ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

ССЫЛКА НА ЭФИР. СЕРИЯ-2. РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ И СТРАТЕГИЯ. Проект в Красноярске, 10 га

Как превратить 10 га земли в рабочую концепцию, которая заинтересует и покупателей, и инвесторов? Какие инструменты и приёмы использовать, чтобы выстроить стратегию развития территории и сделать проект по-настоящему продаваемым?
На эфире в четверг вместе с экспертами и автором проекта мы ответим на все важные вопросы этапа.

🗓 Дата: 26 февраля 2026 г.
⏰ Время: 11:00 МСК

❗️ ССЫЛКА НА ЭФИР❗️


IPM | LAB Лаборатория Девелопмента

Две недели назад мы стартовали с программой «КРТ для бизнеса».

За это время прошли два больших юридических блока с Константином Пороцким — разобрали всю правовую основу КРТ: иерархию законодательства, виды проектов, оператора КРТ, торги, договор, имущественные отношения. Это фундамент, без которого двигаться дальше бессмысленно.

Сегодня переходим к ТЕХНИЧЕСКОЙ ЧАСТИ.

Александр Яровой ведёт занятие по градостроительной документации — ДПТ, ППТ, ПМТ и требования РНГП. ДПТ — это «сердце» проекта КРТ. Без неё комплексное развитие территории остаётся лишь декларацией о намерениях или финансовой моделью. Именно здесь КРТ перестаёт быть намерением и становится документом, с которым можно работать.

Разбираем, как устроен проект планировки территории, как на его основе формируются границы участков, и почему региональные нормативы градпроектирования — не формальность, а жёсткие рамки, в которых существует любой ППТ.

Если вы читаете и думаете «хотел бы тоже пройти курс по КРТ с самого начала» — регистрация на второй поток уже открыта. Старт в марте. Формат онлайн, 8 занятий.

Напишите в личку — расскажу подробнее 👇
@KPorotckii
#КРТдляБизнеса #IPM #КРТ #Девелопмент

СЕРИЯ-2. РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ И СТРАТЕГИЯ. Проект в Красноярске, 10 га.

Как разработать концепцию проекта, которая будет продавать? Как выстроить стратегию вывода на рынок и не потерять деньги на старте? В прошлый четверг мы запустили серию прямых эфиров по разбору проектов моих подписчиков закрытого канала. В первой серии провели аудит проекта, разобрали плюсы и минусы локации, определили целевую аудиторию (чек продаж). Запись эфира выложена в закрытом канале (можете присоединиться в него по подписке)

❔Самый важный вопрос:
Как превратить 10 га земли в рабочую концепцию, которая заинтересует и покупателей, и инвесторов? Какие инструменты и приёмы использовать, чтобы выстроить стратегию развития территории и сделать проект по-настоящему продаваемым?
На эфире в четверг вместе с экспертами и автором проекта мы ответим на все важные вопросы этапа.

Напомню, что каждый ваш проект мы разбираем по плану:
🔹Аудит проекта (мы разобрали) (1 серия)
🔹Разработка концепции и стратегия (2 серия)
🔹Градостроительный потенциал (3 серия)
🔹Финансовая модель (4 серия)

У вас есть уникальная возможность увидеть эфир и задать вопросы в прямом эфире!
А вот запись будет доступна только в закрытом канале «Лаборатория девелопмента».
Так что приходите на эфир)
В ЭТОТ ЧЕТВЕРГ!


🗓 Дата: 26 февраля 2026 г.
⏰ Время: 11:00 МСК

❗️ РЕГИСТРАЦИЯ на эфир❗️
IPM | LAB Лаборатория Девелопмента

Поздравляю с Днём защитника Отечества и хочу пожелать силы, мужества и отваги! Пусть каждый день будет успешным, каждый поступок — достойным, каждая идея — отличной, каждое слово — твёрдым, а каждое действие — уверенным. Желаю быть здоровым, любимым и непобедимым!

Росреестр разъяснил, как образовывать участки при комплексных кадастровых работах (ККР)

Ведомство выпустило письмо от 17.12.2025 № 18-04589/25, которое проясняет важные нюансы образования земельных участков в рамках комплексных кадастровых работ (ККР). Собрали главные тезисы документа.

