Торги по банкротству с Мамедовой Владиславой

🔞 Про лень и динозавров

Нейросети… кажется, это новый хайп, на котором все сошли с ума. Как помните, хайп я не люблю.

Моя аудитория — взрослые люди. И я уверена, почти каждый знает это состояние: появляется что-то новое, и тебе… не хочется разбираться. Потому что, ну честно, лень и есть дела поважнее.

Я сама так же откладывала нейросети. Долго.

Но есть вещи, которые можно игнорировать, и все будет ок. А есть те, без которых ты... становишься динозавром.

Вот нейросети — это второй вариант. Как бы к ним не относились, вопрос здесь не в «быть в тренде». Вопрос в том, будешь ли ты принимать решения быстрее рынка или будешь догонять.

Завтра покажу, как мы стали использовать нейросети... в ремонте 😱

В этом году я внезапно решила подарить себе на день рождения... встречу с выпускниками.

Именно внезапно, среди недели, вечером после рабочего дня... и я очень благодарна тем, кто смог вырваться и прийти 🥰

Это первая встреча, когда мы вышли из онлайна в офлайн. И это было так круто 🥰 все прошло на одном дыхании, а расстались мы только после закрытия ресторана 😅

Начало офлайн-мероприятиям положено. Дальше - больше 🥳🥳🥳

😶‍🌫️ Когда погода шепчет: спиии...

👨‍💻 Но ты несешь своё тело записывать курс по арестованным торгам 😅

Моя видеофея не упустила момент 😂😂😂 смеяться разрешается.

А как у вас с погодой?

Что общего у фото выше? Посмотрите, если еще не видели, а потом переходите к посту.

Ц — Цена отсечения

Недвижимость за 1 рубль? Бывает и такое. В теории...

Когда вы видите на публичном предложении «1 рубль», в голове включается фантазия:

«А вдруг повезёт?»
«А если дойдёт?»
«А если никому не нужно?»

Не надо так...

Цена отсечения — это минимальная цена, по которой лот вообще может быть продан.

Она прописана в положении о реализации имущества. Именно этот документ определяет, насколько глубоко лот может упасть. И иногда действительно в положении прописывают снижение до 1 рубля. Чаще всего это случается, если положение утверждал не кредитор.

Новички в этот момент не верят глазам. Правильно делают, т.к. за 1 рубль купить что-то практически нереально.

Такие лоты отслеживают десятки участников. В игру заходят раньше.

Но есть нюанс. И этот пост написан для того, чтобы вы его знали:

Иногда кредиторы выходят с оспариванием положения о реализации и говорят: «Продажа по 1 рублю экономически нецелесообразна. Это нарушает наши интересы». Суды часто соглашаются.

❓Что происходит дальше?

Последний этап публички просто убирают. И минимальная цена становится выше - на уровне предпоследнего этапа.
А в агрегаторе может продолжать висеть «1 рубль». Вы ждёте следующего снижения, но процедура завершается раньше.

❓Почему?

Потому что изменения внесены через судебный акт, а в карточке лота это не всегда отражается очевидно.

Инструкция для перестраховки перед тем, как ждать «рубль»:

— открываем положение о реализации;
— проверяем, нет ли споров по нему;
— смотрим судебные акты в КАД.Арбитр;
— убеждаемся, что порядок продажи не изменён.

А вот актуальные лоты, которые могут упасть до рубля:
🏠 7 соток с домом в деревне в Ярославской обл.: https://torgi.cdtrf.ru/trades/335627
🚘 Автомобиль Nissan Serena 2013: https://torgi.cdtrf.ru/trades/335217
🏠 Квартира в Краснодаре 😱 https://torgi.cdtrf.ru/trades/335108

#банкротный_алфавит

Посмотрите на фото, как думаете, что у них общего? А потом читайте ответ в следующем посте сегодня вечером

Х — Хрупкая экономика сделки

*буква Х вдохновляет аж на 2 поста 😁

Самые опасные проекты выглядят привлекательно:

красивый дисконт... перспективная локация... модная стратегия...

