*буква Х вдохновляет аж на 2 поста 😁
Самые опасные проекты выглядят привлекательно:
красивый дисконт... перспективная локация... модная стратегия...
❌...Но прибыль держится на одном факторе. И если он исчезает — всё останавливается.
❓Что такое хрупкая экономика
Это когда результат зависит от:
— одной цены выхода
— одного типа покупателя
— одного административного решения
— одного источника финансирования
— одной государственной программы
Стоит этому фактору измениться — и вся модель начинает трещать.
В кейсе с аккумуляторной по расчётам из нашей стратегии экономика держалась на предположении:
«Продадим по 70 тыс. за кв.м.»
🔽Если рынок даст 60 — маржа тает.
🔽Если стройка выйдет дороже — прибыли нет.
🔽Если земля оформляется дольше — деньги заморожены.
Проект зависит от слишком большого количества условий.
Это уже хрупкость, поэтому лучше отказаться.
📌А теперь реальный опыт
В позапрошлом году мы решили поиграть в ИЖС: строили дома, посчитали экономику, спрос был живой, льготная ипотека работала.
😱 И вот как только дома были готовы — программу резко свернули. Рынок жилья замер, сделки остановились. Мы продавали дома год.
В итоге продали, даже в плюс: +50% по одному дому и +80% по другому. Неплохо, но не космос, и очень долго.
Не потому что дома плохие. А потому что модель была зависима от одного фактора — льготной ипотеки.
План Б придумать сложно, когда весь рынок стоит.
Почему я осторожно отношусь к хайпу
🤩 То все флиппят квартиры.
🤩 То массово делают кладовки.
🤩 То сдают коммерцию шестерочкам.
🤩 То строят глэмпинги, потому что государство даёт гранты.
В моменте это работает. Проблема в том, что чаще всего люди успевают провернуть один-два цикла. На третьем условия меняются.
И выход становится длинным и дорогим.
❓Можно ли работать в тренде?
Можно.
Но только если:
✔️ экономика устойчива без субсидий
✔️ есть альтернативный сценарий использования
✔️ объект ликвиден сам по себе
✔️ вы выдержите заморозку капитала
Если при изменении условий вы продолжаете стоять — модель сильная. Если нет — это игра на волне.
Именно поэтому в моем блоге нет кипящих-горячих-трендовых темок.
Торги — это не поиск самого модного направления. Это поиск устойчивых решений и холодный расчёт.
#банкротный_алфавит