1. Основание для работ
Образование участков возможно только в том случае, если это прямо предусмотрено документацией по планировке территории или схемой расположения участка (ч. 6 ст. 42.1 Закона № 221-ФЗ).

2. Когда можно использовать схему расположения? Если земли не заняты зданиями или сооружениями, их можно образовать на основании утверждённой схемы расположения на кадастровом плане территории.

❗️Главное условие — такая схема должна быть утверждена до момента выполнения ККР.

3. Два способа образования
Закон позволяет оформить образование участков двумя путями:

1. Индивидуально — путем подготовки отдельного межевого плана.

2. В рамках ККР — путем включения сведений в карту-план территории.

4. Исключения (когда проект межевания не нужен). Даже при отсутствии проекта межевания территории образование участков на основании схемы допускается в двух случаях:

1. Для участков под многоквартирными домами.

2. Для участков в границах территорий гаражного назначения.

👉Документ в работу: Письмо Росреестра от 17.12.2025 N 18-04589/25.

Инфраструктура в КРТ становится обязательной. Разбираю изменения

Законопроект №1129255-8 об обязательности указания параметров в решении о КРТ, принятый Госдумой в первом чтении в январе 2026 года, вносит изменения в Градостроительный кодекс РФ, которые устраняют правовую неопределенность при подготовке решений о комплексном развитии территорий (КРТ). Основное нововведение касается обязательности включения в решение о КРТ расчетных показателей обеспеченности объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

До принятия поправок: Если территория не была обеспечена документацией по планировке (проектами планировки и межевания), застройщик мог не указывать детальные параметры инфраструктуры в самом решении о КРТ. Это создавало риск, что впоследствии, при разработке проекта планировки, нормативы обеспеченности не будут соблюдены, и жители новых кварталов останутся без школ, детсадов и дорог.


Экспертный вывод.Принятие законопроекта №1129255-8 знаменует собой переход от декларативного к нормативно обеспеченному механизму КРТ. Ранее требования к инфраструктуре часто носили общий характер и могли быть пересмотрены на этапе проектирования, что создавало риски как для граждан (неполучение социальных объектов), так и для добросовестных застройщиков (неравные конкурентные условия). Теперь законодательство требует конкретизации обязательств уже в момент принятия решения о развитии территории.

Для граждан главный эффект — правовая гарантия того, что новые кварталы будут обеспечены всем необходимым: школами, поликлиниками, дорогами и инженерными сетями. Механизм учета мнения жителей при включении домов в КРТ также получает дополнительную опору, так как теперь решение о развитии территории должно быть обосновано конкретными показателями.

ВСЕ ПРО КРТ РАЗБИРАЕМ ЗДЕСЬ, НАЖИМАЙ 🍀

Традиционная ошибка начинающего девелопера №5: Как копеечная экономия губит большой проект. Часто в строительстве встречается странный принцип, который считается мудростью: «Главный двигатель прогресса — тотальная экономия». Компания, которая не умеет правильно расставить приоритеты и честно оценить, на что нужны деньги, находит простой выход — она просто начинает финансировать все процессы со скрипом и задержкой. Самый лёгкий способ сэкономить — это медленно тратить. Не платить подрядчикам вовремя, затягивать с закупками, откладывать важные, но дорогие решения.

Ранее я писал про традиционные ошибки:
Ошибка №1 Тактика вместо стратегии.
Ошибка №2 Отсутствие стратегического видения
Ошибка №3 Хаос в развитии проектов.
Ошибка №4 Невнятная оценка проектов

Кажется логичным: деньги в обороте, кассовый разрыв меньше. Но на деле это приводит к хроническому «недокорму» проекта. Его начинают вести в режиме голодного пайка.
 
А проект, как живой организм, на такой диете чахнет. Сначала он просто замедляется. Сроки реализации растягиваются в два-три раза. Потом начинает меняться его суть и качество. Стройка превращается в долгострой, где всё делается кое-как, с перерывами и на дешёвых материалах. В итоге компания получает не тот красивый и эффективный посёлок, в который изначально входила, а «головную боль» — проблемный, неликвидный объект.
 

Но самое опасное — это риски. Длинный срок реализации — это как долгая зимовка в море для корабля. За эти лишние годы может десять раз поменяться законодательство, вырасти налоги, рухнуть рынок или найтись «заинтересованные лица», которые захотят отобрать застрявший в болоте проект. Экономия на процентах по кредиту сегодня оборачивается миллионными убытками завтра из-за этих новых угроз.

