Россияне больше не считают квартиру хорошей инвестицией? Я полез разбираться

Увидел на днях на РБК Недвижимость и еще нескольких ресурсах исследование.
Заголовок примерно такой:

"Россияне перестали считать жилье перспективным инструментом для инвестиций".

Меня зацепило.
Потому что мы 20 лет слышим:
"Недвижимость всегда растет".
"Бетон надежнее денег".
"Квартиру всегда можно сдать".
А тут вдруг жилье выбирают всего 3,8%.
Полез читать.
Опросили больше 7 000 человек из 37 крупных городов.
Склады и логистика - 12,1%.
Торговая недвижимость - 11,4%.
Жилье - 3,8%.
На первый взгляд реально можно сказать:
квартиру как инвестицию похоронили.
Но есть нюансы.

Во-первых, около половины участников вообще не смогли сказать, какой сегмент лучший.
То есть 3,8% не означает, что остальные 96% считают квартиру плохой инвестицией.

Во-вторых, исследование проводила УК "Современные Фонды Недвижимости".
А сама компания работает в том числе с ЗПИФами коммерческой недвижимости.
Склады.
Логистика.
Торговые объекты.
Это не значит, что цифры неправильные.
Но контекст понимать полезно.

И, кстати, со складами я бы сейчас тоже не бежал впереди паровоза.
Сегмент вроде бы выглядит перспективно.
Но когда по стране склады регулярно горят, становятся объектом повышенного риска, я бы десять раз посчитал, прежде чем объявлять их "новой безусловной инвестицией".
То есть история ровно та же.
Не бывает актива без риска.

А теперь главное.
Люди, на мой взгляд, разлюбили не квартиры. Они разлюбили плохую экономику квартиры.
Раньше схема была понятная:
купил новостройку на котловане дешевле;
дождался сдачи;
продал дороже.
На этом реально зарабатывали.
Потом пришли льготные ипотеки, субсидированные ставки, рассрочки.
Застройщики начали продавать не квадратные метры.
Они начали продавать ежемесячный платеж.
И в итоге во многих проектах новостройка стала стоить на 20-30% дороже готовой вторички.
Инвестиционная логика начала ломаться.
Какой смысл покупать строящееся жилье дороже готового?
Плюс обычная квартира часто дает не самую впечатляющую аренду.
И человек с капиталом начинает смотреть:
склады;
коммерцию;
ЗПИФы;
апартаменты;
офисы.
Это логично.
Но я бы не бежал теперь покупать склад только потому, что он занял первое место в опросе.
Не вид недвижимости решает. Решает цена входа и экономика сделки.
Можно купить отличный склад слишком дорого.
А можно купить хорошую квартиру ниже рынка и отлично заработать.
Можно купить коммерцию с арендатором, который через полгода уйдет.
Можно купить квартиру с небольшой арендной доходностью, но хорошо заработать на росте цены.
Поэтому мой вывод другой.
Заканчивается эпоха "куплю любую квартиру, потому что бетон всегда растет".
И это хорошо.
Недвижимость снова надо считать:
цена входа;
аренда;
расходы;
налоги;
ликвидность;
рост района;
срок инвестирования;
риски.

А теперь интересно.
Если бы у вас сегодня было 20 млн рублей только для инвестиций, куда бы вы их вложили?
Квартира.
Коммерция/склад.
ЗПИФ.
Вклад.
Акции.
Что-то другое?
Пишите в комментариях.
Посмотрим, насколько моя аудитория отличается от этих 7 тысяч опрошенных.

Консультация +79032334201