продажи недвижимости для граждан старше 50 лет

Эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута предложил ужесточить законодательство для сделок с недвижимостью. Он полагает, что для продавцов старше 50 лет необходимо ввести обязательную нотариальную форму, а также врачебное сопровождение. По его мнению, такие изменения могли бы защитить добросовестных приобретателей и серьёзно уменьшить вероятность мошеннических действий при продаже недвижимости.

«Стоит законодательно ввести дополнительные ужесточения для продавцов, чтобы «схема Долиной» при продаже квартир стала невозможной. Было бы неплохо сделать договоры с участием граждан старше 50 лет обязательно нотариальными и проводить их с участием врача для освидетельствования», - подчеркнул Ракута.

Ключевым изменением, предлагаемым экспертом, является законодательное закрепление непреложности сделки, если она была проведена с исполнением всех юридических норм. По мнению Ракуты, полная ответственность продавца в таких ситуациях, закреплённая законодательно, позволит окончательно исключить любые попытки мошеннических действий.

«Самое главное — законодательно зафиксировать: если сделка прошла юридически чисто, то продавец дальше самостоятельно несёт ответственность за свои действия. Решение лежит на поверхности. Пока эта сфера не будет жёстко урегулирована, будут продолжаться «качели»: то прав покупатель, то продавец. Что касается третьих лиц — нотариусов, юристов или риелторов, то возлагать на них финансовую ответственность за действия продавца было бы странно», - резюмировал Ракута.

@notariat

🟪МАКС

⚡️ В Москве заканчиваются доступные новостройки

Интересная статистика за первое полугодие 2026 года.

В Москве стартовали продажи в 22 новых проектах. На первый взгляд рынок активно развивается.

Но смотрим глубже:

🏗 18 из 22 стартов пришлись на премиальный и высокобюджетный сегмент.

А в массовом сегменте старой Москвы за полгода не стартовало ни одного нового ЖК.

Получается парадокс: новые проекты появляются, а выбор относительно доступного жилья сокращается.

📌 На мой взгляд, это один из важных сигналов для рынка.

Если ипотечные ставки продолжат снижаться и спрос начнет активно возвращаться, покупатели могут столкнуться уже не только с вопросом дорогой ипотеки, но и с дефицитом хороших квартир по адекватной цене.

А ограниченное предложение на фоне растущего спроса практически всегда создает дополнительное давление на стоимость.

Поэтому ждать только более дешевой ипотеки может оказаться не самой выгодной стратегией.

@rakuta_broker

⚡️ Новостройки в Москве могут подорожать из-за парковок

В Москве обсуждают увеличение количества парковочных мест в новых жилых комплексах. Возможный норматив составит одно машино-место на каждую квартиру.

Сегодня в проектах комфорт-класса часто предусмотрено всего 0,2–0,4 места на квартиру. Поэтому новые требования могут увеличить объём паркингов в несколько раз.

🏗 Из-за дефицита земли застройщикам придётся создавать многоуровневые подземные парковки. Себестоимость одного места может достигать 2 млн рублей и выше.

Часть этих расходов неизбежно заложат в стоимость квартир, особенно если продажи машино-мест не покроют затраты на строительство.

Под давлением могут оказаться и студии. Парковочное место для небольшой квартиры обходится застройщику столько же, сколько для просторной. Экономика компактных лотов становится менее привлекательной.

Но говорить, что студии полностью исчезнут, а все новостройки сразу рекордно подорожают, пока рано. Всё будет зависеть от окончательной редакции требований и проектов, на которые они распространятся.

Моё мнение: больше парковочных мест сделают жилые комплексы комфортнее. Но платить за этот комфорт в итоге будет покупатель.

А вы готовы заплатить больше за квартиру, если рядом с домом гарантированно будет парковочное место?

@rakuta_broker

⚡️ Новые ограничения для отдельных россиян, находящихся за границей.

Президент подписал закон, который вводит дополнительные ограничения в отношении граждан, находящихся за пределами России и привлеченных к административной или уголовной ответственности по ряду предусмотренных законом составов. (Российская газета)

🏠 Что это означает для рынка недвижимости?

Если в отношении собственника будут применены предусмотренные законом ограничения, он может столкнуться с невозможностью:

• зарегистрировать сделку с недвижимостью
• проводить отдельные банковские операции
• пользоваться рядом государственных сервисов

Для покупателей это означает еще один фактор, который необходимо проверять перед выходом на сделку, особенно если продавец постоянно проживает за границей.

Как и раньше, перед подписанием документов важно провести комплексную проверку продавца и возможных ограничений. Это помогает избежать приостановки регистрации и других неприятных сюрпризов уже после внесения аванса.

@rakuta_broker