В итоге мнимая экономия съедает всю возможную прибыль и капитализацию компании. Бизнес либо «схлопывается» до таких скромных размеров, где можно выживать на скудном пайке, либо в голове у собственника происходит революция. Он понимает, что в девелопменте, как в медицине: скупой платит дважды. Лучше один раз грамотно и вовремя профинансировать здоровый проект, чем годами лечить больной, выкидывая на него деньги без конца.

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента
Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов

Друзья, если есть вопросы, просто напишите мне.

Правительство РФ отказало группе «Самолет» в предоставлении льготного кредита, за которым застройщик обращался ранее, сообщает «Коммерсант».

Что это значит для рынка?

Напомню: В начале февраля 2026 года ГК «Самолёт» обратилась к правительству РФ с просьбой о льготном кредите на 50 млрд руб. Депутаты Госдумы публично усомнились в возможности выделения средств, указав, что у бюджета нет свободных денег. Решение до сих пор не принято, но прямого отказа официально не было — скорее звучат сомнения и скептицизм со стороны парламентариев и экспертов. Акции компании упали на ~9%.

ГК «Самолет» на начало 2025-2026 гг. является ведущим застройщиком России по объему текущего строительства, удерживая около 4,1–4,5% рынка. Объем строительства превышает 5 млн кв. м. Компания обогнала ПИК, который занимает второе место (около 4,5 млн кв. м). В 2025 году «Самолет» ввел 1,4 млн кв. м жилья. 

Ввод жилья: В 2025 году компания планировала ввести в эксплуатацию 1,4 млн м2

Финансовое положение: По данным за 1 полугодие 2025 года, скорректированный чистый долг составлял 350,9 млрд руб. 

❗️4,5% от рынка – это 1/20 часть. Это существенно. И скорее всего повлияет на весь рынок в целом, если компания уходит в банкротство. Это важный сигнал для всего рынка!

👉Позиция «Самолета»: Компания заявила об отсутствии официальной информации о решении властей.

Что я вижу из практики:
Высокая ключевая ставка добила финансовые модели, которые строились в расчёте на дешёвые деньги и льготную ипотеку.
«Самолёт» — не исключение, а первый в очереди.

Государство, скорее всего, вмешается — но на своих условиях. Залог акций, внешнее управление, социальные обязательства. Это не помощь, это «спасение с последствиями».

Малый и средний девелопмент в этой ситуации гибче. Те, кто строит компактные проекты без гигантского банковского долга, — сейчас в выигрышной позиции. Однако нужно понимать, что на самолёт работают сотни компаний малого бизнеса, которые сейчас находятся под угрозой не выплат по контрактам.

Именно поэтому в IPM мы учим строить так, чтобы не зависеть от милости государства. Понимать финансовую модель. Управлять долговой нагрузкой. Выбирать масштаб проекта под свои реальные возможности.

Кризис «Самолёта» — это не трагедия одной компании. Это урок для всей отрасли.

Что думаете — государство всё-таки даст деньги или нет? Пишите в комментарии 👇

Неопределённость вокруг Telegram заставляет задуматься — а где мы будем общаться завтра?

Вы для меня — не просто подписчики. Это братство людей, которые строят, развиваются и меняют рынок загородной недвижимости вместе.
Поэтому оставляю все свои ссылки — будьте рядом, в какой бы сети нас ни занесло:

👉🏻ВКонтакте: https://vk.ru/landproducer
👉🏻Запрещенная сеть: https://www.instagram.com/k.porotsky_ipm
Мах ссылки нет 😄 ибо меня там нет

Продолжаем строить сильное сообщество девелоперов — вместе, несмотря ни на что.
Подпишитесь сейчас, чтобы не потеряться!

IPM | Лаборатория Девелопмента — это не канал, это люди 🤝

Внимание ⚠️
Эфир «Разработка и концепция стратегии» проекта в Красноярске,10 га
ПЕРЕНОСИТСЯ на 26 февраля 11:00

🤝Для тех кто прошел регистрацию новая ссылка придёт накануне эфира

❗️Кто не успел записаться ну хоть попасть на эфир может сделать это по ссылке 🔗