Клышин Алексей юрист по недвижимости

Семейную ипотеку в привычном виде закончились. И, возможно, рынку это было нужно

Вчера Минфин утвердил новые условия семейной ипотеки.
Для Москвы и области с 1 октября:
1 ребенок - 12%;
2 ребенка - 10%;
3 ребенка - 8%;
4 ребенка - 6%;
5 и больше - 4%.

То есть эпоха:
"У меня один ребенок, дайте 6%"
заканчивается.
И я сейчас скажу непопулярную вещь:
я этому рад.
Не потому что хочу, чтобы людям стало тяжелее покупать жилье.
А потому что рынок новостроек последние годы жил в кривой экономике.
Застройщики продавали не квадратные метры.
Они продавали ежемесячный платеж.
"Вот вам 6%".
"Вот вам субсидированная ставка".
"Вот вам рассрочка".
"Вот вам платеж как аренда".
А цена самой квартиры уже стала вторичной.

И в итоге мы пришли к абсурду:
строящееся жилье во многих проектах стало стоить на 20-30% дороже готовой вторички.
Хотя раньше логика была обратная.

Ты покупал на котловане дешевле.
Брал риск стройки.
Ждал 2-3 года.
И за это получал дисконт и рост цены.
Вот это была инвестиционная модель.
А потом рынок перекосило.
Дешевые государственные деньги позволили застройщикам поднимать цену и продолжать продавать платеж.
Инвестиционная привлекательность первички сильно просела.

И результат уже виден.
За январь-август 2026 года число жилых ДДУ в Москве просело примерно на 34% год к году.

В августе падение было еще жестче - около 44%.

То есть рынок уже сам показывает:
машинка перестала работать.
И теперь государство, по сути, говорит:
"Хватит".
Хотите льготу?
Она остается.
Но становится более адресной.
Чем больше детей - тем ниже ставка.
А семья с одним ребенком в Москве получает уже не 6%, а 12%.
Это совсем другая математика.
Да, застройщикам будет больно.
Продажи могут просесть еще сильнее.
Кто-то начнет резать расходы.
Кто-то пойдет к банкам.
Кто-то не выдержит.
Но бесконечно субсидировать модель, в которой строящееся жилье дороже готового, невозможно.
Это как с гангреной.
Лучше вовремя остановить процесс, чем потом спасать уже весь рынок.
И вот тут, на мой взгляд, начинается самое интересное.

Теперь застройщикам придется снова конкурировать:
ценой;
локацией;
планировкой;
качеством;
сроками;
реальной скидкой;
экономикой для инвестора.
Потому что когда волшебного платежа больше нет, покупатель наконец начинает спрашивать:
"А квартира-то вообще стоит этих денег?"

Вот этого рынку очень давно не хватало.

Мой вывод простой.
Рынку первички сейчас будет больно.
Возможно, очень больно.
Но это не значит, что решение плохое.
Пять лет застройщики жили на дешевых государственных деньгах.
Теперь придется снова учиться продавать квартиру.
Не ставку.
Не субсидию.
Не красивый ежемесячный платеж.
А квартиру.

Чтобы купить эту квартиру, покупатель должен доказать, что у него есть деньги. А продавец свою историю доказать не может

Вот вам новая фишка рынка.
Выбрали квартиру в Москве.
Хотим внести аванс.
Нам говорят:
"Покупатель должен лично приехать".
"Привезти оригинал паспорта".
"Если в браке - свидетельство о браке".
И самое прекрасное:
"Покажите выписку со счета, чтобы мы увидели, что у вас вообще есть деньги".
И только после этого готовы обсуждать задаток.

Я сначала даже засмеялся.
Думаю:
ничего себе уровень безопасности.
Ладно.
Раз вы так тщательно проверяете покупателя, давайте теперь посмотрим квартиру.
И тут начинается самое интересное.
Текущая собственница получила квартиру не с нуля.
До этого была другая квартира.
Потом переселение.
В новой квартире мать и дочь получили по 1/2 доле.
Потом мать свою долю подарила дочери.
Теперь дочь продает всю квартиру.
На поверхности все красиво.
Один собственник.
Дарение.
Право зарегистрировано.
Но у нас возникает главный вопрос:
а на каком основании семье принадлежала старая квартира до переселения?
Потому что новая квартира не появляется из воздуха.

Если старая квартира когда-то приобреталась по возмездной сделке в браке, там могла возникнуть супружеская доля.
И замена одной квартиры на другую сама по себе эту историю не стирает.
Начинаем поднимать документы.
И выясняется, что в старой цепочке была купля-продажа.
Был супруг.
А подтверждения, что его права были нормально закрыты, у продавца нет.
Подтверждения согласия нет.
Связи с ним сейчас нет.
Получить от него документы, насколько мы поняли, тоже не получается.
Мать уже умерла.
И вот теперь смотрите на абсурд.

С нас требуют:
паспорт;
свидетельство о браке;
выписку со счета;
подтверждение наличия денег.
То есть покупатель должен доказать вообще все.
А мы спрашиваем:
"Ребята, а супружеская история продавца у вас закрыта?"
И тут уже начинается:
"Ну там все нормально".
Нет.
Так не работает.
Я вообще за проверки.
Хотите проверить покупателя - пожалуйста.
Хотите видеть деньги - пожалуйста.
Но тогда будьте готовы так же подробно показать историю своей квартиры.
Не только последний договор.
А всю цепочку.

Потому что покупателю важнее не то, сколько у него денег на счете.
Ему важно другое:
не купит ли он квартиру, где через несколько лет всплывет чужая супружеская доля.
Мой вывод простой.
Проверка должна работать в обе стороны.
Если вы требуете от покупателя выписку со счета, будьте готовы сами показать, откуда взялось право на квартиру и какие риски остались в прошлом.
Потому что выписка со счета покупателя кривую историю продавца не вылечит.

Консультация +79032334201

Продавец показал рейтинг 800. А остальные кредитные истории показывать отказался

Вот вам реальная история из сделки.
Внесли аванс.
Начинаем проверять продавца.
Просим стандартный пакет:
сведения из ЦККИ;
список всех бюро, где хранится кредитная история;
кредитные истории из каждого бюро.
Продавец присылает одну.
Рейтинг около 800.
Красиво.
Спрашиваем:
"А остальные?"
И тут начинается:
"Это персональные данные".
"Я ничего больше предоставлять не буду".
"Вам и этого достаточно".
Серьезно?
Одно бюро показать можно.
А остальные вдруг стали "персональными данными"?

Начинаем копать.
И выясняется, что картина там совсем другая.
Есть серьезные долги.
Есть просрочки.
Общая сумма уже подходит примерно к 1 млн рублей.
То есть человек не просто "забыл прислать еще пару файлов".
Он выбрал самый красивый отчет и показал именно его.
Чтобы мы увидели рейтинг 800 и успокоились.

Вот это уже интересный момент.
Потому что для покупателя долги продавца - это не его "личная жизнь".
Это потенциальный риск сделки.
Сегодня человек продает вам квартиру.
Завтра идет в банкротство.
А дальше финансовый управляющий начинает смотреть:
что продавал;
кому;
по какой цене;
куда ушли деньги;
не выводил ли имущество.
И покупатель потом будет объяснять в суде:
"Я все проверил".
А суд спросит:
"А что именно?"
И ответ:
"Он мне одну кредитную историю показал"
звучит не очень убедительно.
Самое смешное, что получить эти документы вообще несложно.
ЦККИ.
Госуслуги.
Несколько запросов.
Все.
Поэтому когда человек сначала показывает один отчет, а потом резко переобувается:
"Больше ничего не дам",
у меня один вопрос:
что вы не хотите, чтобы мы увидели?

