Данил Орлов | История Девелопера

Серия 6. Часть 2. Сверхидея

Потом мы начали формировать сверхидею проекта, которая позволит еще до начала продаж собирать свою аудиторию и сформировать комьюнити.

💬 Об этом я много говорил в предыдущих постах: красивыми фасадами и классным благоустройством никого сейчас не удивишь.
 
Я начал разработку с того, что у меня уже имелось: моих знаний и увлечений.

💬То есть — с особенностей и инноваций архитектуры моего родного Питера. Особенно меня интересовал мистицизм нашего города, например, знаки Шамбалы на многих церквях, дворцах и соборах.

Забегая немного вперед, скажу, что тогда мы придумали построить дом в питерском стиле в Москве. Но какой он, этот «питерский стиль», никто не знал. То есть то, что он есть, знают все — но что же это все-таки такое?
 
📍Отсюда родилась идея провести анализ и разработать новый питерский стиль.
Это одновременно был действительно интересный личный вызов и очень большой шаг для роста моего существующего проектного бизнеса. Ведь это, по сути, создание нового стиля в архитектуре!
 
Но об этом — чуть позже, а пока вернемся к нашим участкам
#девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация

Серия 6. Ядро девелоперского бизнеса. Сверхидея

В прошлом посте я упомянул про ядро девелоперского бизнеса. Это важно, хочу рассказать подробнее.

Необходимо было сформировать и заложить основу для девелоперской компании, создать ее ДНК, которое в будущем станет основным стержнем для развития и масштабирования. Поэтому мы с Александром уделили этому процессу очень большое внимание. Мне пришлось ответить на множество вопросов: что мне самому нравится, что мне хочется, какие проекты меня вдохновляют, какой есть опыт и т.д.
 
Это был очень трудный и длительный этап, ведь на такие вопросы с первого раза очень сложно ответить
 
Я начал формировать графическую карту, куда заносил крутых архитекторов, их идеи и топовые девелоперские проекты в МСК. Именно здесь я по-настоящему понял, что такое стандарты московского девелопмента, о которых постоянно говорил Курников.
#девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация

Серия 5 часть 2. Запрос на поиск участка

Почему получились такие запросы – станет ясно после рассказа о формировании ядра компании и анализа существующих проектов в Москве. Но об этом – в отдельном посте.
А сейчас – конкретизируем запрос.
 
📎Участок должен быть максимально готов к проектированию — это дает минимальные риски. Еще важно было по полной использовать все преимущества, которые дает Москва. В первую очередь — это строительство небоскребов. Из них открываются шикарные виды, и человек вместе с квартирой покупает просто офигенные эмоции (например, вид на МГУ — как вам такое?).
 
📎Еще оказалось, что в Москве очень много парков, поэтому, если и строить дом здесь, то лучше всего максимально близко к зеленой зоне: это и более экологично, и взрослым гулять приятнее, и детям веселее.
 
Но самое главное — это, конечно, желание построить небоскреб! У нас в Питере это вообще запрещено — одну Лахту с трудом протащили. Поэтому небоскреб стал настоящей навязчивой идеей.
 
Как только я оформил и запустил запрос на рынок, сразу стали приходить первые предложения. Напомню, что это был август 2024-го — и положение на девелоперском рынке становилось все хуже и хуже…
#девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация

Серия 5. Разработка запроса на поиск участка

Итак, самое важное для девелоперского проекта — это участок.
И параметров для его выбора — огромное количество.

Пока не понимая, в какой проект хочу пойти, я сформировал свой запрос следующим образом:

Первое: ЧТО ИЩЕМ
Мы ищем площадку под строительство или реконструкцию жилого (апартаментного) комплекса в черте города Москвы / Новой Москвы. В коридоре 10 000–40 000 кв. м продаваемой площади в развитой градостроительной среде.

Второе: ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ

🟡Новая Москва в 10–15-километровом поясе.

🟡Юго-западное и западное направление: за Третьим транспортным кольцом и до МКАД.

🟡Места рядом с существующими парками: Тимирязевская, Ботанический сад и другие.

Третье: ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ФОРМАТ
«Бизнес-класс». Элитную недвижимость я не рассматривал — для первого опыта она показалась слишком сложной.

Четвертое: ГОТОВНОСТЬ ПЛОЩАДКИ
Здесь было несколько подходящих типов:

🟢С градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) под целевые показатели, без необходимости вносить изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это минимизирует риски для первого проекта.

🟢После прохождения градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) с возможным авансированием отдельных этапов.

🟢С готовностью собственников внести изменения в ПЗЗ. Авансирование возможно после прохождения ГЗК.

