Доходные ГАБы

ГАБ в Покровском- Стрешнево.
С «Вайлдберрис»

💰Продан💰

Прошло чуть больше года с публикации.

За это время арендодатель поднял арендную плату в этом ГАБе до 231 000 руб в месяц.
Стоимость тоже повысилась до 19,5 млн.руб.
Наш прогноз по срокам продажи сбылся.

https://t.me/publicGaB/367

https://t.me/publicGaB/368

SWOT-анализ
г. Москва, Дмитровское шоссе, д.165Е к.9.
Арендатор- «Вайлдберрис».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится в относительно новом доме в полностью заселенном районе.
Напротив входа пешеходный переход.
Надежный федеральный арендатор ( не франшизеры) работает более года.
Скидок по арендной плате не зафиксировано.
В районе небольшое количество свободных помещений.

🔴 Слабые стороны.
Наличие ступенек перед входом и внутри помещения.
Комнатная планировка.
Далеко не самое лучшее расположение дома в этом районе.


🟢 Возможности.
После восстановления поставок с новых складов можно попробовать увеличить арендную плату. Пусть не в этом году, но в следующем.

🔴 Угрозы.
Вайлдберис в этом году закрывает свои ПВЗ и просит скидки по арендной плате чаще, чем обычно.
Однако гораздо больше закрытий приходится на франшизеров.
В случае съезда арендатора помещение скорее всего придется сдавать дешевле.

✅ Выводы.
Достаточно давно наблюдая за рынком ГАБов, заметили, что сейчас этот ГАБ превосходит большинство с подобным арендатором.
Благодаря доходности, расположению в Москве и на 1 этаже относительно нового дома.

ГАБ с «Вайлдберрис».
В пос. Северный.

📌 Мы ожидали большей активности в комментариях к предыдущему посту.
Но вы не вдохновились бывшими ГАБами или не замечали таких.
Поэтому едем дальше..
Мы подготовили анализ одного из самых доходных ГАБов с Вайлдберрис в Москве на 1 этаже📌

🟢 г. Москва, Дмитровское шоссе, д.165Е к.9.
1 этаж.
81 кв.м.
Арендатор - «Вайлдберрис».
Стоимость - 25 млн.руб.
МАП- 230 000 руб.
Затраты на коммунальные услуги- 15 000 руб.
Окупаемость- 9,7 лет.
Доходность- 10,3%🟢

✅ ГАБ с надежным федеральным арендатором.

✅ Арендатор уже больше года на объекте и скидок не просил.

📉 Помещение находится в панельном доме с крыльцом.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

Коллеги написали интересную статью.
Наверно для предостережения неопытных инвесторов в коммерческую недвижимость.

https://t.me/inv_estate/832

А мы хотим привести примеры таких ГАБов:
🔴 «Winestyle»- г. Москва, ул. Щерлаковская, д.58А;
🔴 «Бристоль»- МО, г. Химки, ул. Генерала Дьяконова, д.3;
🔴 «Вайлдберрис»- г. Москва, ул. Новая дорога, д.9;

Это ГАБы, которые мы разбирали у нас на канале.

🔴 «Глобус лавка»- г. Москва, ул. Тушинская, д.24, стр.15.

Этот ГАБ не разбирали, но активно обсуждали в комментариях.

Пришлите в комментариях адреса, где раньше продавались ГАБы, а сейчас сдают пустые помещения в аренду.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Дубравная, д.41, корп.2.
Арендатор - медицинский центр «Асклепион».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится в пешей доступности от метро Митино.
Рядом городская поликлиника - точка притяжения для жителей района.
Арендатор успешно работает 15 лет на этом месте.
Небольшое количество подобных вакантных помещений в Митино.

🔴 Слабые стороны.
2 линия домов.
Кабинетная планировка.
Помещение подходит для ограниченного количества арендаторов.
Арендатор не сетевой , у него только одна клиника.

🟢 Возможности.
Есть небольшой торг по цене.
Исходя из отчетов о деятельности арендатора, можно в следующем году еще немного поднять арендную плату.

🔴 Угрозы.
Успешная деятельность арендатора во многом зависит от одного человека.
Если арендатор съедет, подбор нового займет время.

✅ Выводы.
Отличная возможность для многих инвесторов в ГАБы «почистить карму».
Купить помещение не с вредной для людей продукцией, а, наоборот с полезными услугами,
К тому же с хорошей доходностью.

ГАБ с медицинским центром.
В Митино.

📌 Помещения с медицинскими центрами достаточно редко продаются. Если появляются в продаже, то цену ставят высокую. Поэтому предлагаем обратить внимание на этот ГАБ📌

🟢 г. Москва, ул. Дубравная, д.41, корп.2.
1 этаж.
175 кв.м.
Арендатор- медицинский центр «Асклепион».
Стоимость - 38 млн.руб.
МАП- 350 000 руб.
Окупаемость - 9 лет.
Доходность - 11%🟢

✅ Ставка за квадратный метр , как у пустого помещения в Митино.