У нас поэтому в авансовом соглашении отдельно прописывается:
продавец предоставляет сведения из ЦККИ и кредитные истории из всех бюро, где они хранятся.
Не одну удобную.
Не первые две страницы из 124.
А всю картину.
И если человек после этого говорит:
"Я не буду",
ну что тут делать?
Ничего.
Для меня это уже красный флаг.
Не потому что отказ автоматически означает банкротство.
А потому что нормальный продавец, которому нечего скрывать, обычно закрывает вопрос документами.
А если начинается игра:
"это покажу";
"это не покажу";
"это вам не надо";
"это личное",
значит, надо либо копать еще глубже, либо выходить из сделки.
Одна красивая кредитная история - это не проверка.
Это просто красиво выбранный кусок пазла.

Консультация +79032334201

Муж сказал: "Квартира моя. Ты здесь никто". А жена вложила в нее почти все деньги

На консультацию пришла женщина.
Сейчас живет с детьми у родственницы.
Почему?
Потому что муж остался один в квартире и говорит одну фразу:
"Квартира моя. Я собственник. А ты здесь никто".

Начинаем разбираться.
Квартиру они покупали около 10 лет назад.
Стоила она тогда примерно 7 млн рублей.
До покупки женщина вместе с сестрой продала мамину квартиру.
Деньги поделили.
Ее часть - около 5 млн рублей.
Эти деньги пошли в новую квартиру.
Остальное добрали ипотекой.
Ипотеку на нее оформить не могли.
Она была в декрете.
Не работала.
Поэтому все оформили на мужа.
Потом еще использовали около 500 тысяч рублей маткапитала.
Брачный договор не сделали.
Ничего отдельно не зафиксировали.
Потому что тогда логика была простая:
"Мы же семья".
Проходит 10 лет.
Они расходятся.
Она уходит с детьми.
Он остается один в квартире.
И говорит:
"Я собственник. Квартира моя".
Она ему:
"Но я внесла 5 млн".
Он:
"Мне все равно".
Она:
"Там маткапитал".
Он:
"Мне все равно".
Она показывает документы.
Переводы.
Старые квитанции.
Он их просто не слышит.
И вот тут вся семейная история заканчивается.
Дальше начинается суд.

Причем доказательства у нее есть.
Сохранились документы по продаже маминой квартиры.
Есть переводы от сестры.
Есть подтверждение поступления денег.
Есть история ипотеки.
Есть документы по маткапиталу.
То есть картину можно восстановить.
Но теперь доказывать все это придется не мужу.
А суду.
А суд - это не завтра.
Это месяцы.
Иногда год.
Иногда больше.
И все это время женщине с детьми надо где-то жить.
Снимать квартиру.
Платить за нее.
И параллельно судиться за жилье, в которое она сама внесла миллионы.

Вот в чем настоящая проблема.
Люди думают:
"Ну мы же семья".
"Какие договоры?"
"Какие расписки?"
"Какой брачный договор?"
"Мы же не чужие".
А потом через 10 лет один говорит:
"Это мое".
И начинается:
кто дал деньги;
чьи они были;
на что пошли;
что было личным;
что совместным;
что с ипотекой;
что с маткапиталом;
какие права у детей.

Поэтому мой вывод здесь очень простой.
Если вам родственники дают крупную сумму на квартиру - оформляйте это документально.
Дарение.
Займ.
Перевод с понятным назначением.
Соглашение.
Если квартира оформляется только на одного супруга - подумайте о брачном договоре.
Не потому что вы не доверяете друг другу.
А потому что через 10 лет вы можете вообще быть другими людьми.
И тогда вас спасет не фраза:
"Но ты же знаешь, что это были мои деньги".
А бумага, на которой это зафиксировано.
Семья семьей. А большие деньги и недвижимость лучше оформлять так, будто однажды вам придется это доказывать в суде.

Консультация +79032334201

У "Самолета" уже не просто проблемы. Крупнейший кредитор обсуждает, как глубже зайти в его проекты

Последние месяцы вокруг "Самолета" новости идут одна веселее другой.
Суды с подрядчиками.
Падение продаж.
Убытки.
Рост долговой нагрузки.
А теперь история уже совсем другого масштаба.
По данным СМИ, акционеры "Самолета" ведут переговоры с кредиторами.
Один из обсуждаемых вариантов - Сбер получает более глубокий контроль над частью проектов, которые сам финансирует.
Вплоть до участия в отдельных компаниях-застройщиках и контроля денежных потоков.
Сразу важно:
это пока переговоры.
Не состоявшаяся сделка.
Не "Сбер уже забрал Самолет".
Но сам факт, что такой вариант вообще обсуждается, очень показательный.

Теперь цифры.
У группы около 1 трлн рублей обязательств.
Перед Сбером - порядка 274 млрд рублей.
А первое полугодие 2026 года "Самолет" закончил с 22,3 млрд рублей чистого убытка.

Вот это уже не:
"Что-то квартал не задался".
Это очень тяжелая финансовая конструкция.
И рынок это тоже видит.
Акции серьезно просели.
Облигации после новостей о возможной реструктуризации тоже нервно отреагировали.
Но самое интересное здесь другое.

Многие сейчас напишут:
"Все, значит Самолет банкрот".
Я бы так не говорил.
Наоборот.
Если крупнейший кредитор действительно начинает глубже контролировать проекты, это может быть попыткой не допустить худшего сценария.
Сберу не нужны недостроенные дома.
Ему нужны достроенные объекты.
Переданные квартиры.
Раскрытые эскроу.
Возвращенные кредиты.
Поэтому логика может быть очень простой:
Сбер усиливает контроль;
стройки продолжаются;
квартиры передают;
банк возвращает деньги.

Для покупателей конкретных ЖК это потенциально даже лучше, чем сценарий, где девелопер остается один на один со своими проблемами.
Но для всего рынка новостроек это очень громкий сигнал.
Один из крупнейших девелоперов страны дошел до ситуации, когда крупнейший кредитор обсуждает более глубокое участие в его бизнесе.
И вот после этого мне особенно смешно слышать:
"Да что проверять застройщика? Это же крупная компания".
Ребята.
Мы это уже проходили.
СУ-155 тоже когда-то была огромной.
И много кто до последнего говорил:
"Ну такая компания точно никуда не денется".
Размер компании - не страховка.
Красивый офис продаж - не страховка.
Известный бренд - не страховка.
Поэтому мой вывод простой.
Не надо сейчас хоронить "Самолет".
И не надо бегать расторгать договоры только потому, что вышла новость.

Но покупать новостройку только по аргументу:
"Это же крупный застройщик",
в 2026 году уже просто наивно.
Смотрите не логотип.
Смотрите конкретный проект.
Кто его финансирует.
Что со стройкой.
Что с продажами.
Что с эскроу.
Что со сроками.
И что происходит с самим девелопером.
Потому что отдел продаж может улыбаться вам ровно в тот момент, когда этажом выше уже обсуждают совсем другие условия спасения бизнеса.

Консультация +79032334201

Вы можете проверить квартиру и все равно купить проблему, которую в ЕГРН не видно

Вышло новое видео.
И оно как раз про те риски, которые не лежат на поверхности.
Вы можете:
проверить документы;
заказать выписку;
увидеть нормального собственника;
заплатить полную стоимость;
въехать;
сделать ремонт.
А через год получить иск.
Потому что проблема была глубже.

В выпуске разобрал 3 схемы, которые сейчас реально встречаются на вторичке.

Первая - свежей сделкой "заметают следы".
Вторая - после продажи всплывает долг или расписка, и квартира улетает в банкротную историю.
Третья - старая покупка в браке, невыделенная супружеская доля и наследники, которые могут появиться через много лет.