❌...Но прибыль держится на одном факторе. И если он исчезает — всё останавливается.

❓Что такое хрупкая экономика

Это когда результат зависит от:
— одной цены выхода
— одного типа покупателя
— одного административного решения
— одного источника финансирования
— одной государственной программы

Стоит этому фактору измениться — и вся модель начинает трещать.

В кейсе с аккумуляторной по расчётам из нашей стратегии экономика держалась на предположении:
«Продадим по 70 тыс. за кв.м.»

🔽Если рынок даст 60 — маржа тает.
🔽Если стройка выйдет дороже — прибыли нет.
🔽Если земля оформляется дольше — деньги заморожены.

Проект зависит от слишком большого количества условий.
Это уже хрупкость, поэтому лучше отказаться.

📌А теперь реальный опыт

В позапрошлом году мы решили поиграть в ИЖС: строили дома, посчитали экономику, спрос был живой, льготная ипотека работала.

😱 И вот как только дома были готовы — программу резко свернули. Рынок жилья замер, сделки остановились. Мы продавали дома год.

В итоге продали, даже в плюс: +50% по одному дому и +80% по другому. Неплохо, но не космос, и очень долго.

Не потому что дома плохие. А потому что модель была зависима от одного фактора — льготной ипотеки.

План Б придумать сложно, когда весь рынок стоит.

Почему я осторожно отношусь к хайпу

🤩 То все флиппят квартиры.
🤩 То массово делают кладовки.
🤩 То сдают коммерцию шестерочкам.
🤩 То строят глэмпинги, потому что государство даёт гранты.

В моменте это работает. Проблема в том, что чаще всего люди успевают провернуть один-два цикла. На третьем условия меняются.

И выход становится длинным и дорогим.

❓Можно ли работать в тренде?

Можно.
Но только если:

✔️ экономика устойчива без субсидий
✔️ есть альтернативный сценарий использования
✔️ объект ликвиден сам по себе
✔️ вы выдержите заморозку капитала

Если при изменении условий вы продолжаете стоять — модель сильная. Если нет — это игра на волне.

Именно поэтому в моем блоге нет кипящих-горячих-трендовых темок.

Торги — это не поиск самого модного направления. Это поиск устойчивых решений и холодный расчёт.

#банкротный_алфавит

Каждый год наступает волшебный день, когда я перестаю быть оборотнем: с утра - преподаватель, а после обеда - предприниматель.

📚Сегодня преподаватель провел последнюю лекцию в этом семестре, а еще принял участие в научной конференции к 80-летию В.В.Жириновского в нашей региональной Думе.

Пришлось актуализировать данные по диссертации, т.к. в последнее время моя научная часть занимается...медицинским правом 😱 Пути научные неисповедимы.

А диссертация у меня про внутрипартийную ответственность: это когда члена партии из неё изгоняют, если он сказал что-то не то, например.

Актуалочка в свете последних событий в ЛДПР вызвала чуть ли не самую оживленную дискуссию из всех, что я когда-либо видела на конференциях.

И вот я вхожу в апрель в статусе предпринимателя, который теперь будет высыпаться по утрам.

😍Люблю апрель, много хороших людей родилось: я, моя дочь и Жириновский 😃👍

Еще и курс по арестованным торгам должен родиться.

⤵️⤵️⤵️Не забудьте заполнить анкету предзаписи: https://forms.yandex.ru/u/69a079a2d04688148f9dd667

Разрушенная аккумуляторная за 700к.

Под тем постом был задан классный вопрос: а что если ее взяли под долгосрочную аренду?

🕯 Честно признаюсь, поскольку долгосрочная аренда - наш основной бизнес, именно под эту стратегию я сначала рассматриваю любой объект.