✅ Арендатор занимает помещение 15 лет.

📉 Это вторая линия домов.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

ГАБ в Химках.
В ОСЗ с «Бристоль».

💰Продан💰

Кучно пошли продажи долго экспонирующихся ГАБов.
Причем лето раньше считалось не очень хорошим сезоном для этого.
Возможно, дело в том, что сейчас мало интересных новых ГАБов появляется.
Если же появляются, то окупаемость все больше и больше…


https://t.me/publicGaB/382

https://t.me/publicGaB/383

ГАБ с «Додо пицца».
В Красноармейске.

💰Продан💰


ГАБ продавался больше года.
В процессе продажи цену снизили на 1 млн ( до 25 млн.руб.)
Наверно, сказалась удаленность Красноармейска от Москвы.
Тем не менее отработав сезон и пройдя проверку временем, ГАБ с «Додо пицца» реализован.

https://telegram.me/publicGaB/353

https://telegram.me/publicGaB/354

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д.43.
Арендатор- «Дринкит».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится на хорошем пешеходном трафике от метро.
Четвертый дом от станции Беляево.
По этому маршруту ежедневно проходит большое количество обеспеченных студентов.
Думаем, что для арендатора- это основная целевая аудитория.
Помещение практически никогда не пустовало- до «Дринкит» там долго находился «Ароматный мир».
Сеть «Дринкит» сейчас активно развивается.
Имеет интересную бизнес-модель, благодаря чему их заведения достаточно востребованы.
Подписан долгосрочный договор на 5 лет.
Рядом «Surf Coffee»- скорее синергия, а не конкуренция.

🔴 Слабые стороны.
Комнатная планировка.
Крыльцо.
Арендатор относительно недавно открылся- работают меньше года.
Осталось чуть больше 4-х лет действия договора аренды.

🟢 Возможности.
В договоре прописана индексация с третьего года.
Есть небольшой торг по цене.

🔴 Угрозы.
Несмотря на хорошую локацию, в случае съезда арендатора могут возникнуть проблемы при сдаче помещения по такой ставке.
Ближе к метро есть свободные помещения с зальной планировкой, возможно более подходящие для открытия кофейни.

✅ Выводы.
Сочетание статусного арендатора и неплохой локации с отсутствием возможностей по улучшению окупаемости.
В текущем состоянии рынка будет достаточно быстро реализован при должном желании продавца.

ГАБ с «Дринкит».
В Коньково.

📌 Сегодня хотим разобрать ГАБ с новым для нас арендатором📌

🟢 г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д.43.
1 этаж.
89 кв.м.
Арендатор- «Дринкит».
Стоимость - 65 млн.руб.
МАП- 450 000 руб.
Окупаемость- 12 лет.
Доходность - 8,3%🟢

✅ Помещение находится на отличном пешеходном трафике от метро Беляево.

✅ Кофейни «Дринкит» сейчас очень активно открываются.

📉 Комнатная планировка в помещении.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Красногорск, ул. Комсомольская, д.33/13.
Арендатор - «Озон».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится в пристройке с отдельным входом.
Без дополнительных ступенек.
Зальная планировка.
В соседнем доме- супермаркет «Пятерочка».
Находится на пересечении улиц Георгия Димитрова и Комсомольская.
На ул. Георгия Димитрова практически нет коммерческой недвижимости.
Арендатор - сетевой ( около 30 своих ПВЗ).
Очень слабая конкуренция для арендатора- рядом нет других ПВЗ.
Заключен долгосрочный договор на 5 лет.

🔴 Слабые стороны.
Застройка не высотная.
Пятерочка находится в соседнем доме, а в рассматриваемом нами, соседи не такие траффикообразующие.

🟢 Возможности.
На помещение хороший спрос среди арендаторов.
Помимо многочисленных Озонов к этому адресу есть интерес и у Вайлдберис.
Находится в «фиолетовой зоне».

🔴 Угрозы.
Арендатор только открылся. Через год после окончания дотации у Озона могут запросить скидку или закрыться.
Если район окажется не подходящий для ПВЗ.

✅ Выводы.
С одной стороны цена за кв.м. «все выше, и выше, и выше».
С другой - попробуйте за эту цену купить квартиру и потом сдать за такую арендную плату.

ГАБ с «Озон».
В Красногорске.

