В предыдущей публикации мы начали разговор про управляющие компании как одну из сторон треугольника доходности. В этом треугольнике задача девелопера – построить качественный объект, задача инвестора – вложиться именно в такой объект, задача УК – заставить объект генерировать доход.
🔹 Главный миф вокруг управления недвижимостью
Почему-то принято за аксиому, что главная задача управляющей компании – уход за жильем: чистить бассейн, стричь сад...
Для инвестиционного жилья под сдачу в аренду – этот не так. Для такого жилья главная задача property management – делать так, чтобы актив приносил доход. И уже для этого решать вторичные задачи, такие как стричь сад.
✏️ Инвестор вкладывается в актив. Менеджмент генерирует прибыль. Делать прибыль – главная задача управляющей компании.
🔹 Что влияет на доходность
Две одинаковые виллы в одном комплексе могут приносить совершенно разную доходность. Принципиально важно, как управляющая компания отрабатывает ключевые факторы:
☑️ Сезонность. На пике спроса объект должен давать максимум ренты с каждого дня, в низкий сезон – нужно минимизировать простои за счет альтернативных рынков.
☑️ Каналы продаж. Арендатор в среднем смотрит 8 источников, прежде чем забронировать объект. И у гостей из разных стран источники разные.
☑️ Клиентские впечатления. Отзывы предыдущих гостей могут и обеспечить постоянную заполняемость, и убить ее. Клиент должен быть доволен.
☑️ Окно бронирования. Большинство гостей бронируют не заранее, а за 1-4 недели до заезда. Обработка должна быть оперативной.
✏️ Если менеджмент плохо тянет один из пунктов, то это уже серьезно бьет по вашему ROI. Если же управляющей компании просто нет, то смело снимайте галочки со всех пунктов разом.
🔹 Когда подключать управление
Идеально, если управляющая компания с вами с самого начала, еще до покупки вами жилья. Минимум – с момента приемки жилья.
У профессиональной УК больше возможностей для контроля стройки, больше рычагов влияния на девелопера, больше элементов для устранения недочетов, если они были при стройке.
Отделка, меблировка, комплектация, фотографирование объекта – на всех этих этапах УК уже должна быть с вами, ведь именно сотрудникам УК предстоит все это конвертировать в доходность.
✏️ Делать все самостоятельно, а уже потом обращаться к управляющему с готовым объектом – это примерно как покупать кроссовки для дочери-подростка без неё, на свой вкус. Вероятность успеха... крайне мала
🔹 Практический совет
Нынешний год будет годом сдач. Помните, сколько проектов было запущено в 2024 году? Так вот, они должны быть достроены в 2026. Только у The Title и Sansiri на ближайшие месяцы запланирована сдача минимум 6(!) проектов – это больше тысячи квартир, а ресурсы хороших управляющих не безлимитны (см. здесь).
Если ваша квартира или вилла сдается в 2026 году, то вы прямо сейчас должны общаться со своей управляющей компанией. С теми людьми, которые будут генерировать из вашей инвестиции доход. Эта управляющая компания уже должна быть вашей управляющей компанией.
Если управляющей компании нет – пишите своему агенту. Если за два года ему перестало быть интересно – окей, пишите мне.
Канал: @DirectLana
Личка: @dxbfreedom
📷 AssetWise, Sansiri