Переход с рассрочки на ипотеку. Трендом рынка стал запрос на переход с рассрочки на ипотеку.
◻️
Базовая ставка.Многие, беря рассрочку, ожидали меньшей ставки на вторичном рынке, потому будут брать относительно дорогую ипотеку. Я уже писала,
как посчитать легко платеж. Второй сложностью, кроме высокой ставки, является изменение требований ЦБ по подтверждению дохода. Ипотеки по двум документам больше нет, считается предельная долговая нагрузка клиента, в 90% случаев надо подтвердить доход - эти ограничения могут стать проблемой для заемщика с точки зрения одобрения кредита.
Переход на семейную ипотеку.Тут ситуация несколько иная. Комиссии от застройщиков банку за получение льготного кредита никуда де-факто не ушли, и по-прежнему большинство крупных федеральных банков выдают кредиты только с условием ее оплаты (комиссии).
Но(!) приобретение уже произошло, и оплачивать по механике возможности нет.
Когда клиент приобретает объект, комиссия банку «сидит» в договоре приобретения, но клиент в большинстве случаев об этом не подозревает.
Объект недвижимости может быть даже без удорожания — застройщик делает своего рода скрытую скидку клиенту.
Если же объект уже приобретен и его надо доплатить (это как раз полная оплата рассрочки) важен момент, как же будет происходить эта самая оплата комиссий.
Итак, разберем варианты как функционирует система: 1️⃣
Первый вариант — застройщик, не имея уже возможности изменить цену ДДУ (на величину комиссии), «скрыто» от покупателя (клиента), как было сказано выше, производит оплату.
2️⃣
Второй вариант — расторжение ДДУ и заключение его уже по другой цене для возможности оплаты этой самой комиссии.
3️⃣
Третий вариант — заключение дополнительного соглашения об изменении цены договора приобретения. Однако это прямо запрещено ЦБ, потому, меняется и срок оплаты, что уже позволяет изменить цену ДДУ. Своего рода обход правил по фиксации стоимости вне зависимости от источника оплаты.
4️⃣
Четвертый вариант — подбор банка с оплатой со стороны заемщика, например, платного аккредитива, суммы небольшие — 30–50 тыс. рублей, что вполне комфортно, если сравнивать с удорожанием самого объекта.
5️⃣И самый лучший вариант — выбор банка без любых дополнительных расходов.
Вариантов очень много, и надо детально подходить к каждому запросу клиента, ведь универсального решения не существует. Важно также, на кого был оформлен ДДУ. Отдельные банки просят, чтобы собственник (участник ДДУ) был основным заемщиком и с обязательным подтверждением дохода. Этот аспект также надо учитывать при выборе кредитора.
◻️
Можно перейти на комбо — семейную ипотеку. Банки есть и в форме выдачи кредита (2 графика), и по средневзвешенной ставке. Второй вариант, как я уже ранее не раз говорила, более предпочтителен, но банков не много.
Если у вас переход на комбо ипотеку , тут несколько проще. Банки охотнее сделают такую сделку - ведь вы берете часть по рыночной (дорогой) ставке.
Если уходим на 2 графика в отдельных банках есть ограничения по минимальной сумме дорого кредита.
Если говорить о комбо средневзвешенной ставке - так же есть ограничения по минимальной сумме кредита, но сегодня эта сумма практически погрешность - от 150 тыс. рублей.
❓Можно ли перейти на базовую ставку при оплате рассрочки, а потом сделать рефинансирование, если появилось на него право (родился ребенок в семье)?
✅Да, можно!
📌Однако основной банк-кредитор, кто делает рефинансирование на семейную ипотеку, — Сбер.
Но, этот банк не делает внутренний реф. То есть не рефинансирует свои ранее выданные кредиты. Стало быть, если в дальнейшем планируете рефинансирование на семейную ипотеку, лучше первый кредит (в нашем случае на оплату рассрочки) брать не в Сбере.
❗❗❗Когда вы берете кредит и планируете в дальнейшем менять банк и условия кредитования важно обязательно заранее подумать шаги и варианты развития событий с тем, чтобы минимизировать риск срыва планов. В этом, в том числе, состоит наша работа.
Нужно перейти с рассрочки на ипотеку? Пишите @ipoteka_official 
