Новостройки уже падают на треть. А с 1 октября им еще сильнее перекрывают семейную ипотеку
Росреестр выкатил статистику за август.
И если смотреть только месяц к месяцу, можно сказать:
"Ну август. Отпуска. Дачи. Последний месяц лета".
Да, август действительно слабый месяц.
Но проблема вообще не в августе.
Проблема в том, что если взять январь-август, сезонностью это уже не объяснишь.
По всем ДДУ в Москве:
2025 год - 74 096
2026 год - 51 117
Минус 31%.
По жилым новостройкам еще жестче:
50 812 → 33 347
Минус 34,4%.
То есть рынок жилых новостроек в Москве за 8 месяцев просел примерно на треть.
Теперь ипотека.
За январь-август:
78 026 → 62 415
Минус 20%.
А ипотечных ДДУ на первичке:
32 063 → 21 362
Минус 33,4%.
То есть первичка уже лежит очень тяжело.
И ипотека ее не вытягивает.
А теперь самое веселое.
С 1 октября меняются условия семейной ипотеки.
Для Москвы и области:
1 ребенок - 12%
2 ребенка - 10%
3 ребенка - 8%
4 ребенка - 6%
5 и больше - 4%
То есть для семьи с одним ребенком ставка фактически удваивается:
6% → 12%.
И это не просто цифра.
Берем кредит 12 млн рублей на 15 лет.
При 6% ежемесячный платеж - около 101 тыс. рублей.
При 12% - уже около 144 тыс. рублей.
Разница - примерно 43 тыс. рублей каждый месяц.
Больше 500 тыс. рублей в год дополнительной нагрузки на семью.
И вот теперь главный вопрос:
если рынок жилых новостроек уже просел на 34% при старой семейной ипотеке, что будет со спросом, когда огромной части семей придется находить еще по 40+ тысяч рублей каждый месяц?
Вот это уже реально очень серьезно.
И знаете, что особенно интересно?
Вторичка на этом фоне выглядит намного устойчивее.
В августе:
2025 год - 10 645 сделок
2026 год - 10 916
Плюс примерно 2,6% год к году.
А за январь-август вторичка вообще выросла примерно на 4%.
То есть недвижимость покупать не перестали.
Покупатель есть.
Деньги есть.
Но первичка чувствует себя сильно хуже.
И теперь вопрос:
куда пойдет человек, которому семейную ипотеку вместо 6% дают под 10-12%?
В дорогую новостройку, которую еще ждать несколько лет?
Или он снова начнет смотреть готовую вторичку, где можно увидеть объект, поторговаться и заехать завтра?
Вот поэтому я думаю, что с 1 октября у рынка новостроек начинается очень неприятная история.
Не потому что "все завтра рухнет".
А потому что главный костыль первички становится намного слабее.
Пять лет застройщики продавали не квадратные метры.
Они продавали ежемесячный платеж.
"Вот вам 6%".
"Вот вам субсидированная ставка".
"Вот вам рассрочка".
"Вот вам красивый платеж".
А цена самой квартиры уходила на второй план.
И в итоге новостройки во многих проектах стали стоить на 20-30% дороже готовой вторички.
Хотя раньше логика была обратная.
Ты покупал на котловане дешевле.
Брал на себя риск строительства.
Ждал 2-3 года.
И за это получал дисконт.
А потом рынок перекосило.
Дешевые государственные деньги позволили застройщикам поднимать цену и продолжать продавать платеж.
Теперь эта машинка начинает ломаться.
И застройщикам придется снова конкурировать:
ценой;
локацией;
качеством;
планировкой;
сроками;
реальной скидкой;
экономикой для покупателя.
Потому что когда волшебного платежа больше нет, человек наконец начинает спрашивать:
"А квартира-то вообще стоит этих денег?"
И вот этого рынку давно не хватало.
Мой вывод простой.
Если при 6% жилые ДДУ уже просели на 34%, то новые условия семейной ипотеки могут ударить по первичке еще сильнее.
А вторичка на этом фоне может получить дополнительный спрос.
Особенно хорошие квартиры:
с ремонтом;
с нормальными документами;
по адекватной цене.
Так что осень будет очень интересной.
Потому что рынок новостроек уже пришел в октябрь ослабленным.
А теперь ему еще и меняют главный источник дешевых денег.