Пятое: ТИП СДЕЛКИ
Только полная оплата приобретения. Соинвестирование и долевое участие я не рассматривал.
#девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация

Серия 4. Дорожная карта

Итак, дорожная карта — это документ, в котором мы прописали основные этапы проекта до получения РНС. Что же туда вошло?

ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ ЭТАП

💬 Поиск участка и составление ядра девелоперского бизнеса

💬 Внедрение основного бизнеса в девелоперский

💬 Погружение в девелопмент, оно же обучение составлению финмодели, разработке продуктовой части, основам маркетинга новой компании (именно поэтому вы сейчас читаете этот блог)

💬 Структурирование отношений со стартовыми контрагентами: брокерами, банками, архитекторами, генподрядчиками и т.д.

💬 Поиск и структурирование сделки по приобретению участка: работа с собственником участка и банком. Это ключевой момент, который должен был привести к получению денег на покупку участка и полноценному финансированию всего проекта

ОСНОВНОЙ ЭТАП

📍Стратегия и коммуникация: выбор коммуникационного агентства, заключение с ним договора и начало работы

📍Формирование стартовой команды

📍Дальше – уже проще: разработка самого проекта, стадии ПД, изыскания, исходные данные, проектирование, экспертиза. Тут я как рыба в воде!

📍Затем идет подключение к сетям и получение РНС

Особенно важным этапом является выбор архитектора проекта.
Это важно, так как сейчас в Москве просто так АГР не согласуешь.

Каждый проект мэр утверждает в рамках амбициозной концепции «Москва должна стать лучшим городом в мире». У каждого проекта обязательно должна быть уникальная идея — просто стены с окнами под крышей и красивые фасады никому не нужны.

Согласование концепции с комитетом – это один из самых длительных и сложных этапов. Поэтому тут и нужны архитекторы с таким именем, чтобы оно работало в помощь всему проекту

А ПОСЛЕДНИЙ ЭТАП нашей дорожной карты – это запуск коммуникации по проекту и маркетинг

В следующем посте подробно расскажу, как мы начали формировать ядро девелоперской компании.
#девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация

Серия 3. Часть 2
Сколько стоит построить дом в Москве?

В зависимости от класса, локации, размеров — от 4 до 10 миллиардов рублей.

ДЕСЯТЬ МИЛЛИАРДОВ, Карл!
Понятно, что никакая копилка тут не поможет. Такие проекты финансируют только банки. Но есть проблемка: чтобы банк дал кредит, нужен опыт реализации проектов в аналогичном классе, которого у меня пока нет. Но этот вопрос можно закрыть опытом сильных партнеров, таких как:
🟢fee-девелопер
🟢генеральный подрядчик
🟢архитектурное бюро
🟢брендинговое агентство

Но как их найти, да еще и в Москве? Здесь я рассчитывал на опыт Курникова. Мы быстро договорились об условиях, запустили процесс — и тут грянули те самые «отличные» новости: отменили льготную ипотеку с господдержкой.

Да, рынок это знал и предвидел — но ситуацию это не улучшало. Все резко замерло, некоторые мои уже выигранные тендеры по проектированию не пошли в реализацию — застройщики не рискнули, не понимая, что будет с продажами. Банки тоже не понимали, что будет с рынком и перестали выдавать таймшиты. Знаете, эта ситуация требует отдельного поста — и я вам о ней обязательно расскажу. Сейчас, забегая вперед, скажу, что первый таймшит я получил только в конце 2024 года.

Разумеется, ни о каких условиях «0/100» больше и речи не шло. На старте банки просили внести 20–30% от бриджа, а кое-где — и до 40%.

А бридж — это кредит на покупку участка и на все работы до получения разрешения на строительство:

📍изыскания
📍архитектура
📍согласования
📍экспертиза
Ну и так далее…

Но в июне 2024 всего этого еще не было, поэтому мы просто начали работу.
А первым документом, который у нас появился, стала дорожная карта.
О ней я расскажу в следующем посте.
#девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация канала

Серия 3. Часть 1.

Почему я решил построить дом в Москве? Как я писал выше, у меня состоялся разговор с московским девелопером Kurnikov®. Итак:

✅ Первое и главное: это банки. Тогда можно было взять бридж и проектное финансирование на условиях 0/100, то есть без собственных вложений — все покрывал банк.
✅ Второе: цена продажи м². В Москве она выше, значит, можно собрать сильную команду и сделать интересный продукт.
✅ Третье: в Москве больше спрос, но и больше конкуренция. Плюс чтобы сделать город лучшим в мире каждое здание должно иметь сверхидею — за этим следит администрация.
Ну и как говорится, все деньги в Москве)

Короче, я решил: буду строить в Москве. И мы начали активно прорабатывать это направление. Да, забыл сказать про небоскреб: в Москве они разрешены — это тот город, где администрация поддерживает такие проекты. Но об этом чуть позже.