И самое опасное:
в обычной выписке ЕГРН вы этого можете вообще не увидеть.
Вот поэтому я и записал этот выпуск.
Не просто страшилки.
А по каждой схеме показываю:
куда смотреть;
что спрашивать;
какие документы требовать;
и по каким признакам понять, что квартира может быть проблемной.

Отдельно разобрал, почему меня напрягают:
свежие переходы права;
наличные расчеты;
неполная стоимость в договоре;
старые покупки в браке;
невыделенные супружеские доли;
и наследники, которых "вроде бы нет".
Видео уже вышло на:

YouTube

RuTube

ВКонтакте

Дзен

Если собираетесь покупать вторичку - я бы это видео посмотрел до аванса.
Потому что самая дорогая ошибка начинается с фразы:
"Да вроде все нормально".

10 лет я снимал контент и почти не понимал, как он приносит деньги

28 сентября выступаю на Кейсориуме Ассоциации ГРМ.
Тема:

"Клиенты из контента: как превратить экспертность в поток сделок"

И это будет не про:
"Снимайте Reels".
"Набирайте подписчиков".
"Делайте красивые обложки".
Меня интересует другое.
Сколько денег принес конкретный ролик?
Потому что миллион просмотров может почти ничего не дать.
А один небольшой экспертный ролик может годами приводить клиентов и приносить миллионы.
Вот это я и буду разбирать.
На своих цифрах.
На своих ошибках.
На своих удачных и неудачных роликах.
Расскажу:
как я 10 лет снимал почти без системы;
почему профессиональная команда еще не решает проблему;
как мы начали считать не просмотры, а лиды, договоры, сделки и выручку;
почему клиент с контента совсем другой, чем лид с площадки;
откуда брать темы, если кажется, что уже все снято;
и как обычному риелтору построить работающую систему без огромной студии и бюджета.
Моя главная мысль простая:
вам не обязательно становиться блогером.
Но если вы каждый день работаете с клиентами, сделками, торгами, мошенниками, ипотекой, наследством и судами - у вас уже есть контент.
Нужно только научиться превращать его в клиентов и деньги.
Если вы риелтор, руководитель агентства или работаете с недвижимостью - приходите.

28 сентября
14:00-15:00
Москва, ул. Спартаковская, д. 5
Кейсориум Ассоциации ГРМ.
Регистрация:
https://grmos.ru/events/166
Канал Ассоциации ГРМ:
https://t.me/canalgrm

И вот что скажу напоследок.
Если вы до сих пор выкладываете посты и ролики, но не можете ответить на три вопроса:
сколько это принесло лидов?
сколько договоров?
сколько денег в кассе?
значит, у вас пока не контент-система.
У вас просто публикации.
И именно это я буду разбирать на выступлении.
Без теории.
Без "личного бренда ради личного бренда".
Без красивых слов.
Только то, что реально работает в бизнесе.
Если вы хотите, чтобы контент перестал быть хобби и начал приносить сделки - вам точно надо быть в зале.
Мест немного.
Регистрируйтесь сейчас.
Потом может быть уже поздно.

Детские доли в Москве на счет почти никогда не разрешают

Вот вам еще одна больная тема по маткапиталу.
Люди купили квартиру.
Использовали материнский капитал.
Выделили детям маленькие доли.
Иногда доля ребенка стоит условные 300-400 тысяч рублей.

И потом родители думают:
"Ну продадим квартиру, а деньги за детские доли положим детям на счет до 18 лет".
Логично?
Вроде да.
По закону такая схема в принципе возможна.
Но дальше начинается реальная жизнь.
Закон один на всю Россию.
А опека работает как дышло.
Куда повернули, туда и вышло.
Мы работаем по всей стране и видим разные решения.
В некоторых регионах опека иногда разрешает положить деньги от продажи детской доли на счет несовершеннолетнего.
Не часто.
Но бывает.
А теперь Москва.

В Москве такая схема почти не работает.
Вы заранее приходите и спрашиваете:
"Можно ли продать квартиру, а деньги за детские доли положить детям на счета?"
Вам не скажут прямо:
"Нет".
Скорее всего, скажут:
"Подавайте заявление, будем рассматривать".
Вы собираете документы.
Пишете заявление.
Ждете.
А потом получаете отказ.

Позиция простая:
дети потеряли недвижимость - значит, должны получить недвижимость.
Не деньги на счет.
Не обещание.
Не "потом купим".
А доли в другом объекте.
И тут у родителей начинается шок.
"Но доля же маленькая".
"Там всего 300 тысяч".
"Мы же улучшаем условия".
"Деньги будут лежать на счете ребенка".
"Закон же вроде позволяет".
Да, позволяет.
Но это не значит, что московская опека вам это согласует.

На практике в Москве чаще говорят:
выделяйте детям недвижимость.
И просто подарить доли у бабушки, дедушки или другого родственника тоже обычно не спасает.
Опека смотрит не на красивую схему.
А на реальное обеспечение прав детей.
Мы уже много раз через это проходили.
Клиенты говорят:
"Давайте попробуем".
Пробуем.
Получаем отказ.
Еще раз пробуем.
Снова отказ.

За последний год я не помню нормального московского решения, где обычной семье просто разрешили продать детские доли и положить деньги на счета до 18 лет.
Исключения бывают.
Например, когда семья реально живет за границей.
Дети там учатся.
Есть документы.
Есть аренда жилья.
Есть понятная жизнь вне России.
Тогда иногда можно обсуждать деньги на счет.

Но обычная история:
живем в Москве;
продаем квартиру;
детям доли на счет;
потом как-нибудь купим -
почти всегда заканчивается отказом.
И вот почему это важно.
Маткапитал вложить легко.
Доли детям выделить легко.
А потом продать такую квартиру бывает очень сложно.
Потому что вы уже не просто собственники.
Вы родители детей-собственников.
И если вы надеетесь:
"Да ладно, доля маленькая, разрешат на счет",
можете очень сильно ошибиться.

Мой вывод простой.
Если используете маткапитал в недвижимости, заранее думайте, как потом будете продавать эту квартиру.
Если детям выделены доли, почти всегда придется давать им недвижимость взамен.
В Москве вариант "положим деньги на счет" для обычной ситуации почти не работает.
Не стройте сделку на надежде:
"Авось опека разрешит".
Не разрешит - и вся цепочка развалится.
Квартира с детскими долями, маткапиталом или продажа через опеку?
Приходите на консультацию.
Разберем вашу ситуацию и скажем, какая схема реально может пройти.

Телефон: +79032334201

Клиент выбрал квартиру. А потом выяснилось, что продавцы уже год как разведены, но сами об этом не знали

На консультации разбирали квартиру для покупки.
На первый взгляд все нормально.
Право зарегистрировано.
Документы есть.
В истории - нотариальное дарение.
Казалось бы:
"Ну нотариус же оформлял, значит все проверил".
Но начинаем копать.
И там прекрасное.
Муж и жена когда-то купили квартиру за наличные.
Квартира была в общей совместной собственности.
Детей нет.
Потом поругались.
Жена на эмоциях подала иск на развод.
И сразу написала:
"Прошу рассмотреть дело без моего участия".
Психанула.
Подала.
И забыла.

Потом они помирились.
Продолжили жить вместе.
Считали себя мужем и женой.
В ЗАГС не ходили.
Свидетельство о разводе не получали.
Штампы не меняли.
В голове логика простая:
"Раз мы помирились, значит мы в браке".
Но был нюанс.
Жили они не по прописке.
Уведомления из суда нормально не получили.
Сроки пропустили.
А суд решение о разводе принял.

