В конце прошлого года на занятии с учениками я показывала, как участвовать в аукционе.
👀 Объект — полуразрушенная аккумуляторная, 66 кв.м.
На первый взгляд — мусор.
На второй —
✔️Локация
Центральная улица небольшого города. Свободных мест под коммерцию почти нет. Все, что есть, в приличном состоянии и занято.
При этом: люди в земле не разбираются, вокруг полно нарушений, чиновники тоже не всегда глубоко погружены в тему.
И в голове начинает складываться картинка:
✔️ Оформить землю.
✔️ Реконструировать.
✔️ Сделать торговое помещение.
ИЛИ
✔️Продать «как есть», а покупатель дальше сам достроит.
🛍 Красиво? Очень.
Теперь математика
Коммерция вокруг продается по 100 тыс. за кв.м. По ощущениям реальная цена — около 70 тыс.
66 кв.м × 70 000 = 4,6 млн потенциальной выручки.
И вот здесь легко потерять голову.
❓Что остаётся за кадром
Старт аукциона — 134 000. Я честно надеялась оказаться единственной участницей, но перед началом уже знала, что нас трое.
Мой максимум — 500 000.
В идеале — ниже.
❓ Почему? Там же 4,6 млн.на выходе светит?
Потому что:
— Право аренды земли остаётся у владельца соседнего здания. С этим придётся разбираться.
— Участок нужно делить.
— Если строить, лучше выкупить землю, чтобы чувствовать себя спокойно. Кадастровая около 150 000.
— Реконструкция в нашей практике дешевле 50 000 за кв.м не случалась.
66 × 50 000 = 3,3 млн - только стройка.
И это без проектирования, согласований, подключения, непредвиденных расходов.
Плюс реальная площадь под вопросом: может оказаться меньше, а может и больше — но это неопределённость.
Если при всём уровне административного и строительного «геморроя» останется 500 000 прибыли — это хороший результат.
Но это:
— работа с землёй: раздел и выкуп;
— реконструкция;
— все это приправлено работой с чиновниками, а часто значит...
— задержки по времени.
Когда цена перевалила за 500 000, я вышла.
Потому что дальше это уже не инвестиция с понятной маржой, а ставка на удачу.
Иногда самое сложное в торгах - остановиться.
#банкротный_алфавит
Угадываем, куда ушли торги в итоге? Завтра расскажу историю до конца.
⤵️⤵️⤵️ А тут фото ⤵️⤵️⤵️