Не знаем, кто в свое время продал девелоперам историю с бизнес-единицами, но на растущем рынке все начали бодро плодить щупальца. Логика на бумаге красивая: девелопер делится на два стрима. Есть операционная функция — юристы, финансисты, эйчары, пиар и прочие люди, которые занимаются этой вашей бухгалтерией. А есть бизнес-функция, которая отвечает непосредственно за результат. Предполагалось, что так команды будут более мотивированными, сфокусированными, начнут соревноваться между собой и в итоге принесут компании больше денег.

Как это часто бывает, на бумаге был план, а в жизни получился капкан. Процессы начинают дублироваться, штат пухнет, потому что внезапно каждому юниту нужен свой специалист. Вместо синергии начинается срач за ресурсы, полномочия и зоны ответственности. Особенно весело, когда границы между бизнес-единицами прописаны условно и никто толком не понимает, где заканчивается полянка общей операционной функции и начинается суверенная территория очередного юнита.

У ПИКа эксперимент с бизнес-единицами прошел довольно быстро. На поверхности рынок увидел Forma и «Среду», внутри были и другие конструкции. И пока самый удачный пример — Forma. Правда, ответ довольно простой: по факту она уже мало похожа на классический бизнес-юнит. Это практически отдельная компания со своими функциями, поэтому и вечного кросс-функционального срача за ответственность сильно меньше.

Со «Средой», как видим, получилось хуже. Ребята не смогли достаточно быстро оттоптать собственную полянку и доказать большому конвейеру свою состоятельность, после чего конвейер отправил всю конструкцию под оптимизацию.

А поскольку девелоперы сейчас вообще играют проектами в горячую картошку, давайте немного откатимся назад — уже почти на год — и посмотрим, что «Среда» собиралась выводить в 2026 году и как потом поделили шкуру убитого медведя.

На момент кончины в реализации было три проекта:
1. «Среда на Кутузовском» — наш самый любимый проект в Кунцево. Собственно, именно с него когда-то начался канал «Недвижимость инсайды». Проект отдали Forma и переименовали в «Индиво».
2. «Среда на Лобачевского» — часть огромного «Матвеевского кластера» ПИКа, который давно пытаются нарезать на разные продукты, чтобы увеличить тягу. В свое время там уже выделяли Vangarden, потом появился проект «Среды». Его тоже отдали под козырек Forma — теперь это «Натив».
3. «Среда на Варшавском» — офисы. Само решение отдавать офисный проект «Среде» изначально выглядело странно, потому что ПИК в какой-то момент уже начал собирать офисники под FORMA workplace. Казалось бы, зачем плодить ещё один офисный бренд для реализации детей МПТ? Но плодили. Теперь проект все-таки переехал в Forma и называется «Сплит». Ребята отлично справляются с продажей офисных метров для льготы по ВРИ ниже себестоимости СМР.

Но интереснее то, что «Среда» только собиралась вывести:
1. «Бизнес-класс» ПИКа на Варшавке. Изначально это тоже должна была быть «Среда на Варшавском», но после оптимизации проект ушел не в Forma, а обратно в основной ПИК.
2. Проект у метро «Кожуховская». Судя по тому, что на презентации Forma про него ничего не рассказали, Кожуховская продолжает не тянуть на настоящий бизнес-класс. Так что пока выглядит кандидатом на запуск под ПИКом.
3. Проект в Строгино. Здесь «Среда» должна была откусить кусок от «Строгино 360»: примерно та же логика, что и с Матвеевским кластером — раздробить огромный объем на разные продукты и увеличить тягу. Теперь придется придумывать другую упаковку.
4. Проект в Тушино на ЗУ «Волоколамское, 71/22». Здесь пока интрига: площадку вполне можно отправить как в Forma, так и в основной ПИК. Ждем анонса.
5. Зюзино, «Среда» точно занималась проектом масштабной перестройки района. А поскольку объем там огромный, вполне логично ожидать дальнейшей нарезки: где-то обычный ПИК, где-то что-нибудь супер-пупер под Forma.

И не удивимся, если часть горячей картошки вообще улетит сторонним амбициозным девелоперам — тем самым позитивным людям, которые пока предпочитают не замечать ворох проблем, накопившихся на рынке.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