Решение вступило в законную силу.

То есть юридически их уже развели.
А они продолжали жить так, будто ничего не произошло.
И вот через год после решения суда они идут к нотариусу.
Нотариус сначала выделяет доли из общей совместной собственности.

Потом муж дарит жене свою 1/2 долю.
Дарение нотариальное.
И в договоре они проходят как супруги.
Потому что сами так думали.
И нотариус это пропускает.
Вот тут и начинается абсурд.
В жизни - помирились.
В голове - муж и жена.
А юридически - бывшие супруги уже год.

Для покупателя это не мелочь.
Это вопрос к основанию права.
Потому что в договоре дарения написано одно.
А юридическая реальность на дату сделки была другой.
Даритель потом теоретически может сказать:
"Я думал, что дарю долю супруге. А оказалось, что мы уже были разведены. Если бы знал, не подписывал бы".
Сработает или нет - отдельный вопрос.

Но покупателю зачем заходить в такую историю вслепую?
И есть еще налоговый момент.
Дарение между супругами НДФЛ не облагается.
А бывшие супруги - уже не супруги.
Если на дату дарения они были разведены, у одаряемой может возникнуть доход.
Декларация.
НДФЛ.
Вопросы к стоимости подаренной доли.
То есть люди думали:
"Мы просто внутри семьи переоформили квартиру".
А по факту могли оформить дарение между бывшими супругами.
Да еще и с неверной формулировкой в нотариальном договоре.
И самое интересное - все это было у нотариуса.
Нотариус выделил долю.
Нотариус удостоверил дарение.
Но главный вопрос, похоже, не проверил:
а вы точно супруги на дату сделки?
Вот вам и "нотариус все проверил".
Нет.
Не все.

Мой вывод простой.
В недвижимости важно не то, как люди себя ощущают.
Важно, кем они юридически были на дату сделки.
Если был суд по разводу - сначала поднимаем решение.
Смотрим дату вступления в силу.
Проверяем ЗАГС.
И только потом оцениваем дарение, выдел долей и продажу.

Похожая ситуация с разводом, долями, дарением или квартирой?
Приходите на консультацию.
Разберем документы и скажем, как оформить правильно.

Телефон: +79032334201

Квартиру оценили в 5 млн. А через 6 дней за ней уже стояла очередь
Вот вам реальная история с рынка.
Продаем квартиру в Мытищах.
Клиент спрашивает:
"Сколько она реально стоит?"
Смотрим аналоги.
Понимаем, что нормальная рыночная цена примерно 5,5 млн рублей.
Но клиенту срочно нужны деньги.
Говорит:
"Мне бы быстро продать. За неделю. За 5 млн заберут?"
Говорим:
"Да, скорее всего, заберут".
Решаем стартовать аккуратно.
В итоге выставляем не за 5 млн, а за 5,2 млн рублей.
И что происходит?
За 5 дней на просмотр записывается около 15 человек.
Доходит 13 человек.
Тринадцать человек на одну квартиру.
В Мытищах.
Не в центре Москвы.
Не с видом на Кремль.
Просто недорогая квартира в рынке.
Первые люди заходят почти с порога:
"Даем 5,3 млн".
Следующим уже говорим:
"Смотрите, 5,3 уже предложили".
Дальше начинается мини-аукцион прямо на показе.
В итоге доходим до 5,5 млн рублей.
То есть цена, которую сначала казалось можно получить только спокойно, за нормальный срок, набралась за несколько дней.
И тут самое интересное.
Мы уже выходим после просмотра.
Нас догоняет человек:
"Мы готовы за 5,5 млн. Наличными. Выйдем на сделку послезавтра".
И сразу переводит 100 000 рублей.
Прямо на месте.
Расписку написали буквально на коленке.
Потому что человек понимает:
если сейчас не зафиксирует, квартиру заберет кто-то другой.
А квартира, между прочим, была в ипотеке.
Надо закрывать кредит.
Снимать обременение.
Потом уже идти на регистрацию.
Но покупателей это почти не пугает.
Логика такая:
"Вот деньги. Закрывайте ипотеку. Снимаем обременение. Идем на сделку".
И вот тут я понимаю, что классическая оценка сейчас работает очень криво.
Раньше смотришь аналоги.
Смотришь метраж.
Дом.
Этаж.
Состояние.
Срок экспозиции.
И примерно понимаешь цену.
А сейчас в дешевом сегменте решает не только это.
Сейчас цену определяет количество покупателей со свободными деньгами в конкретном районе.
Сколько людей прямо сейчас бегает с наличными.
Сколько боятся, что завтра такой квартиры уже не будет.
Вот это и есть реальная цена рынка.
Не просто "сколько стоит квадрат".
Все дешевое и более-менее нормальное просто сметают.
За квартирами по нижней цене стоит очередь.
У многих покупателей наличные.
Без кредита.
Без одобрения банка.
Без долгих согласований.
Просто деньги на руках.
И самое страшное - на таком рынке у людей отключается проверка.
Они боятся не купить сильнее, чем боятся купить проблему.
"Берем".
"Только не отдавайте другим".
"Сейчас переведу".
"Документы потом".
"Главное зафиксировать".
А потом уже могут всплыть:
ипотека;
обременение;
свежий переход права;
наследство;
маткапитал;
супружеская доля;
банкротство;
долги;
проблемный продавец.
Но на горячем рынке человек часто думает не об этом.
Он думает:
"Если я сейчас начну задавать вопросы, квартиру заберет следующий".
И в этом главный риск.
Рынок стал быстрым.
Но документы от этого безопаснее не стали.
Если за квартирой очередь из 13 человек, это не значит, что квартира чистая.
Это значит только одно:
она дешевая или выглядит дешевой.
А почему она такая дешевая - это уже надо проверять.
Мой вывод простой.
Сейчас оценивать квартиру только по аналогам уже мало.
Надо понимать живой спрос.
Сколько покупателей в районе.
Сколько у них денег.
Сколько готовы купить без ипотеки.
Сколько готовы перебить цену.
И сколько нормальных квартир вообще осталось в продаже.
Если вы продаете недорогую квартиру - сейчас может быть очень хороший момент.
Спрос есть.
Люди приходят.
Деньги есть.
Если вы покупаете - не отключайте голову.
Да, надо действовать быстро.
Но быстро не значит вслепую.
Проверка должна быть не медленной.
А заранее подготовленной.
Потому что плохие документы не становятся хорошими только потому, что за квартирой стоит очередь.
А теперь хочу спросить у вас.
У вас в регионе так же?
Москва и область - понятно, тут по дешевым квартирам сейчас реально очередь.
А что в других городах?
Тоже люди с наличными сметают все, что дешевле рынка?
Или это пока только Москва и Подмосковье так разогнались?
Поделитесь в комментариях.


