Центр Ипотечного Кредитования

🏦 Думаете, самые низкие ставки по ипотеке — у банков из каждой рекламы?

Спойлер: далеко не всегда.

Крупные банки действительно дают ощущение надёжности и удобный сервис, но их ставки часто выше на 2–4% годовых. Почему? Они «закладывают» в стоимость кредита расходы на бренд, тысячи отделений, масштабный маркетинг и строгие внутренние регламенты.

📉 А вот средние, региональные и нишевые банки нередко предлагают условия выгоднее:
✅ Гибче подходят к оценке заёмщика и объекта - это сегодня решающий фактор, во многом;
✅ Не несут гигантских рекламных бюджетов - экономят для клиента по ставке формируется, в том числе, из-за этого фактора;

⚠️ Но помните: ставка — не единственный критерий. Сравнивайте:
🔹 Полную стоимость кредита (ПСК)
🔹 Обязательные и добровольные страховки
🔹 Требования к первоначальному взносу и сроку одобрения

💡 Крупный банк = сегодня это, как правило, высокий показатель ПСК. Средний/региональный банк = зачастую выгода.

В крупнейших банках не прозрачное формирование итоговой ставки для клиента. Заявленные низкие ставки - маркетинговый ход, как правило. формируются они за счет покупки дополнительных опций клиентом или при соответствии определенным параметрам (высокий первый взнос, наличие зарплатного проекта в банке, полностью официальный доход и тд). Не верьте рекламе!

Выбор банка, безусловно, зависит от вашей ситуации, объекта и целей.

📩 Хотите сравнить 3–5 реальных предложений под ваш случай без рекламы и навязанных услуг?

Обращайтесь @ipoteka_official

Банк ПСБ недавно начал кредитовать ИП.

Ставка очень привлекательные. Разумеется, нашим клиентам мы предлагаем самые лучшие решения.

ИП- уникальные клиенты и очень благодатная аудитория для работы брокера. При правильном подходе мы можем одобрить практически любую сумму кредита, одновременно выбирая наиболее комфортные условия кредитования на рынке.

Нужна ипотека ? @ipoteka_official

Бизнес-кредитование и розничное кредитование. Различия.

Мы много работаем с представителями малого бизнеса и ясно видим, что существует путаница в продуктах для бизнеса в секторе кредитования МСБ (малого и среднего бизнеса) и в секторе розничного кредитования.

🔴Кредитование в МСБ предлагает продукты для целей ведения бизнеса. Ставки тут интереснее: ключевая ставка +4%, цели кредитования — строго на бизнес-цели. Пополнение оборотных средств, например: предприятие или ИП расходует средства СТРОГО на цели закупки товаров. Никаких иных расходных операций быть не может. В 90% случаев такие кредиты сегодня залоговые. Существуют и продукты без обеспечения, но ставки отличаются в 1,6–2 раза!

✅Инвестиционный кредит — на цели, например, приобретения объекта недвижимости. Покупка может быть без внесения собственных средств. Например, ИП в секторе МСБ может взять кредит на покупку коммерческой недвижимости на срок до 10 лет без первого взноса по ставке «ключевая + 4(5)%»!

❗Если же ИП нужны средства на иные цели — например, погашение долгов и т. д., — тогда нужны свободные средства: это сектор розничного кредитования. Тут средства берутся под залог недвижимости ИП как физическим лицом, получающим доход от предпринимательской деятельности. Аналогично с приобретением недвижимости: возможно купить в ипотеку как физическое лицо, имея статус ИП, с обязательным первым взносом от 20% и по ставке выше — 20–21% годовых.

Разница будет и в подходах: анализ финансовой деятельности в МСБ более глубокий, в рознице — более поверхностный и где-то даже формальный.

Аналогично с ООО. Директор/учредитель компании кредитуется в розничном кредитовании и выступает как заемщик самостоятельно. Если мы обращаемся в сектор МСБ — проводится анализ финансово-хозяйственной деятельности, и заемщиком уже выступает ООО.

