Льгота работает, если кадастровая стоимость, КС, или площадь нового жилья, приобретённого по договору купли-продажи или долевого участия, ДДУ, до 30 апреля следующего года, больше прежнего, то семья не платит НДФЛ со сделки.
Дополнительное условие: членам семьи в совокупности не принадлежит более 50% третьего жилого объекта площадью свыше, чем у купленного.
И понятно, что всё это актуально, если не истёк минимальный срок владения старым жильём.
Вот две ошибки в понимании льготы, которые я регулярно встречаю.
Ошибка № 1. Покупка новостройки, площадь которой меньше, но цена — выше, чем у старого жилья без регистрации в ЕГРН до 30 апреля следующего года
Квартира площадью 85 кв. м. продана за условные 7 млн руб. ради жилья в новостройке поближе к центру в 70 кв. м. за 9 млн руб. К 30 апреля следующего года объект сдан не будет.
Семья полагала, что новая квартира дороже старой, платить НДФЛ не придётся.
Но по НК РФ сравнивать надо КС прежнего и нового объектов. Поскольку вторая квартира строится, КС у неё нет. А по площади она меньше старой. Увы, льгота не положена.
Ошибка № 2. Взамен проданного жилья построили дом: сами или с помощью подрядчика, без ДДУ
Деньги от продажи 90-метровой квартиры семья вложила в достройку дома площадью 120 кв.м., успев внести его в ЕГРН до 30 апреля следующего года.
Что-то делали сами, что-то — бригады.
Полагали, что льгота избавит от внушительного НДФЛ с прибыли от продажи квартиры, но, нет — дом надо были покупать или строить по договору долевого участия со счётом эскроу.
Вывод: налоговые ошибки в недвижимости — это очень дорого. Желательно проверять и перепроверять правильно ли вы понимаете ту или иную норму НК РФ, прежде чем решаться на сделку. Особенно если житейская логика шепчет, что налога не будет.
PS. С 2026 года льготу по НДФЛ для семей с детьми, продавших жильё и купивших новое взамен, заметно расширят и немного сузят.
оНалогия — канал о налогах в РФ без воды, зауми и кликбейта