Консультация +79032334201

Я думал, что еду на край земли. А приехал туда, где квартиры стоят как в Подмосковье
Я много где был.
За границей.
На Камчатке.
По России.
Но в этот раз меня реально пробило.
Я поехал на Сахалин, а потом еще дальше - на Итуруп.
Курильские острова.
И понял одну вещь:
Россию я вообще не знаю.
Южно-Сахалинск удивил сразу.
Город активно строится.
Новые дома.
Краны.
Жилые комплексы.
И я понимаю почему.
Есть деньги.
Есть движение.
Есть льготная ипотека под 2%.
Регион реально делает рывок.
Но потом мы полетели на Итуруп.
И вот там у меня просто разорвало голову.
Тихий океан.
Охотское море.
Вулканы.
Черный песок.
Белые скалы.
Горячие источники.
Погода меняется за 15 минут.
Но больше всего меня удивила не природа.
А недвижимость и люди.
На острове, по сути, есть одна большая компания, которая очень много там построила.
Отель.
Инфраструктуру.
Туристические объекты.
У подножья вулкана стоит настоящий luxury-отель.
И ты стоишь и думаешь:
"Как это вообще здесь появилось?"
Потому что вокруг не Москва.
Не Сочи.
Не Дубай.
А остров, куда еще попробуй долети.
Билет из Южно-Сахалинска дорогой.
Места разобраны.
Середина сентября, конец сезона, а билеты все равно хрен купишь.
Туристов много.
Едут за природой, рыбалкой, вулканами и ощущением края земли.
А рядом с этим - обычная жизнь местных.
Бензин - около 160 рублей за литр.
Электричество - на генераторах.
Продукты - местами плюс 50% к привычной цене.
Черри могут стоить так, что в Москве вы бы молча положили их обратно.
Ozon и Wildberries в привычном московском смысле нет.
Доставка не за два дня, как мы привыкли.
А отдельная история.
Нормальный ресторан почти один.
Нормальный отель тоже почти один.
Все как будто по одному.
И при этом люди там живут.
Работают.
Продают квартиры.
Покупают квартиры.
Сдают жилье туристам.
Кто-то приезжает на сезон.
Кто-то живет постоянно.
Раньше во многом жили рыбой.
Сейчас рыбы меньше, и остров все больше держится на туризме.
Четыре месяца люди работают почти без выходных.
Экскурсии.
Рыбалка.
Трансферы.
Гостиницы.
Домики.
Квартиры.
А теперь самое интересное.
Ты ожидаешь:
"Ну это же остров, край земли. Наверное, жилье должно стоить копейки".
Нет, ребята.
Квартира на Итурупе может стоить как квартира в Московской области.
У меня от этого реально поехала крыша.
В Москве цену объяснить легко:
метро, работа, школы, медицина, доставка, инфраструктура.
А там?
Остров.
Самолет.
Генераторы.
Бензин по 160.
Сложная логистика.
Короткий сезон.
И все равно недвижимость стоит серьезных денег.
Почему?
Потому что место уникальное.
Туризм растет.
Жилья мало.
Хорошие объекты ограничены.
А люди не особо хотят уезжать.
Вот это меня больше всего зацепило.
Да, сложно.
Да, дорого.
Да, зимой тяжело.
Но многие говорят:
"Мы отсюда никуда не хотим".
Кто-то продает квартиру только потому, что ребенок поступил учиться на материк.
Кто-то уезжает из-за здоровья.
Но просто так "свалить" хотят далеко не все.
Мы в Москве бесимся, если курьер опоздал на 20 минут.
А там доставка может идти неделями, цены выше, бензин дорогой, сезон короткий.
И люди все равно счастливы.
Потому что для них это не просто точка на карте.
Это дом.
Океан.
Вулкан.
Рыбалка.
Природа, которую невозможно купить в торговом центре.
Я снял отдельное большое видео про недвижимость на Итурупе.
Сколько стоят квартиры.
Сколько стоит студия.
Сколько стоит однушка.
Как люди там живут.
На чем зарабатывают.
Почему продают.
Почему остаются.
Скоро выйдет на YouTube.
А пока скажу так.
Недвижимость - это не только квадратные метры.
Это место, работа, логистика, туризм, сезон, природа и люди.
Итуруп невозможно объяснить московской логикой.
Я приехал посмотреть остров и цены на жилье.
А уехал с ощущением, что иногда счастье живет не там, где удобнее.
А там, где человек чувствует:
это мое место.

ЦБ оставил ставку 14%.

Быстрого снижения ипотеки не будет
Вчера ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 14%.
И это важный сигнал.
Цикл постоянного снижения поставили на паузу.
Рынок ждал:
"Сейчас ставку еще опустят".
"Ипотека станет легче".
"Можно подождать".
Не получилось.
Набиуллина прямо дала понять:
снижение на этом заседании даже нормально не обсуждали.
Почему?
Инфляция снова давит.
Цены растут.
Проблемы с топливом тоже никуда не делись.
А топливо - это не только бензин в баке.
Это логистика, доставка, стройматериалы, продукты, услуги.
Все это потом расползается по ценам.
Поэтому главный вопрос теперь другой:
насколько долго ЦБ будет держать паузу?
Для недвижимости вывод простой.
Новостройки дальше сидят на льготной ипотеке.
В первую очередь на семейной.
Без нее первичке было бы совсем грустно.
Застройщики продолжат продавать надежду:
"потом ставка снизится";
"потом рефинансируетесь";
"потом платеж станет легче";
"потом цены вырастут".
Только "потом" в договоре не написано.
В договоре написаны платежи, сроки и ваша ответственность.
Вторичка живет иначе.
Хороших квартир мало.
Квартиры с ремонтом и чистыми документами забирают быстро.
И ставка 14% этот спрос не убьет.
Почему?
Потому что люди устали ждать.
Кто-то сидит в деньгах.
Кто-то боится инфляции.
Кто-то продает одну квартиру и покупает другую.
Кто-то берет ипотеку с расчетом потом рефинансироваться.
А впереди октябрь, ноябрь, декабрь.
Для недвижимости это часто активный сезон.
Поэтому рынка "на паузе" я не жду.
Будет осенняя охота за хорошими объектами.
Активная.
Нервная.
С конкуренцией.
Мой вывод:
легкой ипотеки пока нет;
быстрое снижение ставки поставили на паузу;
первичка остается на капельнице льготных программ;
хорошая вторичка будет жить.
Не ждите волшебной ставки.
Считайте покупку по сегодняшним условиям.
И проверяйте квартиру до аванса.
Потому что рынок может ожить быстрее, чем ипотека станет комфортной.

