Под тем постом был задан классный вопрос: а что если ее взяли под долгосрочную аренду?
🕯 Честно признаюсь, поскольку долгосрочная аренда - наш основной бизнес, именно под эту стратегию я сначала рассматриваю любой объект.
🙈 Даже если это вообще не в тему, привычка - вторая натура, страсть к накопительству - наше все 😅 и чтобы думать в сторону перепродажи часто приходится себя ломать.
Хотя именно перепродажа - двигатель в наращивании капитала.
🏠Но посчитаем арендную модель. Я буду исходить из позиций, которые мы выработать в своей стратегии. Обязательно найдётся те, кто скажет: объект - мечта любого рантье.
Мы не рассматриваем объекты с дохнодностью менее 20% годовых.
Почему? Да потому, что на рынке немало объектов, откуда можно достать 20%+, зачем брать меньше? Это 5 лет окупаемости.
Сдай аккумуляторную по 1000 руб.за кв.м. и живи припеваючи, но проблема: рынок в этом районе 500-700 руб.
ℹ️ У нас изначально площадь 66 кв.м. Не вся она станет полезной, соответственно нельзя умножать 66 кв.м на арендную ставку.
Объекты с полезной площадью меньше 75% от общей лучше не брать.
Если вдруг случится чудо и тут будет 60 кв.м., сдадим их в среднем по рынку за 600 руб., получаем 36 тыс.арендной платы грязными (отсюда еще надо убрать налоги, поломку чего-нибудь, часть коммуналки и т.д.).
Чтобы это влезло в 5 лет окупаемости, весь проект под ключ должен встать в примерно 2,2 млн.
Если бы это было просто помещение, то да, при желании в 22 тыс. ремонта за кв.м. можно и нужно умещаться (не во всех регионах реально). Но тут здание.
🔒 Отдельно стоящее здание - это, с одной стороны, всегда плюс - никто не мешает. Но, с другой, минус - много расходов на содержание капиталки - фундамент, стены, крыша, асфальт вокруг и т.д. А тут стартовое состояние - не блестящее, считай, что строишь заново.
🛍 С учетом земли и прочего проект вылезет к 4,5 млн. При 4,5 млн. на весь проект мы получим около 10 лет окупаемости.
Вообще, это та самая цифра, на которую риелторы умножают ежемесячный доход ГАБа при его продаже (некоторые даже 15 лет вворачивают как норму).
Но вернемся к тому, с чего начали:
зачем брать окупаемость ниже 20% годовых, если можно найти выше?
Именно так с учениками на курсе по доходной недвижимости мы рассчитываем проекты:
1️⃣ Сначала понять, сколько можно зарабатывать с объекта.
2️⃣Оценить, сколько он должен стоить в финальном исполнении, чтобы нести 20% годовых.
3️⃣ Вычесть сумму ремонта/реконструкции.
4️⃣ Получить предельную сумму, за которую можно купить объект.
А не просто: "вижу дешёвый объект - беру".