Объект ушёл за 708 000 рублей.
Почти в полтора раза выше моей границы.
Теперь спокойно считаем.
📥Вход
708 000 — покупка
150 000 — потенциальный выкуп земли
3 300 000 — реконструкция (минимум)
Уже 4 158 000 без учёта:
— проекта
— согласований
— подключения коммуникаций
— раздела участка
— юридического сопровождения
— времени
И это при условии, что всё проходит гладко.
🏠 Выход
Если продать по 70 000 за кв.м:
66 × 70 000 = 4 620 000
Прибыль: около 460 000.
До налогов, расходов на продажу, временных издержек.
А если рынок подтвердит не 70, а 60?
Или площадь окажется меньше?
Или реконструкция выйдет дороже?
Маржа начинает таять очень быстро.
❗️Главный момент
Проект становится чувствительным к любому отклонению.
Один фактор сдвигается — экономика рушится.
Это уже не спокойная инвестиция, а узкий коридор прибыли.
Тот, кто купил за 708 000, возможно:
— строитель
— владелец соседнего объекта
— человек с административным ресурсом
— тот, кому не нужна маржа 500 000.
У него может быть другая экономика.
Но для меня и учеников — это уже выход за границу риска, от такого я рекомендую отказываться, даже если "глаза горят и очень хочется".
Дальше еще расскажу о случаях, "когда прибыль держится на одном условии". И о том, как мы на такое тоже попались.
Интересно? ❤️