Квартиру купили. Деньги отдали. А продавцы не выехали

Вот вам реальная история из нашей сделки.
Покупатель купил квартиру.
Договор подписали.
Деньги провели.
Право зарегистрировали.
По договоренности продавцы должны были освободить квартиру через две недели.
У них была альтернатива.
Они себе покупали другую квартиру.
И, конечно, классическая фраза:
"Мы там быстренько сделаем ремонт и переедем".
Когда я такое слышу, у меня сразу все внутри напрягается.
Потому что я столько ремонтов в жизни видел, что прекрасно понимаю:
ремонт за неделю - это сказка для покупателя, которому хотят быстрее продать квартиру.
Проходит две недели.
Приезжаем принимать квартиру.
И видим картину.
Ни одной коробки не собрано.
Ни одна вещь не вывезена.
Квартира как была забита, так и стоит.
Вещи.
Хлам.
Мусор.
Состояние - просто бомжатник.
И в квартире лежит бабушка.
90 лет.
Бабушка не собственник.
Даже не зарегистрирована в этой квартире.
Просто лежит.
Продавцы говорят:
"Нам некуда переехать".
Серьезно?
Вы продали квартиру.
Деньги получили.
Срок освобождения прошел.
Покупатель взял ипотеку.
Платеж - около 100 000 рублей в месяц.
А вам как будто вообще все равно.
"Мы не успели".
В смысле не успели?
Снимите квартиру.
Снимите посуточно.
Поживите у родственников.
Живите в той квартире, где делаете ремонт.
Но почему это должно волновать покупателя?
Это уже не ваша квартира.
Вы ее продали.
Обязались освободить.
Деньги забрали.
Все.
А теперь покупатель должен платить ипотеку за квартиру, в которой он не может жить?
Почему покупатель должен переносить ремонт?
Почему покупатель должен терпеть чужой хлам?
Почему покупатель должен оплачивать вашу неорганизованность?
Вот это меня и бесит.
Люди получили деньги покупателя.
А потом ведут себя так, будто покупатель им еще что-то должен.
Но самое неприятное другое.
Быстрых инструментов защиты у покупателя почти нет.
Вы не можете просто выкинуть чужие вещи.
Не можете силой вывести людей.
Не можете за один день заставить продавца освободить квартиру.
Почти все дороги ведут в суд.
А суд - это месяцы.
Полгода.
Иногда больше.
И все это время покупатель сидит и думает:
"Я купил квартиру или право судиться за свою же квартиру?"
В этой истории мы стали выходить через документы.
Фиксировать фактическое состояние квартиры.
Подписывать акт.
Оформлять договор аренды на период, пока продавцы остаются в уже проданной квартире.
Страховать объект.
Фиксировать плату за пользование квартирой.
Фиксировать ответственность за ущерб.
Фиксировать конкретный срок выезда.
Чтобы это не выглядело так:
"Мы просто еще поживем".
Нет.
Это уже не ваша квартира.
Хотите оставаться - платите и несите ответственность.
Но по-хорошему это надо закрывать до сделки.
Если есть альтернатива, отсрочка выезда, ремонт "за неделю", бабушка, дети, арендаторы или фраза "мы потом освободим" - не верьте словам.
Прописывайте заранее:
дату освобождения;
штраф за каждый день просрочки;
удержание части денег до выезда;
обязанность вывезти вещи;
состояние квартиры на момент передачи;
договор аренды, если кто-то остается после регистрации;
страховку объекта.
Покупка квартиры заканчивается не в Росреестре.
И не в моменте, когда продавец получил деньги.
Покупка заканчивается тогда, когда вы получили пустую квартиру, ключи, акт и возможность реально пользоваться своим жильем.
До этого момента сделка еще не закончена.
Мой вывод простой.
Когда продавец говорит:
"Мы за неделю сделаем ремонт и переедем",
не надо кивать головой.
Надо открывать договор и спрашивать:
"Что будет, если вы не переедете?"
А теперь хочу спросить у вас.
Вы покупали квартиру?
Сталкивались с тем, что продавец взял на себя обязательства, получил деньги, а потом просто забил?
Не освободил квартиру.
Не вывез вещи.
Не снялся с регистрации.
Не передал ключи.
Начал рассказывать про ремонт, бабушку, детей, обстоятельства и "ну вы же понимаете".
Поделитесь в комментариях.
Давайте соберем реальные истории, потому что, судя по практике, проблема намного шире, чем кажется.
Консультация +79032334201

"Сделку с бабушкой не проведу. Но доверенность от нее сделать могу"
Совсем недавно у нас была длинная альтернативная сделка.
Несколько квартир в цепочке.
Если одно звено падает - разваливается все.
Мы покупали верхнюю квартиру.
А где-то внизу цепочки была однушка, которую продавала пожилая женщина.
Формально это была не наша квартира.
Но если нижняя сделка не проходит, наша тоже встает.
Мы заранее сказали участникам:
"Ребята, там пожилой продавец. Пригласите врача. Сделайте освидетельствование. Проверьте, понимает ли человек, что продает квартиру".
Ответ был примерно такой:
"Мы сами разберемся. Не лезьте".
Окей.
Приезжаем на сделку.
И видим эту бабушку.
И всем все стало понятно.
Человек выглядит так, что его надо сначала показать врачу, а уже потом вести к нотариусу продавать квартиру.
Я смотрю на клиента и говорю:
"Не знаю, как нотариус будет это проводить".
Проходит 15 минут.
Участники выходят от нотариуса.
Нотариус говорит:
"Я такую сделку проводить не буду".
И тут вроде бы все правильно.
Увидели риск - остановились.
Но дальше начинается цирк.
Агенты спрашивают:
"А как тогда сделку провести?"
И нотариус предлагает:
"Пусть бабушка сейчас выдаст доверенность на родственника. Я доверенность удостоверю. А завтра проведем сделку уже по доверенности".
Вдумайтесь.
С этой бабушкой лично сделку проводить нельзя.
А доверенность от этой же бабушки на продажу квартиры сделать можно.
То есть продать квартиру она не может.
А выдать доверенность, чтобы квартиру продали за нее, может.
Это как вообще работает?
Если есть сомнения в состоянии человека, они не исчезают от слова "доверенность".
Риск не лечится нотариальной бумажкой.
Он просто становится красивее упакованным.
В итоге эту квартиру не купили.
Сделка развалилась.
Цепочку пришлось собирать заново.
И хорошо, что все развалилось до подписания, а не через год в суде.
Мой вывод простой.
Если продавец вызывает такие сомнения, что нотариус не готов проводить с ним сделку, доверенность проблему не решает.
Она ее маскирует.
А покупателю потом жить не с печатью нотариуса.
А с риском оспаривания сделки.

Консультация +79032334201

"Я имею право не отвечать на этот вопрос"
Иногда проверка квартиры заканчивается не арестом.
Не судом.
Не запретом.
А одной фразой продавца:
"Мы имеем право не отвечать".
И для меня это уже ответ.
Расскажу реальную историю.
Выбрали с клиентами квартиру.
Условия продажи были жесткие:
только задаток.
Чтобы никто потом не соскочил.
Квартира клиентам подходила.
Вариантов на рынке мало.
Внесли задаток.
Начали проверять.
На первый взгляд все нормально.
В истории покупка в 2013 году.
Потом наследство в 2021 году.
Мама умерла.
Дочка вступила в наследство.
Нотариус дал справку о круге лиц.
В справке - один наследник.
Дочка.
Казалось бы:
"Ну все же нормально".
Нет.
Не все.
Сначала увидели риск по супружеской доле.
Квартира покупалась по договору купли-продажи.
Значит, надо понять:
мама на момент покупки была в браке или нет?
Продавцы напряглись.
Потом все-таки дали документы.
Оказалось, муж умер до покупки.
Потом взяли архивную справку ЗАГС, что на дату покупки мама в браке не состояла.
Отлично.
Этот риск сняли.
Идем дальше.
Начинаем копать семейную историю.
И выясняется:
у мамы был первый брак.
И от первого брака был сын.
То есть у продавца был брат.
И вот главный вопрос:
где он в наследстве?
Он жив?
Он умер?
Он знал о смерти матери?
Он не знал?
Он отказался?
Он фактически принимал наследство?
У него есть дети?
Дети совершеннолетние?
Дети несовершеннолетние?
Это не праздное любопытство.
Ребенок от первого брака - такой же наследник первой очереди.
Не "бывший родственник".
Не "ну они давно не общались".
А наследник.
И если его нет в наследственном деле, надо понять почему.
Документами.
А не словами.
Развилка простая.
Если брат жив - где отказ?
Где подтверждение, что он знал о смерти и не принял наследство?
Где документы?
Если брат умер - где свидетельство о смерти?
Были ли у него дети?
Если дети были, какие у них права?
Если дети несовершеннолетние, когда у них начнут течь сроки?
Потому что вы сегодня покупаете квартиру.
Делаете ремонт.
Живете.
А потом через несколько лет может прийти уже не брат, а его ребенок и сказать:
"Подождите. У моего отца было право на наследство. Почему квартиру оформили без него?"
И начинается суд.
Восстановление сроков.
Наследственная доля.
Оспаривание.
А покупатель будет объяснять:
"Но мне же нотариус справку показывал".
Да.
Показывал.
Но вопрос был не в справке.
Вопрос был в брате.
Мы аккуратно задаем продавцам вопрос:
"У наследодателя был сын от первого брака. Почему его нет в наследстве? Он жив? Умер? Есть дети? Чем это подтверждается?"
Продавцы берут паузу.
Несколько часов думают.
И потом выдают:
"Мы не готовы отвечать на эти вопросы".
"Мы имеем право не отвечать".
"Мы вам справку нотариуса предоставили".