С такого простого звонка и стартовал этот масштабный для меня проект. Мы договорились с Александром, что он будет сопровождать процесс и делиться опытом. А опыт у него богатый. За плечами Александра:

▪️Небоскреб Neva Towers в Москва-Сити
▪️Арт-парк Никола-Ленивец
▪️Дом делюкс-формата на Пречистенке, в двух шагах от Кремля
▪️А так же он управлял строительством для нескольких крупных российских бизнесменов, включая Абрамовича и Дерипаску.

А впереди нас ожидали "отличные" новости...
#девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация канала

Кстати, вы можете следить за моим блогом в других соцсетях 🧐

инст | тикток | ютуб

подписывайтесь!

Как думаете, оттепель началась?

Кто я | Буст канала | Навигация канала

Серия 2. Поиск участков

В 2022 году ко мне обратился заказчик с задачей продлить РНС на недостроенный дом в небольшом городке Ленобласти. Строительство было завершено примерно на 60 %. Я пообщался с городской администрацией, изучил детали – и кое-что понял. В таких городах есть отложенный спрос: люди нуждаются в улучшении жилищных условий (в том числе за счет маткапитала и семейной ипотеки), а новых домов почти никто не строит.

Так появилась идея поискать участки в маленьких городах Ленобласти.
Мы много ездили, встречались с главами администраций. Кто-то был заинтересован, кто-то – не очень. Я даже поучаствовал  в нескольких аукционах на покупку участков, но безуспешно.

После этого мы решили проверить средние города от 200 тысяч человек. Составили список, начали общаться с местными администрациями. В итоге откликнулись Псков и Нижний Новгород. В Пскове были хорошие условия для инвесторов на ИЖС, в Нижнем – по промзонам. Мы провели десятки ВКС, поездок, рисовали эскизы, считали финмодели. Но результаты снова были не очень.

Параллельно мы смотрели участки в Петербурге. По одному из проектов даже удалось продвинуться довольно далеко – собственник был готов заходить на партнерских условиях. Но потом выяснилось, что участок в залоге – а это слишком высокий риск. Ещё один провал…

И вот, сижу я в аэропорту, жду свой рейс, листаю Телеграм – и попадается мне пост от Александра Курникова (давно на него подписан, даже созванивались пару раз по панелям и девелопменту). Он пишет, что готов помочь запустить первый девелоперский проект в Москве.
Тут меня осенило – а почему бы и нет? Ведь все в бизнесе начинается с коммуникации. И я сразу же ему позвонил.
#Девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация канала

Серия №2. Опыт проектирования

Как уже говорилось выше, я всю жизнь занимаюсь архитектурным проектированием.

Наше бюро работает с крупными застройщиками: Самолет, А101, ЛСР и другими. Умеем качественно делать бюджетные проекты под Главгосэкспертизу – работали с ВШЭ, Северо-Западной таможней, Минтрансом, МВД, ППК «Единый заказчик».
Основное направление сейчас – проектирование многоквартирных жилых домов, паркингов, детских садов и школ. Продолжаем работать и с бюджетниками, но в меньшем объеме.

Мой сильный рост начался в 2021 году.
Тогда я открыл проектное бюро в партнерстве с одним из девелоперов. Первым объектом стал жилой комплекс в Ленобласти – больше 100 тысяч квадратов. Здесь мы делали все от концепции до получения РНС, участвовали в переговорах с банком. Именно тогда у меня впервые возникла мысль попробовать себя в девелопменте.

Потом был еще один проект, в котором я участвовал на партнерских условиях: делал проектную документацию, а прибыль получал после продажи объекта с РНС. Этот опыт окончательно убедил меня идти в девелопмент.

Проектировать я умею, значит, нужно найти землю, сделать проект, довести до РНС, продать – и вытащить прибыль.

#Девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация канала

Серия №1. Предисловие

Активно заниматься девелоперским проектом я начал летом 2024 года.
Некоторые события уже случились, но самое интересное — ещё впереди.

Почему именно девелопмент?
На самом деле всё банально. Я искал нестандартные способы увеличить маржинальность и масштабировать мою проектную компанию. Были два варианта: либо брать больше заказов и расширять штат, либо попробовать что-то совсем новое. Но чтобы основа осталась та же: создание продукта через проектирование.