🙈 Даже если это вообще не в тему, привычка - вторая натура, страсть к накопительству - наше все 😅 и чтобы думать в сторону перепродажи часто приходится себя ломать.

Хотя именно перепродажа - двигатель в наращивании капитала.

🏠Но посчитаем арендную модель. Я буду исходить из позиций, которые мы выработать в своей стратегии. Обязательно найдётся те, кто скажет: объект - мечта любого рантье.

Мы не рассматриваем объекты с дохнодностью менее 20% годовых.

Почему? Да потому, что на рынке немало объектов, откуда можно достать 20%+, зачем брать меньше? Это 5 лет окупаемости.

Сдай аккумуляторную по 1000 руб.за кв.м. и живи припеваючи, но проблема: рынок в этом районе 500-700 руб.

ℹ️ У нас изначально площадь 66 кв.м. Не вся она станет полезной, соответственно нельзя умножать 66 кв.м на арендную ставку.

Объекты с полезной площадью меньше 75% от общей лучше не брать.

Если вдруг случится чудо и тут будет 60 кв.м., сдадим их в среднем по рынку за 600 руб., получаем 36 тыс.арендной платы грязными (отсюда еще надо убрать налоги, поломку чего-нибудь, часть коммуналки и т.д.).

Чтобы это влезло в 5 лет окупаемости, весь проект под ключ должен встать в примерно 2,2 млн.

Если бы это было просто помещение, то да, при желании в 22 тыс. ремонта за кв.м. можно и нужно умещаться (не во всех регионах реально). Но тут здание.

🔒 Отдельно стоящее здание - это, с одной стороны, всегда плюс - никто не мешает. Но, с другой, минус - много расходов на содержание капиталки - фундамент, стены, крыша, асфальт вокруг и т.д. А тут стартовое состояние - не блестящее, считай, что строишь заново.

🛍 С учетом земли и прочего проект вылезет к 4,5 млн. При 4,5 млн. на весь проект мы получим около 10 лет окупаемости.

Вообще, это та самая цифра, на которую риелторы умножают ежемесячный доход ГАБа при его продаже (некоторые даже 15 лет вворачивают как норму).

Но вернемся к тому, с чего начали:

зачем брать окупаемость ниже 20% годовых, если можно найти выше?

Именно так с учениками на курсе по доходной недвижимости мы рассчитываем проекты:
1️⃣ Сначала понять, сколько можно зарабатывать с объекта.
2️⃣Оценить, сколько он должен стоить в финальном исполнении, чтобы нести 20% годовых.
3️⃣ Вычесть сумму ремонта/реконструкции.
4️⃣ Получить предельную сумму, за которую можно купить объект.

А не просто: "вижу дешёвый объект - беру".

Земельный участок для многодетных теперь нельзя отобрать.

В понедельник был подписан закон об этом.

А еще транспортное средство.

Итак, подробнее.

Ст. 446 ГПК закрепляет перечень имущества, на которое нельзя обращать взыскание.

Теперь в этом перечне добавилось 2 позиции:
🏠 земельный участок или доля на него, предоставленные бесплатно многодетной семье;
🚗 единственное транспортное средство многодетной семьи.

К чему это ведёт:

Если это имущество не заложено, то его не должны продавать с арестованных и банкротных торгов. А мы, соответственно, не должны его покупать, если видим признаки исполнительского иммунитета.

🧠 По-хорошему, такое имущество не должно попадать на торги, но часто имущество сначала выставляется, а потом уже начинаются разборки о его отзыве с торгов. Если мы успеем выиграть такие торги, то придётся возвращать имущество назад и пинать всех участников процедуры для возврата своих денег. Не самая приятная история, поэтому аккуратно.

Наблюдая за торгами часто вижу те самые бесплатные участки в чистом поле, с которыми люди не знают, что делать. Хоть в банкротстве пытаются из них выудить какой-то толк. Но участок участку рознь, конечно.