🔴Кстати, про кредитование учредителя компании в рознице — отдельная история. Единственным его доходом могут быть дивиденды. Никаких форм банка или иных документов быть не может по логике! Хотя отдельные банки именно в секторе кредитования физлиц принимают и форму банка, то есть применяют упрощенный подход (но сведения о результатах годовой деятельности ООО учитываются, они видны в открытых источниках).

❗Когда выбираем сектор кредитования для клиентов, особенно под залог недвижимости, мы всегда обсуждаем цель кредитования! Возможно, выгоднее уйти в МСБ, если цель связана с ведением бизнеса и не требует получения наличных средств как таковых.

🔔Аналогично, если говорим о покупке недвижимости в ипотеку. Кредитование в МСБ порой куда интереснее, чем в розничном.

Чтобы верно подобрать продукт, надо понимать его специфику и верно определять цель кредитования. Многие клиенты этих различий не знают, но хорошо, что есть мы ❤️

Ипотека на вторичном рынке: ожидание и реальность.

🔵Сегодня ключевая ставка (КС) составляет 14.5%.
Ставки на вторичном рынке сложно найти даже меньше 18.5%, а при первом взносе 20% они и вовсе составляют более 19% годовых.

Почему так происходит?

Большинство ожидают ставку близкую к ключевой (около 15.5%). Но на практике минимальные ставки «стартуют» от 18% годовых в абсолютном большинстве банков.

Предыдущие периоды высокого ключа и дорогого привлечения средств на кредитование населения еще отыгрываются.

Сегодня ставки на вторичном рынке уже не так сильно привязаны к КС, как в предыдущие периоды, когда мы видели разницу между величиной КС и ставками на вторичном рынке в 0.5-1%, а, случалось, что банки кредитовали по ставке, равной ключу!

Сегодня картина иная. Клиентам считаем среднюю ставку при расчёте платежа в 19%.

Нужна ипотека? @ipoteka_official

Всем хороших выходных!
С 1 мая!

🚀 Итоги очередной прошедшей недели.

🌱 На ушедшей неделе было очередное снижение ключевой ставки, которое в результате ни на что не повлияло.

14.5% ключевая ставка

🌱Ожидание клиентов по кредитной ставке 16-16.5%. Реально по-прежнему около 19-20% на вторичном рынке.

🌱 ЦБ ужесточил значение МПЛ по всем видам ипотечных кредитов. Больше всего «досталось» итого многострадальному кредитованию на цели ИЖС. Портфель банков по таким типам кредитов ухудшается, поэтому ужесточают требования к новым займам.

🌱 Однако, сегодня специфика выдачи кредитов на ИЖС принципиально иная и регулирование такого типа сделок координатно изменилось. Надо ли еще больше ограничивать их выдачу?

Про ИЖС

🌱 С начала апреля троица банков – кредиторов подрядчиков ИЖС подняли ставки. Минимальная ставка для них – 6% годовых. Имеются сопутствующие расходы в каждом банке свои.  

🌱 В пятницу Банк ВТБ во всех новостных каналах объявил об ограничении комисси за выдачу такого типа кредитов (ВКЛ и НКЛ для подрядчиков ИЖС) - не более 1% (от суммы транша)
Таким образом ограничиваются самострятельные инициативы конкретных точек (банка ВТБ, выдающих такие кредиты) по установлению такой комиссии.
 
Апрельские отказы
  
🌱 Наблюдаем все более консервативные подходы банков к оценке платежеспособности заемщиков. Отказ от заявленной формы подтверждения дохода, требование к ИП с точки зрения предоставления комплекта документов и тд. стало «отыгрываться» на статистике одобрений. При том, что количество желающих взять ипотеку растет, уровень одобрений не увеличивается, а падает. Продажи за счёт ипотеки на том же уровне поддерживает лишь возросший спрос.
 
Кредитная история

🌱 Вижу две проблемы.

🔍Просрочники. Разово или системно, но 7 из 10 заемщиков допускают просрочки.

🔍Ошибки в БКИ. Из-за большого количества различных кредиторов, изменений сведений в обслуживании кредитов, например, уступкой долга, рефинансированием, ошибок в бюро стало у 50% клиентов.

❗️Проблема становится массовой.