Первой гипотезой стало развитие панельного домостроения.
Мы решили не просто делать проекты, а поставлять панели застройщикам. У технологии много плюсов: низкая себестоимость, высокая скорость возведения домов. Еще мы освоили производство фактурных фасадов – и это тоже получился крутой продукт. В итоге мы реализовали пилот, настроили производство мастер-моделей и сейчас развиваем это направление.

Следом появилась идея зайти в девелопмент.
Но к классическому его пониманию я пришёл не сразу. Сначала хотел заниматься получением документов на участок и перепродавать его застройщикам – дороже, чем купил. Казалось бы, звучит просто и понятно. Но всё оказалось куда глубже…

Важная деталь: нигде нет книжек, курсов или чёткой инструкции, как открыть свой девелоперский бизнес. Что логично  –  это же не запуск лендинга по перепродаже сахара.
Тут ждет миллион разноплановых задач: от поиска участка, получения РНС и  согласований, до продаж квартир и управления домом.

А ещё – как вы думаете, сколько стоит дом построить?
Около 10 млрд рублей.
Десять. Миллиардов. Рублей. Карл!
Да, это кредитное финансирование, да, есть банки… но сумма всё равно космическая.

Что у меня было на старте?
▪️Опыт в проектировании и получении РНС
▪️Команда проектировщиков
▪️Сильная юридическая и градостроительная экспертиза
▪️И главное — безграничное количество идей о том, каким должен быть жилой дом как продукт

Продолжение – скоро!
Расскажу, с чего именно начался путь в девелопмент по-настоящему, какие были сделаны шаги и куда они привели. Будет интересно!

#Девелопмент

Кто я | Спасибо | Навигация канала

Навигация по каналу:

#Девелопмент – посты про то, как я строю дом в Москве

#ГК_Зерно – посты про мою компанию по проектированию

#НПС – Новый Питерский стиль. Скоро.

Разделы каналы буду добавлять по мере их появления)

Кто я | Спасибо | Навигация канала

Кто такой я?

Меня зовут Данил Орлов 🤝

Как и говорил выше, в этом канале я буду рассказывать про свой путь в девелопменте с нуля.

Я всю жизнь занимался архитектурным проектированием, окончил ПГС в Петербурге, со второго курса пошел работать конструктором в компанию отца моего однокурсника, так начался мой опыт в проектировании. Работая помощником ГИПа у одного из девелоперов, начал читать бизнес литературу, первой книжкой была - «Богатый папа бедный папа» Кийосаки😎 Ну и со всеми вытекающими, первый свой бизнес я открыл в сетевой компании, который построил полностью в онлайне: Яндекс.Директ, сайт и подписка на рассылку, которая вела продажи.

Продлилось это не долго🤦‍♂️, но после этого я точно решил стать предпринимателем и опять вернулся в проектирование. Немного поработав, открыл свою первую компанию.

Дальше было много партнёрств, обучения, параллельно проектированию я тестировал разные ниши и инструменты, где-то они были успешными, где-то не очень, всего, наверное, было около 30 различных вариантов... И в итоге понял, что я хорошо умею проектировать и дальше стал развиваться только в этом направлении.

Сейчас у меня компания, которая занимается архитектурным проектированием ГК Зерно.

Уникальным преимуществом моего проектного бюро являются разработанные нами новые методы проектирования, которые решают различные боли нашему заказчику. Если интересно смотрите тут👈

Дух предпринимательства постоянно толкает искать новые направления и продукты🥖, так я запустил производство фактурных панелей для массового строительства жилых домов, освоили методику создания интерактивных 3Д моделей, которые увеличивают продажи девелоперам и много еще интересного.

О том как я решил заняться девелопментом расскажу в следующих постах, которые я постарался сделать в виде истории сведенной в подобие сериала, будет очень интересно, обещаю.

Кто я | Спасибо | Навигация канала

P.S. Тогда я не очень понимал, насколько будет сложно и интересно…

Почему нужно подписаться на канал?

Всем привет👋

Для кого этот канал, и что за движ тут будет происходить!

Я решил построить девелоперскую компанию, по-русски - стать застройщиком. Объект выбрал небоскреб, место строительства - Москва, хотя сам живу в Питере.

Чтобы конкурировать с крупными девелоперами, решил завести блог и рассказывать, как все происходит, должно быть очень интересно, мини спойлер – чтобы построить жилой дом (небольшой, нужно примерно 10 млр руб😱).

Кому будет интересен мой канал:

1️⃣Будущим партнерам: брокерам, девелоперам, генподрядчикам, банкирам, архитекторам.
Задач очень много, всегда рад сотрудничеству.
2️⃣Потенциальным покупателям недвижимости или инвесторам. Буду подробно рассказывать про идеи, продукт, и качество.

Подпишись

Погнали⚡️

Кто я | Спасибо | Навигация канала

Channel created