📌 Давненько нам не попадались бюджетные ГАБы.
В ценовом диапазоне до 10 млн.руб.
Доходность тоже привлекает внимание📌

🟢 МО, г. Красногорск, ул. Комсомольская, д.33/13.
1 этаж.
23 кв.м.
Арендатор- «Озон».
Стоимость - 10 млн.руб.
МАП- 110 000 руб.
Окупаемость- 7,6 лет.
Доходность- 13,2🟢

✅ Помещение с отдельным входом, рядом с супермаркетом «Пятерочка».

✅ В этом районе Красногорска дефицит коммерческих помещений.

📉 Дома рядом не высокие.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, Нахимовский проспект, д.28, корп.1.
Арендатор - «Красное и Белое».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится на юго-западе Москвы.
Вход с торца жилого дома, с первой линии ул. Кржижановского.
Оно исторически используется под размещение продуктов.
Надежный сетевой федеральный арендатор.
Который практически не съезжает из арендуемых помещений по своей инициативе.
Находится в помещении с 2020 года.
Арендатор согласился на повышение арендной платы- показатель успешности магазина. С мая 2026 года - МАП составит 149 тысяч рублей.

🔴 Слабые стороны.
Это подвал в доме 1967 года постройки.
Внутри помещения не очень удобные проходы с уменьшением высоты.
Маленькие рекламные возможности.

🟢 Возможности.
«Красное и белое»- арендатор, который крайне неохотно идет на повышение арендной платы.
Однако в этом помещении он уже дважды согласился на него.
Если у покупателя не получится с такой же частотой поднимать арендную плату, то в 2030 году договор аренды закончится и пролонгировать его можно будет по новой арендной ставке.
Благодаря реновации плотность населения в районе увеличится.
Также рядом строится ЖК «Новые академики».

🔴 Угрозы.
Жители близлежащих пятиэтажек практически не имели альтернативы.
В их домах не было коммерческих помещений, поэтому многие ходили в «Красное и белое».
Сейчас их сносят.
В появляющихся на их месте новых домах могут открыться новые магазины «КИБ».
Которые отберут часть траффика у этого.
Появилась тенденция попадания в КРТ жилых домов, соседствующих с активной стройкой.
Дом, где находится рассматриваемое помещение тоже может попасть в их число.

✅ Выводы.
В этом ГАБе сочетается надежность арендатора и возможности для улучшения доходности.
К сожалению, риски тоже есть, но как же без них?

ГАБ с «Красным и белым».
В Академическом районе.

📌 Этот ГАБ входит в десятку лучших по доходности среди ГАБов с алкомаркетами в Москве и МО.
Однако привлек наше внимание не только этим📌

🟢 г. Москва, Нахимовский проспект, д.28, корп.1.
Подвал.
78,6 кв.м.
Арендатор- «Красное и Белое».
Стоимость - 17 млн.руб.
МАП- 149 000 руб.
Окупаемость- 9,5 лет.
Доходность - 10,5%🟢

✅ ГАБ с самым надежным федеральным арендатором.

✅ Самый известный минус этой сети в рассматриваемом ГАБе нивелирован😎

📉 Подвал в 60-летнем доме.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

Голосуй или ….

В этом году мы посетим «Private Money Forum Доходная недвижимость».

🟢 Также мы номинированы
в премии
«Доходная недвижимость 2026».

Участвуем в трех номинациях:

✅ Лучший Telegram-канал по доходной недвижимости

✅ Лучший эксперт в теме доходной недвижимости

✅ Лучший информационный ресурс по инвестициям.

🟢 Вы можете проголосовать за наш канал во всех трех номинациях👇

https://awards.pm-f.com/golos2026


🟢 Билеты на мероприятие можно купить по этой ссылке,
https://pm-f.ru/pmf?gcao=33514&gcpc=9809a
наш промокод - 15% для своих: GAB15.



🟢🟢🟢 И напоследок , обещаем, что после получения премии ( когда увидим, что наш труд востребован) начнем чаще писать.

Private Money Forum Доходная недвижимость 2026 — стратегии, тренды, точки входа

Хотим поделиться важным событием, которое точно стоит иметь в календаре, если вы рассматриваете недвижимость как инструмент сохранения и приумножения капитала.

🏙 30–31 мая в Москве пройдёт Private Money Forum Доходная недвижимость 2026 - и в этом году он особенно актуален.

7 трендов, которые разберут эксперты (must have для понимания рынка):
▪️ Ценовые аномалии — где сейчас формируется потенциал для роста
▪️ Арендный доход 20% — что и где купить, чтобы выйти на такую доходность
▪️ Аренда вместо покупки — как заработать на спросе бизнеса
▪️ ГАБы и редевелопмент —механика, подводные камни, реальная доходность
▪️ Шеринг и мультифункциональность недвижимости как ключевой потребительский тренд
▪️ Краудинвестинг — как создавать портфели с капиталом от 0,5 млн ₽ и доходностью 20–30%
▪️ Self storage — как заработать на растущем спросе

🎤 На форуме выступят:
Михаил Делягин, Александр Гайдуков («Страна Девелопмент») Илья Пискулин («Движение»), Сергей Лобжанидзе («bnMAP»), Иван Тягунов («ВБетон») и еще более 70 спикеров.