Но если человек к нотариусу не пришел, нотариус мог его просто не увидеть.

И если на нормальный вопрос продавец отвечает:
"Я имею право не отвечать",
мой ответ простой:
вы имеете право не отвечать. А покупатель имеет право не покупать.
Покупатель не обязан закрывать глаза, потому что продавцу неудобно.
Покупатель не обязан верить в наследство "на честном слове".
Покупатель не обязан покупать квартиру, где на вопрос про возможного наследника ему говорят:
"Не ваше дело".
Наш подход простой.
Если у нас есть сомнение, мы всегда идем в худший сценарий.
Не в удобный.
Не в оптимистичный.
Не в "да ладно, пронесет".
А в самый плохой возможный сценарий.
Может быть, брат действительно умер.
Может быть, детей нет.
Может быть, все чисто.
Отлично.
Тогда покажите документы.
А если документов нет и отвечать вы не хотите, зачем покупателю заходить в эту историю своими деньгами?
Мой вывод простой.

Если в семье есть первый брак, второй брак, дети, бывшие супруги, родители или люди, которые могли не знать о смерти, это надо проверять.
Документами.
Не словами.
Потому что в недвижимости молчание часто стоит дороже плохого ответа.
Консультация +79032334201

Квартира стоит 30 млн. На торгах ее выставили за 17 млн. Подарок? Нет, мина

К нам пришел клиент.
Говорит:
"Хочу купить квартиру на торгах".
Смотрим объект.
Москва.
Улица Дмитрия Ульянова.
Сталинка.
По рынку квартира примерно 30 млн рублей.
На аукцион ее выставляют за 17 млн.
Казалось бы:
"Подарок судьбы".
Клиент говорит:
"Я готов подниматься примерно до 25 млн".
Логика понятная.
Купить дешевле рынка.
Поймать хороший объект.
Заработать на дисконте.
Но у нас сразу вопрос:
а почему нормальная квартира в Москве выходит на торги так дешево?
Начинаем копать.
И там начинается прекрасное.
Квартира принадлежала человеку, который умер 21 ноября 2021 года.
А договор купли-продажи от его имени подписали 10 марта 2022 года.
То есть почти через 4 месяца после смерти.
Потом право собственности на покупателя зарегистрировали в ЕГРН.
Потом этот покупатель взял под квартиру займ.
Потом квартиру заложили.
Потом все это развалилось в суде.
Суд признал договор купли-продажи недействительным.
Признал недействительным договор залога.
Прекратил ипотеку.
Истребовал квартиру.
Обязал освободить помещение и передать ключи наследнице.
Вы понимаете уровень истории?
Есть договор.
Есть регистрация.
Есть залог.
Есть должник.
Есть торги.
А в основании всей цепочки - сделка от имени человека, который к моменту подписания уже был мертв.
И тут нормальный вопрос:
как это вообще прошло?
Судя по документам, одна из причин - свидетельство о смерти.
Человек умер 21 ноября 2021 года.
А первичное свидетельство о смерти выдали только 24 марта 2022 года.
Договор подписали 10 марта.
Переход права зарегистрировали 18 марта.
То есть регистрация прошла раньше, чем свидетельство о смерти появилось в документах.
Вот вам и "проверка по верхушке".
Но дальше появилась наследница.
Еще в 2016 году умерший составил завещание.
Все имущество завещал бывшей супруге.
Завещание не отменялось.
Наследница узнала о смерти и завещании только в 2023 году.
Пошла в суд.
Срок ей восстановили.
Право собственности признали за ней.
А сделку с умершим продавцом признали недействительной.
И вот теперь самое показательное.
Разговариваем по объекту.
Позиция арбитражного управляющего примерно такая:
"Квартира пока не переоформлена".
"В ЕГРН должник".
"Ограничений, которые мешают продаже, я не вижу".
"Значит, продаю с торгов".
То есть человек смотрит формально.
В выписке должник есть.
Запрета нет.
Процедура идет.
А то, что в истории квартиры суды, умерший продавец, наследница и признанная недействительной сделка - это уже проблема того, кто купит.
Вот это и есть главный риск торгов.
Вы можете думать:
"Ну это же официальные торги".
"Раз продает управляющий, значит все проверено".
"Наверное, квартира очистится".
Нет.
Торги не обнуляют историю квартиры.
Торги не лечат сделку с умершим продавцом.
Торги не отменяют наследников.
Торги не превращают проблемный объект в чистый только потому, что он продается через процедуру.
Управляющий продает объект в рамках процедуры.
А юридическая грязь из прошлого может прилететь уже покупателю.
В нашем выводе по объекту прямо было видно:
квартира крайне проблемная;
идет судебный спор;
есть решение о признании сделки недействительной;
есть вопрос с выселением;
есть ограничения;
есть новая судебная история.
Клиент пришел с настроением:
"Хочу дешево купить на торгах".
А мы ему показываем отчет.
Показываем суд.
Показываем, что квартира была продана от имени умершего человека.
И человек в шоке:
"Хорошо, что сам не полез".
Потому что сценарий мог быть такой:
выиграл торги;
заплатил деньги;
зарегистрировал право;
решил, что купил сталинку дешевле рынка;
а потом продолжает идти судебная история, где наследница уже доказала, что квартира должна быть ее.
И вы сидите не с выгодной квартирой.
А с судом, риском потери объекта и вопросом:
"Как теперь вернуть деньги?"
Мой вывод простой.

Торги - это не "дешево и безопасно".
Торги - это "дешево, потому что где-то может быть проблема".
И эту проблему надо найти до того, как вы внесли деньги.
Хотите купить квартиру с торгов и заработать на этом до 20%?
Оставьте заявку тут.

Посудомойка за 1,3 млн рублей

Иногда покупатели очень интересно принимают решения.
Расскажу реальную историю.
Клиентка давно за нами следила.
Хотела купить квартиру.
Мы с ней смотрели варианты.
И осенью прошлого года нашли реально хорошую однушку.
Цена - 14 млн рублей.
Хороший дом.
Нормальный ремонт.
Адекватная цена.
Из всего, что смотрели, это был один из лучших вариантов.
Мы сделали предавансовую проверку.
По документам все выглядело нормально.
Можно было заходить в сделку.
Клиентка говорит:
"Я подумаю до утра".
Утром возвращается и говорит:
"Нет, не подходит".
Спрашиваю:
"Что не так?"
Ответ:
"Там нет посудомоечной машины".
Серьезно?

Квартира за 14 млн.
Хороший вариант.
Документы нормальные.
Ремонт есть.
А причина отказа - нет посудомойки.
Самая нормальная посудомоечная машина стоит примерно 50 000 рублей.
С доставкой.
С установкой.
И в этой кухне даже было место под нее.
Шкаф 45 см.
Фасад можно было снять и поставить на машинку.
То есть вопрос решался за пару дней.
Но клиентка решила:
"Нет. Если бы была посудомойка, я бы купила".
И отказалась.

Дальше она искала сама.
В итоге летом купила квартиру.
Уже за 16,5 млн рублей.
С посудомойкой.
Теперь считаем.
Осенью хороший вариант стоил 14 млн.
Летом купила за 16,5 млн.
Разница - 2,5 млн рублей.
Да, деньги лежали на счете.
Допустим, за это время они принесли около 1,7 млн рублей.
Но все это время она еще снимала жилье.
Аренда за 10 месяцев - примерно 500 000 рублей.
Итог:
2,5 млн подорожание квартиры;
500 тыс аренда;
минус 1,7 млн доход по вкладу.

