Если объект выбыл раньше минимального срока владения и нет льготы для семей с детьми, надо подать декларацию со всей выручкой по сделке.
Там же налоговый резидент РФ может уменьшить доход:
— на расходы по приобретению объекта ИЛИ фиксированный вычет, 1 млн для жилой недвижимости и земли, 250 000 — для остальной
— вычет на покупку жилья, до 2 млн руб., не использованный раньше
— вычет по ипотечным процентам на приобретение жилья, максимум 3 млн руб., не потраченный до этого
— социальные вычеты по расходам на лечение, ДМС, обучение, фитнес, оплаченным в году сделки
По-другому НДФЛ не снизить. Совсем, никак. Даже когда продавец недвижимости — пенсионер, малоимущий, ветеран, студент или просто очень хороший человек.
Детали под катом.
1. Расходы на приобретение проданного объекта
1.1. Такими затратами считают:
— сумму, уплаченную продавцу, включая застройщика по договору долевого участия, ДДУ, или при уступке требования на новостройку
— потраченное на ремонт в новостройке без отделки, на что указано в ДДУ
— расходы на возведение частного дома: проект, фундамент, отделку, прокладку инженерных сетей
— проценты по ипотеке на покупку или строительство именно этого объекта
Расходы нужно обосновать документами, а потому их надо бережно хранить.
1.2. Если недвижимость — наследство от кого угодно или дар от близкого родственника, доходы от её продажи можно уменьшить на документально подтверждённые расходы из п.1.1 наследодателя либо дарителя.
1.3. При продаже объекта, подаренного посторонним, затратами на покупку считают сумму, с которой одаряемый заплатил НДФЛ. Обычно это кадастровая стоимость объекта.
1.4. Если продана квартира в Москве, доставшаяся по реновации, из доходов вычитают расходы из п.1.1 на приобретение жилья, отданного городу взамен.
1.5. При продаже жилья, приобретённого на маткапитал или по другой льготе:
— расходы не уменьшают на сумму маткапитала или иной субсидии. Например, купили квартиру за 5 млн, из них 500 000 — маткапитал. Из доходов при продаже вычитаем 5 млн, а не 4,5
— выручку от продажи «детских» долей можно уменьшить на пропорциональную сумму расходов родителей из п. 1.1
2. Фиксированный вычет
2.1. Его применяют, если:
— не было расходов на приобретение проданной недвижимости. Например, квартира — наследство бабушки, которая её приватизировала в 90-х
— нет документов под затраты
— расходы на приобретение меньше вычета
2.2. Размер вычета из доходов от продажи:
— жилья, садового дома или земельного участка — 1 млн руб.
— остальной недвижимости, в частности, апартамента, гаража, кладовки — 250 000 руб.
2.3. Если в календарном году продать несколько объектов одного вида, вычет по ним не суммируется.
Так, при продаже унаследованного жилого дома с участком, вычет — 1 млн руб., не 2.
2.4. Если у недвижимости два и более собственника, фиксированный вычет при её продаже:
— по одному договору делят пропорционально долям владельцев
— по двум и более договорам — дают каждому собственнику полностью
3. Остальные вычеты
Многие считают, что их можно применить только к доходам вроде зарплаты. А если продавец недвижимости безработный или у него нет доходов, облагаемых НДФЛ, то льгота недоступна.
Но эти вычеты уменьшают и выручку от продажи любой недвижимости.
Главное — не потратить жилищный или ипотечный вычет ранее. А если хотите получить такой вычет по новому жилью — купить его в году продажи недвижимости.
Примеры:
— приобрели квартиру в 2024 году за 10 млн руб., жилищным вычетом не пользовались, продали в 26-м за 13 млн — в декларации заявляем доход по сделке, расходы на покупку и жилвычет, платим НДФЛ с 1 млн руб.: 13 млн - 10 млн - 2 млн
— в 2026 году: продали подаренный близким родственником дом за 15 млн, документов на стройку нет, приобрели квартиру за 10 млн, уплатили 100 000 руб. за лечение зубов, в прошлом жилвычетом не пользовались, база для налога — 11,9 млн: 15 млн - 1 млн (фиксированный вычет) - 2 млн (жилвычет) - 100 000 руб. (соцвычет)
оНалогия — канал о налогах в РФ без воды, зауми и кликбейта