Квартиру оценили в 5 млн. А через 6 дней за ней уже стояла очередь
Вот вам реальная история с рынка.
Продаем квартиру в Мытищах.
Клиент спрашивает:
"Сколько она реально стоит?"
Смотрим аналоги.
Понимаем, что нормальная рыночная цена примерно 5,5 млн рублей.
Но клиенту срочно нужны деньги.
Говорит:
"Мне бы быстро продать. За неделю. За 5 млн заберут?"
Говорим:
"Да, скорее всего, заберут".
Решаем стартовать аккуратно.
В итоге выставляем не за 5 млн, а за 5,2 млн рублей.
И что происходит?
За 5 дней на просмотр записывается около 15 человек.
Доходит 13 человек.
Тринадцать человек на одну квартиру.
В Мытищах.
Не в центре Москвы.
Не с видом на Кремль.
Просто недорогая квартира в рынке.
Первые люди заходят почти с порога:
"Даем 5,3 млн".
Следующим уже говорим:
"Смотрите, 5,3 уже предложили".
Дальше начинается мини-аукцион прямо на показе.
В итоге доходим до 5,5 млн рублей.
То есть цена, которую сначала казалось можно получить только спокойно, за нормальный срок, набралась за несколько дней.
И тут самое интересное.
Мы уже выходим после просмотра.
Нас догоняет человек:
"Мы готовы за 5,5 млн. Наличными. Выйдем на сделку послезавтра".
И сразу переводит 100 000 рублей.
Прямо на месте.
Расписку написали буквально на коленке.
Потому что человек понимает:
если сейчас не зафиксирует, квартиру заберет кто-то другой.
А квартира, между прочим, была в ипотеке.
Надо закрывать кредит.
Снимать обременение.
Потом уже идти на регистрацию.
Но покупателей это почти не пугает.
Логика такая:
"Вот деньги. Закрывайте ипотеку. Снимаем обременение. Идем на сделку".
И вот тут я понимаю, что классическая оценка сейчас работает очень криво.
Раньше смотришь аналоги.
Смотришь метраж.
Дом.
Этаж.
Состояние.
Срок экспозиции.
И примерно понимаешь цену.
А сейчас в дешевом сегменте решает не только это.
Сейчас цену определяет количество покупателей со свободными деньгами в конкретном районе.
Сколько людей прямо сейчас бегает с наличными.
Сколько боятся, что завтра такой квартиры уже не будет.
Вот это и есть реальная цена рынка.
Не просто "сколько стоит квадрат".
Все дешевое и более-менее нормальное просто сметают.
За квартирами по нижней цене стоит очередь.
У многих покупателей наличные.
Без кредита.
Без одобрения банка.
Без долгих согласований.
Просто деньги на руках.
И самое страшное - на таком рынке у людей отключается проверка.
Они боятся не купить сильнее, чем боятся купить проблему.
"Берем".
"Только не отдавайте другим".
"Сейчас переведу".
"Документы потом".
"Главное зафиксировать".
А потом уже могут всплыть:
ипотека;
обременение;
свежий переход права;
наследство;
маткапитал;
супружеская доля;
банкротство;
долги;
проблемный продавец.
Но на горячем рынке человек часто думает не об этом.
Он думает:
"Если я сейчас начну задавать вопросы, квартиру заберет следующий".
И в этом главный риск.
Рынок стал быстрым.
Но документы от этого безопаснее не стали.
Если за квартирой очередь из 13 человек, это не значит, что квартира чистая.
Это значит только одно:
она дешевая или выглядит дешевой.
А почему она такая дешевая - это уже надо проверять.
Мой вывод простой.
Сейчас оценивать квартиру только по аналогам уже мало.
Надо понимать живой спрос.
Сколько покупателей в районе.
Сколько у них денег.
Сколько готовы купить без ипотеки.
Сколько готовы перебить цену.
И сколько нормальных квартир вообще осталось в продаже.
Если вы продаете недорогую квартиру - сейчас может быть очень хороший момент.
Спрос есть.
Люди приходят.
Деньги есть.
Если вы покупаете - не отключайте голову.
Да, надо действовать быстро.
Но быстро не значит вслепую.
Проверка должна быть не медленной.
А заранее подготовленной.
Потому что плохие документы не становятся хорошими только потому, что за квартирой стоит очередь.
А теперь хочу спросить у вас.
У вас в регионе так же?
Москва и область - понятно, тут по дешевым квартирам сейчас реально очередь.
А что в других городах?
Тоже люди с наличными сметают все, что дешевле рынка?
Или это пока только Москва и Подмосковье так разогнались?
Поделитесь в комментариях.


Консультация +79032334201