🌱 Оба этих фактора являются препятствием получению ипотечного кредита. Что делать? Гражданам самим нужно проверять сведения хотя бы перед обращением за кредитованием. Простой, но очень рабочий совет.

🌱 Повторюсь - ипотека стала прозрачной и требовательной к заемщикам. Раз статистика одобрений падает, значит заемщики недостаточно понятны банкам. Свои подходы банки вряд ли изменят, поэтому делаем выводы…
 
 Ваша Екатерина Мишина ❤️

#ЕкатеринаМишина
#ИпотечныйБрокер

@rusipoteka @ipoteka_cik

Как день международной солидарности превратился в главный весенний выходной?

Коротко о главном 👇

🕯️ ПЕРВЫЕ ШАГИ (1890-е)
В 1890 году в Варшаве, а год спустя в Петербурге рабочие впервые тайно собрались 1 мая. Тогда это были «маёвки» — нелегальные сходки за городом. Лозунги простые: 8-часовой рабочий день, справедливая зарплата, право на отдых. За участие грозили арест и ссылка.

🔓 ВЫХОД НА СВЕТ (1917)
После Февральской революции праздник вырвался из подполья. По улицам прошли первые открытые демонстрации с требованиями мира, земли и хлеба. С 1918 года 1 мая официально стал государственным праздником.

⭐ СОВЕТСКАЯ ЭПОХА
«День международной солидарности трудящихся» — один из ключевых дней календаря СССР. Колонны предприятий, красные флаги, портреты вождей, обязательные лозунги и трансляции парадов на всю страну. Весна, труд и идеология шли рука об руку.

🔄 НОВОЕ ИМЯ (1992)
После распада СССР праздник сохранился, но сменил акценты. Официальное название стало «Праздник Весны и Труда». Политическая риторика ушла в архив, уступив место отдыху, природе и семейным традициям.

🌿 СЕГОДНЯ
1 мая — это прежде всего длинные выходные, первая вылазка на участок, пикники и городские фестивали. Но за шашлыками и пледами всё ещё живёт история: день, когда обычные люди требовали права на достойную жизнь.

Свои варианты - в комментарии 🔥

Кредит наличными!

Вновь я разочарую! Кредитование без залога на крупные суммы практически отсутствует. Если вам нужна сумма 200-300 тыс, то да! Если несколько миллионов - 99% НЕТ!

Что делать?
Объективно принять реальность, прежде всего.
Кредитование под залог недвижимости - единственный сегодня реальный вариант получить сумму до 80% от стоимости объект недвижимости.

Чья недвижимость может быть?
- Ваша или третьих лиц;

Какой тип недвижимости можно оставить в залог?
- Дом, квартира, таунхаус,нежилая недвижимость (здания, помещения и тд);
- В некоторых банках земельные участки;

Ограничения по залогам:
- право несовершеннолетних;
- залог доли в праве недвижимости (весь объект идет в залог банку);

Сроки кредитования :
- как в ипотеке , до 20-30 лет. Но брать сумму кредита на срок более 15 лет из-за относительно высокой ставки смысла нет.
Расходы:
- оценка объекта (до 10 тыс максимум);
- страхование жизни и объекта (зависит от исходных данных, от страхования жизни можно отказаться, диапазон страховой премии от 0.5% от суммы кредита до 3%, если заемщик возрастной);

Есть вопросы пишите @ipoteka_official

Вся правда про кредитование банкротов !

Я ежедневно читаю вопросы коллег в чатах относительно возможности кредитования банкротов. Кто-то ссылается на единичные кейсы из практики или сроки признания гражданина банкротом.

Человек так устроен, что он слышит то, что хочет слышать:
обещания, заверения, ЯКОБЫ чужой опыт.

Однако! Если реальность и она такова:
Банкротов НЕ кредитуют.

Значения не имеет срок признания гражданина банкротом, и, в том числе качество кредитной истории.
Банкротство проверяется на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Даже если банкрот сменил фамилию или в кредитной истории нет сведений (что маловероятно, но случается), сведения о статусе «банкрот» легко проверяются и общедоступны.

