Ракута про НЕДВИЖКУ

⚡️Новостройки в ожидании изменений по семейной ипотеке

⚡️Wildberries стали требовать подтвердить доход

Покупатели сообщают: после крупной оплаты через WB Кошелёк сервис может ограничить операции и запросить документы о происхождении денег.

Подойдут 2-НДФЛ, выписка по счёту, договор продажи имущества или другие подтверждения дохода и поступлений.

Важно понимать - WB Кошелёк работает через банк. Поэтому требования 115-ФЗ и финмониторинг действуют здесь так же, как в обычном банке.

🏠 Квартира мечты в 25 и в 40 лет выглядит совершенно по-разному

В 25 лет:

«Главное, чтобы метро рядом, ремонт красивый и кофейня в доме» ☕️

Через несколько лет:

«А школа какая? Где парковаться? Почему окна на детскую площадку? И кто вообще придумал кухню 6 метров?» 😄

На самом деле требования к недвижимости очень быстро меняются вместе с нашей жизнью.

Сначала важнее метро и центр.

Потом появляется автомобиль, и уже нужна парковка.

Появляются дети, начинаешь смотреть на школы, поликлиники, количество комнат и размер двора.

Начинаешь работать из дома, внезапно выясняется, что еще одна небольшая комната иногда ценнее огромной кухни-гостиной.

Именно поэтому я не сторонник идеи «первую квартиру нужно купить сразу на всю жизнь».

Первая недвижимость может быть просто первой ступенью.

Купили ликвидную однушку. Пожили. Подросли в доходе. Продали. Использовали накопленный капитал как первоначальный взнос и перешли в квартиру большего формата.

📌 Здесь важнее другое.

Первая квартира должна быть такой, чтобы ее было легко продать или сдать следующему человеку.

Поэтому даже при покупке «для себя» я всегда смотрю на объект немного глазами будущего покупателя.

Метро, планировка, этаж, вид из окон, инфраструктура, состояние дома и адекватная цена часто важнее модной плитки в ванной.

Ремонт можно поменять.

Локацию и планировку квартиры поменять значительно сложнее.

@rakuta_broker

🔐 На маркетплейсах планируют начать продажу недвижимости, в частности на Wildberries!

Об этом сообщила основатель платформы Татьяна Ким. По ее словам, компания ведет переговоры о сотрудничестве с двумя крупными проектами для реализации квартир через платформу.

💬 Как будут продавать недвижимость через маркетплейсы и какой тогда будет итоговая стоимость, мы обсудили с ипотечным брокером Дмитрием Ракутой. Подробнее в наших карточках!

❤️❤️ Подписаться на «Вечернюю Москву»

⚡️ ЦБ нажал на паузу. Ипотека быстро дешеветь не будет

Вчера Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14%.

Цикл снижения, который продолжался с прошлого года, впервые остановился. Причина понятна: ценовое давление снова усилилось, а инфляционные ожидания остаются высокими.

Для рынка недвижимости это важный сигнал.

Те, кто ждал, что ставка будет снижаться почти на каждом заседании и уже осенью появится дешевая рыночная ипотека, скорее всего, подождут еще.

Следующее заседание ЦБ пройдет 23 октября.

Но есть интересный момент.

Пока многие покупатели сидят в режиме «подожду ставку», на вторичке все еще можно хорошо торговаться.

Условно квартира стоит 15 млн рублей.

Если сегодня удается сторговать 500–700 тыс. рублей, это реальные деньги, которые вы уже не заплатили за объект.

А ипотечную ставку при дальнейшем снижении рынка можно попытаться рефинансировать.

Поэтому моя любимая стратегия сейчас звучит довольно просто:

не покупать плохую квартиру из-за хорошей ипотеки и не отказываться от хорошей квартиры только из-за текущей ставки.

Смотреть нужно на всю сделку целиком: цену объекта, торг, размер кредита, ежемесячный платеж и возможность рефинансирования.

Ну а тем, кто весь год ждет ипотеку под 10%, похоже, ЦБ снова продлил подписку на режим ожидания 😄

⚡️Ключевую ставку сохранили! Спасибо, что не подняли

⚡️Банки будут требовать от россиян подтверждение происхождения денег на вкладах

Финансовые аналитики рекомендуют заранее подготовить документы, особенно тем, кто активно переводит крупные суммы между банками ради более высоких ставок. Причины - усиление контроля по 115-ФЗ и новые рекомендации ЦБ РФ.

#думайте

⚡️ ВТБ поднял первый взнос по льготной ипотеке до 40,1% для большинства объектов

С 8 сентября банк изменил правила расчёта первоначального взноса по программам с господдержкой.

Взнос от 20,1% сохранится, если:

• объект строится с проектным финансированием ВТБ
• продавец использует программу «Купи ставку»
• оформляется комбо-ипотека
• проводится внутреннее рефинансирование

Во всех остальных случаях потребуется уже от 40,1%.

Главный вывод: рынок готовится к изменениям.