Как оцениваете эти изменения?

❤️ - все правильно, законодательство защищает слабых
👍 - все неоднозначно...

Х — Продолжение. Что произошло дальше

Объект ушёл за 708 000 рублей.

Почти в полтора раза выше моей границы.

Теперь спокойно считаем.

📥Вход

708 000 — покупка
150 000 — потенциальный выкуп земли
3 300 000 — реконструкция (минимум)

Уже 4 158 000 без учёта:

— проекта
— согласований
— подключения коммуникаций
— раздела участка
— юридического сопровождения
— времени

И это при условии, что всё проходит гладко.

🏠 Выход

Если продать по 70 000 за кв.м:
66 × 70 000 = 4 620 000

Прибыль: около 460 000.
До налогов, расходов на продажу, временных издержек.

А если рынок подтвердит не 70, а 60?
Или площадь окажется меньше?
Или реконструкция выйдет дороже?

Маржа начинает таять очень быстро.

❗️Главный момент

Проект становится чувствительным к любому отклонению.

Один фактор сдвигается — экономика рушится.

Это уже не спокойная инвестиция, а узкий коридор прибыли.

Тот, кто купил за 708 000, возможно:

— строитель
— владелец соседнего объекта
— человек с административным ресурсом
— тот, кому не нужна маржа 500 000.

У него может быть другая экономика.

Но для меня и учеников — это уже выход за границу риска, от такого я рекомендую отказываться, даже если "глаза горят и очень хочется".

Дальше еще расскажу о случаях, "когда прибыль держится на одном условии". И о том, как мы на такое тоже попались.

Интересно? ❤️

Х — Холодный расчёт. Реальный аукцион

В конце прошлого года на занятии с учениками я показывала, как участвовать в аукционе.

👀 Объект — полуразрушенная аккумуляторная, 66 кв.м.

На первый взгляд — мусор.
На второй — тоже мусор, но...

✔️Локация

Центральная улица небольшого города. Свободных мест под коммерцию почти нет. Все, что есть, в приличном состоянии и занято.

При этом: люди в земле не разбираются, вокруг полно нарушений, чиновники тоже не всегда глубоко погружены в тему.

И в голове начинает складываться картинка:

✔️ Оформить землю.
✔️ Реконструировать.
✔️ Сделать торговое помещение.

ИЛИ
✔️Продать «как есть», а покупатель дальше сам достроит.

🛍 Красиво? Очень.

Теперь математика

Коммерция вокруг продается по 100 тыс. за кв.м. По ощущениям реальная цена — около 70 тыс.

66 кв.м × 70 000 = 4,6 млн потенциальной выручки.

И вот здесь легко потерять голову.

❓Что остаётся за кадром

Старт аукциона — 134 000. Я честно надеялась оказаться единственной участницей, но перед началом уже знала, что нас трое.

Мой максимум — 500 000.
В идеале — ниже.

❓ Почему? Там же 4,6 млн.на выходе светит?

Потому что:

— Право аренды земли остаётся у владельца соседнего здания. С этим придётся разбираться.
— Участок нужно делить.
— Если строить, лучше выкупить землю, чтобы чувствовать себя спокойно. Кадастровая около 150 000.
— Реконструкция в нашей практике дешевле 50 000 за кв.м не случалась.

66 × 50 000 = 3,3 млн - только стройка.

И это без проектирования, согласований, подключения, непредвиденных расходов.

Плюс реальная площадь под вопросом: может оказаться меньше, а может и больше — но это неопределённость.

Если при всём уровне административного и строительного «геморроя» останется 500 000 прибыли — это хороший результат.

Но это:

— работа с землёй: раздел и выкуп;
— реконструкция;
— все это приправлено работой с чиновниками, а часто значит...
— задержки по времени.

Когда цена перевалила за 500 000, я вышла.

Потому что дальше это уже не инвестиция с понятной маржой, а ставка на удачу.