Пока так!

КУДИР - большинство банков требуют к предоставлению с 01.04 этого года.

Нет возможности сформировать? Сделаем 💪

Мы очень любим работать с клиентами ИП и самозанятыми гражданами. Обращайтесь 🔥

Друзья, однозначно и точно! 💯
Аккредитация подрядчиков ИЖС в банках Сбере и ДомРФ отменена. Аккредитация имеется только в ВТБ (есть еще в Газпромбанке и Совкомбанке, но по ИЖС они менее популярны и требования жестче);

Для продажи готовых домов аккредитация и вовсе никогда не была нужна!

Мы знаем практику работы рынка и истинные актуальные требования кредиторов.

Тема деликатная, но наболело!

Агенты часто решают за клиента. Утверждение: «ДОРОГО» мы слышим регулярно от коллег. Однако и парадоксально, при общении с клиентом таких возражений практически не бывает.

Ценность нашей услуги важнее цены - это факт.

Мы работаем с оплатой только после результата.

Мы реально одобряем многомиллионные суммы кредита для клиентов, которые, порой находятся в патовой ситуации.

Возможно, не нужно решать за клиента. Результат работы четко зафиксирован в договоре. Процессы понятные и прозрачные, риски для клиента отсутствуют.

Для вас, коллеги, профессиональная работа брокера - залог дальнейшей сдеки. И вновь, ценность важнее цены!

❗️ На ушедшей неделе прошел традиционный жилищный конгресс.

🌱 Про ипотеку говорилось много у застройщиков, но на секциях ипотечных брокеров посетителей было мало. 

Застройщики

🌱 Кто-то надеется на появление новых льготных программ - что, на мой взгляд, не случится. Денег на это сегодня в бюджете нет. Возмещение уже выданных кредитов требует колоссальных ресурсов, потому, расширение  льготных программ ожидать вряд ли стоит.

🌱 В арсенале крупных застройщиков имеются программы субсидирования с банками по базовым ставкам, в том числе без удорожания стоимости лотов, что позволяет снизить нагрузку на покупателя и стимулировать спрос.

🌱 Предлагаются ставки от 11% годовых для всех категорий граждан. Также есть льготный период кредитования от 1 до 5 лет со сниженной ставкой.

Ключевая ставка

🌱 Не будет ли ее снижение играть против застройщиков? Когда ставка на вторичном рынке   достигнет значения 10-12% пойдут ли граждане в покупку новостроек от застройщиков, когда в тех же проектах (очереди, построенные 2-5 лет назад) стоимость на 20-30% ниже?

🌱 Не сыграет ли низкий ключ против застройщиков?  Все признают что спад продаж в МКД очевиден, вторичка подрастает по общему числу сделок, как и средний чек сделки. Уже сегодня мы видим плавный переток ипотечных  сделок  из  новостроек во вторичный фонд. 

Рассрочки

🌱 Количество сделок по рассрочке снижается. Большинство застройщиков аккуратно подходят к данному инструменту продаж сегодня, проводят андеррайтинг заемщика на предмет дальнейшей возможности перехода на ипотеку. Но расторжения рассрочек, безусловно, существует именно по причине отсутствия возможности взять кредит по разным причинам: это и некредитуемость гражданина и высокая ставка вопреки ожиданиям в момент оформления сделки приобретения.

🌱 Сами секции ипотечных брокеров были малочисленны. Агентов больше интересует тема ИИ, продаж, переговоров и тд.

🌱 Ипотечный брокередж, по-прежнему, в понимании участников рынка, останется сопутствующим в цикле  приобретения без акцента на его значимость. Как бы круто вы не вели переговоры и не применяли различные  инструменты продаж, все это может быть не важно, если клиенту не одобрили ипотеку. Все этапы важны равнозначно.

🌱 Ипотека сегодня стала сильно сложнее . Банки уже давно перестали быть всеядными, но с каждым днем ограничения все более очевидны. Работа с ипотекой сегодня - погружение в запрос каждого клиента. Мы не можем позволить себе просто отправить заявку в банк, без детального рассмотрения  кредитной истории, расчета  нагрузки клиента, анализа способа и формы подтверждения дохода. Значение имеет все.