В программе будут не только отдельные выступления, но и панельные дискуссии с живыми дебатами, где можно услышать разные точки зрения и найти неочевидные решения.

🌿 Вторая сцена — Всероссийский Земельный Конгресс
Отдельный трек для тех, кто видит потенциал в земле, разберем темы: КФК, ГАБы, торги, ИЖС, промземля, склады, с/х земли, КРТ. Более 10 спикеров-практиков, в числе которых: Константин Пороцкий, Роман Трунин, Светлана Федорова, Дмитрий Крикунов, Максим Лещев.

Почему стоит прийти:
— 1200+ участников — полезные знакомства гарантированы
— 600+ консультаций в менторской гостиной — эксперты разбирают лично вашу ситуацию.
— Выставка на 2500 м² с готовыми предложениями для входа

📍 Где: очно в Москве (отель Holiday Inn Sokolniki) или онлайн — трансляция доступна из любого города.

🔎 Полная программа и билеты: https://pm-f.ru/pmf?gcao=33514&gcpc=9809a
Промокод - 15% для своих: GAB15

Если тема доходной недвижимости для вас актуальна — не откладывайте. Цены на билеты растут, а места в зале ограничены. До встречи 30–31 мая!

ГАБ с «Вайлдберрис».
С супер доходностью.


💰 Продан💰

Мы опять немного ошиблись в своем прогнозе в сроках продажи.
Имела место недооценка скорости реакции агентов и покупателей.

Хотя подобные ГАБы, но чуть с большей окупаемостью, продаются намного дольше.

https://t.me/publicGaB/411

https://t.me/publicGaB/412

Доходные ГАБы в МАХ.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Островитянова, д.4.
Арендатор- «Мать и дитя».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится на 1 этаже ЖК бизнес-класса «Аркада Хаус».
Клиника там находилась с момента постройки дома, в процессе работы расширилась за счет соседнего помещения ( принадлежащего другому собственнику).
Сейчас вынуждена съехать из-за невозможности организации комфортного посещения клиентам.
И в связи с увеличением их количества.
В ЖК есть и другие бизнесы - нотариус, кофейня.
Вход для посетителей свободный.

🔴 Слабые стороны.
ЖК огорожен, для автомобилей проезд через шлагбаум.
Особенность этого ЖК, что рядом практически нет других жилых домов.
В доме есть свободные площади, которые сдаются и продаются.

🟢 Возможности.
Есть предварительная договоренность с другим медицинским центром ( клиникой колопроктологии) об аренде этого помещения по более выгодной арендной плате.
Обсуждается предложение с размером МАП в 475 тысяч руб.
В случае подписания договора окупаемость уменьшится до 11 с половиной лет.
Этот дом интересен для открытия ПВЗ.
Есть торг по цене.

🔴 Угрозы.
Форма сделки- предлагают покупку ООО.
Договор аренды с новой клиникой пока не подписан.
Конечно же есть риск, что намерения арендовать поменяются.
Даже если договор заключат , у арендатора могут быть сложности на новом месте.

✅ Выводы.
Проголосовавшие за этот ГАБ возможно почувствуют себя разочарованными.
Вместо ГАБа с супер надежным арендатором получили разбор помещения с возможностями и угрозами.
Несмотря на то, что не чувствуем себя виноватыми, постараемся реабилитироваться в будущем.

Доходные ГАБы в МАХ.

ГАБ с «Мать и дитя».
В Теплом стане.

📌 Итоги голосования ясны. Мы разберем помещение, в котором сейчас находится клиника «Мать и дитя».
Думаем, что большинство проголосовавших ожидает сюрприз📌

🟢 г. Москва, ул. Островитянова, д.4.
1 этаж.
270 кв.м.
Арендатор- клиника «Мать и дитя».
Стоимость - 65 млн.руб.
МАП- 415 000 руб.
Окупаемость- 13 лет.
Доходность- 7,6%🟢

✅ Помещение находится на 1 этаже ЖК бизнес-класса «Аркада Хаус».

📉 «Мать и дитя» съезжают в июне 2026 года после 20 лет успешной работы.

✅ Помещение планирует арендовать другой медицинский центр.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

Доходные ГАБы в МАХ

Внимание : Голосование.

Коллеги из канала Интересно О Недвижимости закончили свою прогулку по Теплому Стану перечнем ГАБов в этом районе.

У них сейчас проходит голосование.

ГАБ, набравший больше всего голосов будет разобран нами.

Вы тоже можете поучаствовать 👇

https://t.me/inv_estate/805?option=NA