Иногда самое сложное в торгах - остановиться.

#банкротный_алфавит

Угадываем, куда ушли торги в итоге? Завтра расскажу историю до конца.

⤵️⤵️⤵️ А тут фото ⤵️⤵️⤵️

Торги по банкротству с Мамедовой Владиславой pinned a file

💜 — Финансовая модель сделки

В торгах выигрывает не тот, кто купил дешевле. А тот, кто правильно посчитал.

Очень часто вижу одну и ту же ошибку:

люди считают только цену покупки и цену продажи.

А потом.... прибыль «куда-то исчезает».

Разберём, что нужно учитывать в модели сделки.

💜 Цена входа

— цена покупки по итогам торгов
— задаток (он засчитывается в оплату)

💜 Сопутствующие расходы

И вот здесь начинается реальность:

— госпошлина за регистрацию
— нотариальные расходы (если нужны)
— выезд, оценка, осмотр
— демонтаж / расчистка / вывоз
— кап.ремонт(если есть)
— налоги
— ремонт / предпродажная подготовка
— услуги риелтора
— реклама

Иногда эти расходы составляют 20–40% от цены покупки.

В наши помещения для аренды мы дополнительно вкладываем 100-200% от покупной стоимости, чтобы из 💩 сделать 🍬

💜 Цена выхода

Важно ориентироваться не на «хочу продать за», а на:

— цену реальных аналогов
— срок экспозиции
— сезонность
— ликвидность

💜 Срок владения

Самый недооценённый фактор.

Люди часто забывают, что время = деньги.

Пример:
Вы вложили 200 000
Продали за 260 000

Прибыль — 60 000
Доходность — 30%

Если продали за 2 месяца — это одна история. Если за 2 года — совершенно другая.

💜Как считать доходность

Базовая формула:

(Прибыль / Общие вложения) × 100%

Но лучше считать ещё и в годовых.

Например:
60 000 прибыли при вложениях 200 000 за 2 месяца
Это 30% за 2 месяца
И около 180% годовых.

Разница в восприятии огромная.

💜Мини-чек-лист перед участием

Перед подачей заявки спросите себя:
— Сколько я реально вложу с учётом всех расходов?
— По какой цене я смогу выйти в худшем сценарии?
— Сколько времени займёт реализация?
— Что будет, если продажа затянется?

Если ответов нет — это не инвестиция. Это надежда.

Совсем скоро разберу на примере аукциона, в котором участвовала.

А пока скачивайте удобную excel-таблицу для расчётов и делитесь с друзьями 🚀

#банкротный_алфавит

❔ Кто НЕ может участвовать в торгах?

Как и обещала, рассказываю.

Ответ находим в п.5 ст. 449.1 ГК РФ:

— должник;
— организации, на которые возложены оценка и реализация имущества должника;
— работники таких организаций;
— должностные лица органов государственной власти и органов местного самоуправления, если их участие может повлиять на условия и результаты торгов;
— члены семей указанных лиц.

А если я не должник, а его друг и хочу выкупить его квартиру?

Закон о банкротстве не содержит прямого запрета на участие в торгах лиц, которые являются заинтересованными по отношению к должнику.

Участвовать в торгах можно, но эти сделки находятся в зоне повышенного внимания.

Кредиторы и суд будут оценивать (если вообще узнают, что вы друзья):
— реальность конкуренции;
— отсутствие согласованных действий;
— отсутствие злоупотребления правом;
— соответствие цены рыночным условиям.

Если будет доказано, что торги носили формальный характер или имело место злоупотребление, результаты могут быть оспорены.

А если я кредитор должника, и мне нравится его дом?

Конкурсные кредиторы вправе участвовать в торгах на общих основаниях. Например, гражданин-кредитор может участвовать в торгах по продаже жилого помещения должника.

В следующем посте разберём финансовую модель сделки с удобной excel-табличкой. Не пропустите 🤩