Получается около 1,3 млн рублей.

То есть отсутствие посудомойки в хорошей квартире по факту обошлось примерно в 1,3 млн рублей.
Вот это посудомойка.
За такие деньги можно было не просто купить машинку.
Можно было несколько лет нанимать человека, который будет приходить и мыть посуду руками.
И я сейчас не смеюсь над клиенткой.
Это не про посудомойку.
Это про ошибку выбора.
Многие покупатели ищут идеальную квартиру.
Чтобы район.
Дом.
Этаж.
Вид.
Ремонт.
Кухня.
Техника.
Цвет стен.
Плитка.
Шторы.
И чтобы цена была хорошая.
Но рынок так не работает.
Особенно сейчас.
Если квартира хорошая, с нормальными документами, адекватной ценой и подходит по главным параметрам - мелочи надо решать деньгами.
Посудомойка - это мелочь.
Цвет стен - мелочь.
Люстра - мелочь.
Шторы - мелочь.
Диван - мелочь.
Даже кухня часто мелочь, если сама квартира хорошая.

А вот локация - не мелочь.
Дом - не мелочь.
Планировка - не мелочь.
Документы - не мелочь.
Цена входа - не мелочь.
Ликвидность - не мелочь.
Проблема в том, что человек отказывается от квартиры из-за вопроса на 50 000 рублей.
А потом покупает дороже на миллионы.
И ему кажется:
"Зато я купил с посудомойкой".
Да.
Только посудомойка получилась за 1,3 млн рублей.
Мой вывод простой.
Когда выбираете квартиру, отделяйте главное от второстепенного.
Если недостаток можно исправить за 50-100 тысяч рублей, не надо из-за него терять хороший объект.
Потому что следующая квартира может быть не лучше.
Она может быть просто дороже.
И тогда вы покупаете не посудомойку.
А свое сомнение за миллион рублей.

Консультация +79032334201

Склады маркетплейсов горят. А прилететь может вашей ипотеке

Вышел новый выпуск.
На первый взгляд тема вообще не про недвижимость.
Склады маркетплейсов.
Продавцы.
Банки.
Кредиты.
Инфляция.
Ипотека.
Но ниточка от горящих складов тянется прямо к вашему кошельку.
Цепочка простая:
маркетплейс связан с крупным банком;
продавцы берут кредиты;
товар горит;
продавцы просят реструктуризацию;
банк получает дополнительную нагрузку;
банки осторожнее выдают кредиты;
ипотека легче не становится.
И вот главный вопрос:
стоит ли ждать, что ипотека завтра резко подешевеет?
Многие сейчас сидят и думают:
"Подожду".
"Ставку снизят".
"Потом куплю".
Но пока вы ждете идеальные условия, хорошие квартиры на вторичке уходят.
А потом такая же квартира может стоить уже на 1-2 млн дороже.
Отдельно в выпуске разобрал накопления на первый взнос.
У многих людей 4, 5, 7 млн лежат в одном банке.
Потому что проценты.
Потому что удобно.
Потому что VIP.
Только если с банком что-то случится, страхование вкладов не покроет все ваши миллионы.
Еще говорю про вторичку.
Почему в кризис люди бегут в квадратные метры.
Почему хорошие квартиры в Москве сейчас быстро разбирают.
И почему перед авансом нельзя просто радоваться ремонту.
Нужно проверять объект, собственника и всю историю квартиры.
В общем, выпуск про то, как большая экономика прилетает обычному человеку в ипотеку, вклад и покупку квартиры.

Смотрите на удобной площадке:

YouTube

RuTube

ВКонтакте

Дзен

Посмотрите, если еще не смотрели.

Особенно если сейчас сидите с деньгами и ждете:
"Еще чуть-чуть, ставка упадет, тогда куплю".
Иногда ожидание оказывается дороже, чем решение.

Одно лишнее слово в завещании - и наследство на 35 млн уходит в суд

На консультацию пришла женщина.
Показывает завещание.
История на первый взгляд простая.
Была бабушка.
У бабушки была трешка в Москве, в районе Академической.
По рынку примерно 35 млн рублей.
Бабушка написала завещание.
Всю свою трехкомнатную квартиру завещала двум людям.
По 1/2 доле каждому.
ФИО указаны.
Люди понятны.
Воля бабушки вроде очевидна.
Один наследник спокойно вступает в наследство.
А вторую наследницу нотариус отправляет в суд.
Почему?
Из-за одного слова в завещании.
Бабушка написала примерно так:
"Завещаю Иванову Ивану Ивановичу (внук) и Петровой Марии Сергеевне (внучка)".
И вот это слово в скобках - "внучка" - создало проблему.
Потому что по жизни она для бабушки была внучкой.
А по документам - нет.
Семейная история обычная.
У бабушки был сын.
Он женился на женщине, у которой уже была дочь от первого брака.
Потом в этой семье родился общий ребенок.
Бабушка приняла обоих детей.
Не делила их.
Любила.
Общалась.
Помогала.
Для нее они оба были внуками.
И когда она писала завещание, она хотела оставить квартиру именно этим двум людям.
Но юридически одна из наследниц бабушкиной внучкой не была.
Не по крови.
Не по документам.
Если усыновления не было, семейные отношения сами по себе родство не создают.
И нотариус говорит:
"Докажите, что вы внучка".
А доказать нечем.
И получается абсурд.
ФИО наследницы в завещании есть.
Бабушка сама ее указала.
Никто не спорит, что речь именно о ней.
Второй наследник не против.
Семья все понимает.
Но нотариус не хочет брать на себя ответственность и отправляет человека в суд.
Представляете?
Квартира на 35 млн.
Воля бабушки понятна.
А человек вместо нормального оформления наследства получает судебный процесс.
Потому что в завещании появилось лишнее уточнение.
А ведь завещать имущество можно кому угодно.
Родственнику.
Не родственнику.
Соседу.
Другу.
Человеку, который ухаживал.
Любому гражданину.
Если бы бабушка просто написала:
"1/2 доли Иванову Ивану Ивановичу и 1/2 доли Петровой Марии Сергеевне",
шансов на спокойное оформление было бы больше.
Потому что наследники определены по ФИО.
Но когда в завещании написали "внук" и "внучка", нотариус начал проверять не только личность.
А еще и статус.
И один человек в этот статус юридически не попал.
Шансы в суде, на мой взгляд, есть.
Можно доказывать реальную волю наследодателя.
Что бабушка знала эту женщину.
Считала ее своей внучкой.
Хотела оставить имущество именно ей.
Указала ее ФИО.
Ошиблась не в человеке, а в юридическом статусе.
Но это все равно суд.
Время.
Деньги.
Нервы.
Свидетели.
Документы.
И риск.

Мой вывод простой.
Завещание - это не место для семейной лирики.
Не надо писать лишнее:
"внук";
"внучка";
"как сын";
"почти дочь";
"любимая племянница";
"человек, который за мной ухаживал".
Пишите конкретно:
кому;
что;
в какой доле.
Потому что для семьи человек может быть родным.
А для нотариуса он будет тем, кем он является по документам.
Если вы хотите передать квартиру близким так, чтобы они потом не ходили по судам, завещание нужно писать очень аккуратно.
Одна лишняя фраза может стоить наследникам времени, денег и квартиры за десятки миллионов.
Если вам нужно составить завещание, дарение или продумать передачу недвижимости внутри семьи - приходите на консультацию.
Разберем вашу ситуацию и подскажем, как оформить документы без таких мин.
Телефон для консультации: +79032334201