🌱 Упустишь одну составляющую - и станет не важно как круто ты подавал, как вел переговоры по цене, как применил навыки хоум-стейджинга (англицизм, означавший подготовку объекта к продаже )- клиенту не одобрили и колоссальная работа проделана зря. Пора нам принять что работа с ипотекой - отдельный вид знаний, навыков и даже мастерства в теперешних реалиях.

ИЖС

🌱 Про ижс говорилось,
увы, немного. Проблем там по-прежнему достаточно. Стоимость финансирования подрядчиков ИЖС за последний месяц увеличилась. ВТБ последним ввел кредит в форме ВКЛ - ожидаемый продукт. Но, повышение ставок по продукту во всех трех банках, а кроме ВТБ, это Сбер и ДомРФ снова приведет к росту стоимости строительства для конечного заказчика.

Рентабельность строительного бизнеса

🌱 Рентабельность строительного бизнеса сильно падет. Многие подрядчики отказываются работать с ипотечниками - сложные циклы сделок и много «неприкрытых» рисков и пока решения этому нет.

Вот так держимся.
Всем хороших выходных!

Ваша Екатерина Мишина ❤️

#ЕкатеринаМишина
#ИпотечныйБрокер

@rusipoteka @ipoteka_cik

Низкая ставка по ипотеке. Ниже ключевой ставки . За счёт чего формируется ?

Всегда (!) , ставка ниже ключевой или ниже установленной льготной (например, ниже 6% по семейной) формируется за счёт оплаты комиссии со стороны заемщика (покупателя), если это вторичный рынок, или за счёт застройщика, если это новостройка. Застройщик может установить такую ставку или за счёт скидки вам, как клиенту или за счёт удорожания объекта. То есть удорожания объекта может и не быть- но всегда надо уточнять.

Мыслим рационально, друзья!

В пятницу заехала оставить резину на зимнее хранение. Менеджер, что оформлял мой заказ, вдруг обратился ко мне и сказал, что знает меня - его знакомые обращались в нашу компанию и мы им очень помогли.

У молодого человека (назовем его Марат) ко мне оказался вопрос - нужна сделка по покупке последней доли в квартире.

Но, супруга Марата - банкрот. У самого Марата испорчена кредитная история. Да еще и оплату покупки надо произвести с использованием материнского капитала. Задача не линейная, но выполнимая.

Мы сделаем заемщиком маму Марата, а собственником - его самого. Квартиру купим полностью на имя Марата. Материнский капитал используем, супругу исключим из сделки, но собственность сохраним совместную.

Ничего не понятно?
Разберем подробно:

➡️ни Марат, ни его супруга заемщиками быть не могут. У Марата кредитная история не позволит кредитоваться, супруга - банкрот, банкротов НЕ кредитуют банки.
➡️мама Марата выступит заемщиком, но долю квартиры в ипотеку она купить не сможет , ведь второй долей владеет не она (владеет тесть Марата).

Изначально, семья хотела сделать сделку приобретения доли тестя и далее выкупить в ипотеку долю сестры супруги Марата (сейчас двое собственников отец и сестра жены);

📌конструкция сделки будет такова: мама Марата заемщик , сам Марат - собственник.

✅после оформления права собственности на Марата, мы обратимся в пенсионный фонд за распоряжением средствами материнского семейного капитала (в сделке он будет выступать созаемщиком без дохода);

✅супруга Марата НЕ будет отсечена брачным договором, то есть собственность сохранится совместная.

Ипотка это инструмент. Мало знать как одобряют банки. Важно владеть техникой составлять конструкции сделок с учетом специфики подхода кредиторов.
При первичном рассмотрении ситуация патовая. Но, как оказалось- лишь при первом взгляде.

❗Нужен глубокий аналитический подход? Сложное структурирование сделок, и, безусловно, одобрение?
Вы находитесь в правильном канале ❤️

Со светлым праздником Пасхи , друзья!

Мира, добра и любви в каждый дом.

😁😆😁 не забыть получить ипотеку по выгодным условиям..