@rakuta_broker

⚡️ Ипотека оживает, в августе россияне взяли кредитов примерно на 384 млрд рублей

Похоже, покупатели постепенно возвращаются на ипотечный рынок.

По предварительной оценке ВТБ⁠, в августе банки выдали около 384 млрд рублей ипотеки. Это на 8% больше июля и всего на 2% меньше августа прошлого года.

Но для меня интереснее другая цифра.

По прогнозу банка, за весь 2026 год объем рыночной ипотеки может приблизиться к 2,4 трлн рублей, что примерно в 2,5 раза больше результата прошлого года.

И все это происходит при ставках, которые пока сложно назвать комфортными.

📌 Что это значит для покупателя?

Рынок начинает просыпаться раньше, чем ипотека становится дешевой.

И это важный момент.

Многие ждут условных 10–12%, чтобы только тогда выйти на поиск квартиры. Но если к этому моменту на рынок одновременно вернется большое количество покупателей, хорошие объекты могут начать уходить быстрее, а продавцы станут менее охотно торговаться.

Сейчас на вторичке еще встречаются ситуации, когда можно получить хороший дисконт именно потому, что покупателей с ипотекой немного.

Поэтому я бы смотрел не только на процент банка, а на всю экономику сделки:

цена квартиры + размер торга + первоначальный взнос + возможность в дальнейшем рефинансировать кредит.

Иногда купить квартиру дешевле сегодня под высокую ставку может оказаться выгоднее, чем через год взять ипотеку дешевле, но заплатить за саму квартиру на несколько миллионов больше.

@rakuta_broker

⚡️ Военный билет становится новым документом для ипотеки

Банки всё чаще запрашивают у мужчин-заёмщиков военный билет или приписное свидетельство. Пока это не общее обязательное правило, а практика отдельных кредиторов, но тренд уже заметен.

Логика банков понятна: они хотят заранее оценить все факторы, которые могут повлиять на доход заёмщика и обслуживание кредита.

Не исключаю, что в ближайшим будущем военный билет и приписное могут войти в стандартный пакет документов для ипотеки.

Если в документах есть нюансы, лучше не откладывать подачу заявки: сегодня ещё можно оформить ипотеку без дополнительных требований в некоторых банках, завтра правила могут стать жёстче.

⚡️ Продали на Авито? С 1 октября ФНС будет знать о продавцах больше

С 1 октября начинают действовать новые правила обмена информацией между ФНС и цифровыми платформами.

Площадки смогут передавать налоговой сведения о партнерах, объемах продаж и взаиморасчетах. Авито уже участвует в эксперименте ФНС вместе с Wildberries, Ozon, Яндекс Маркетом и другими крупными площадками.

Удалять объявления о старом диване точно не нужно 🙂

📌 Продажа своих личных вещей сама по себе не превращает человека в предпринимателя.

Другая история, если человек систематически закупает товары специально для перепродажи и фактически ведет бизнес через обычный частный аккаунт.

И здесь есть интересная параллель с недвижимостью.

Налоговая постепенно получает все больше данных в цифровом виде. Поэтому рассчитывать на принцип «деньги получил на карту, значит никто ничего не увидит» становится все менее разумно.

Особенно это касается регулярной коммерческой деятельности и доходов, которые должны декларироваться.

На мой взгляд, мы постепенно движемся к рынку, где любые крупные и систематические денежные операции становятся полностью прозрачными для государства.

@rakuta_broker

❗️❗️❗️❗️❗️❗️❗️❗️❗️Жилищные вклады появятся в России с 1 января 2027 года.

Специально для «Критика новостной ленты» мы поговорили с ипотечным брокером, экспертом по недвижимости Дмитрием Ракутой @rakuta_nedvizhka и узнали, для чего они нужны и как повлияют на рынок.

Предполагается, что благодаря повышенной процентной ставке у жилищного вклада будет проще накопить на первоначальный взнос для покупки недвижимости. Кроме того, увеличиваться сумма будет быстрее, так как средства будут заморожены и их нельзя будет снять и потратить на что-то еще.

Люди будут особенно заинтересованы в жилищных вкладах, если застройщики и банки будут предлагать дополнительные скидки, бонусы и привилегии их владельцам. В перспективе этот метод накопления может позитивно повлиять на рынок недвижимости, увеличив количество продаж от застройщика, считает эксперт. Сделки станут более прозрачными, а их количество на первичном рынке увеличится.

#мнение360

Подпишись на нас в MAКС I Обратная связь

⚡️ С сентября меняются правила для собственников квартир: что важно знать

Сегодня вступил в силу ряд изменений, которые напрямую затрагивают недвижимость и ЖКХ. На мой взгляд, одна из самых практичных новостей касается управления многоквартирными домами.

Теперь управляющие компании обязаны организовать взаимодействие с жильцами через домовые чаты в национальном мессенджере MAX. Через них собственники смогут получать информацию от УК, обсуждать вопросы дома и взаимодействовать с управляющей организацией.

Но есть еще более важное изменение.

📌 Сменить управляющую компанию сразу после заключения договора станет сложнее.

С 1 сентября собственники, как правило, не смогут расторгнуть договор управления с новой УК раньше чем через год после его заключения. Исключения предусмотрены, например, если сама управляющая компания согласится на досрочное прекращение договора.

Почему это важно при покупке квартиры?

Плохая УК это состояние подъездов, двора, инженерных систем, размер платежей и в конечном итоге ликвидность квартиры.

Поэтому при покупке вторички я бы обязательно добавил еще один пункт проверки: кто управляет домом, сколько лет работает УК, какие тарифы, есть ли задолженности у дома и насколько собственники довольны ее работой.

⚡️ Ирония рынка: «схема Долиной» дошла до самой Долиной

По сообщениям СМИ, Лариса Долина приобрела две объединённые квартиры в московском ЖК «Премьер» примерно за 250 млн рублей. В документах собственницей указана её дочь Ангелина.

После громкого спора вокруг квартиры в Хамовниках это выглядит символично. Но важно понимать: оформление недвижимости на родственника само по себе не защищает от мошенников.

Защита сделки не в том, на кого оформить квартиру, а в грамотной подготовке: проверке сторон, безопасных расчётах, фиксации воли продавца и сопровождении до регистрации.

🎓 Сегодня День знаний! Давайте вспомним, что такое ипотека и основные термины.

1 сентября хочется немного отойти от серьезной аналитики и просто сделать небольшую шпаргалку 😊

🏦 Ипотека - кредит на покупку недвижимости.

💰 Первоначальный взнос - ваши деньги, которые вы вкладываете в покупку.

📊 ПСК - полная стоимость кредита. Цифра, на которую иногда полезнее смотреть, чем на красивую ставку в рекламе.

📉 Досрочное погашение - возможность быстрее уменьшить долг и переплату.

🔄 Рефинансирование - возможность со временем заменить ипотеку на более выгодную.

А вообще за годы работы я понял одну простую вещь: ипотеки боятся чаще всего тогда, когда плохо понимают, как она устроена.

Поэтому учимся, считаем и не стесняемся задавать вопросы. Даже те, которые кажутся совсем простыми.

📚 Всех школьников, родителей и учителей с 1 сентября! Легкого и интересного учебного года!

@rakuta_broker

🏠 Квартира в Москве до 10 млн рублей становится почти «краснокнижной»

Немного субботней статистики московского рынка.

В новостройках Старой Москвы квартиры и апартаменты стоимостью до 10 млн рублей занимают всего 0,6% предложения. Еще год назад таких вариантов было заметно больше.

Фактически бюджет, который совсем недавно позволял выбирать между несколькими проектами, сегодня превращается в поиск единичных лотов.

Причем чудес обычно нет 🙂

Если квартира в новостройке Москвы стоит заметно дешевле рынка, почти всегда нужно внимательно смотреть, что именно стоит за этой ценой: площадь, этаж, расположение корпуса, срок сдачи, транспортная доступность или формат помещения.

📌 И здесь есть важный момент для покупателя.

Когда бюджет ограничен 10–12 млн рублей, я бы уже не ставил задачу исключительно «найти новостройку в Москве».

Нужно сравнивать сразу несколько сценариев: небольшую квартиру в новом проекте, готовую вторичку, Новую Москву и ближайшее Подмосковье с хорошим транспортом.

Иногда квартира на вторичном рынке с ремонтом и метро рядом оказывается намного рациональнее студии в новостройке, которую еще несколько лет придется ждать.

Сегодня важно выбирать не самый новый дом, а лучший объект, который можно получить за свой бюджет.

@rakuta_broker

Семейную ипотеку можно получить даже после развода

Ипотечный брокер Дмитрий Ракута в разговоре с ТВЦ объяснил, что может повлиять на решение банка.

Смогут ли бывшие супруги взять семейную ипотеку, если они в разводе?

Каждый из бывших супругов может подать заявку на семейную ипотеку, если ранее она не оформлялась. Главное условие — наличие ребенка.

Влияет на одобрение льготной ипотеки использование материнского капитала?

Нет, материнский капитал не влияет на решение банка, но эти деньги можно использовать для досрочного погашения или первоначального взноса.

Может ли бывший муж выступить созаемщиком, если женщине не одобрят ипотеку из-за недостаточного дохода?

Да, любой человек с хорошей кредитной историей может выступить созаемщиком. В том числе и бывший супруг.

Условия для взятия льготной семейной ипотеки:

🔴Гражданство РФ;

🔴Наличие ребенка, подходящего под программу (до 6 лет или инвалид до 18 лет, двое детей в некоторых регионах);

🔴Ребенок должен быть зарегистрирован по тому же адресу, что и родитель;

🔴Стабильный доход и хорошая кредитная история.

🟥 Не грузятся фото и видео? Читайте ТВЦ в МАКС