Заставить купленную на Пхукете недвижимость приносить доход – это задача из двух частей:
1. Купить недвижимость
2. Заставить ее приносить доход
Извините за такое вступление, но это правда хочется проговорить именно так, немного абсурдно – чтобы запомнилось.
Квартира или вилла на Пхукете не начнут приносить доход сами. Это покупатель должен совершить два целенаправленных действия – 1) купить 2) заставить.
Даже просто климат Пхукета не позволяет купить виллу и ждать ее подорожания, ничего не делая. Земля может подорожать. А вилла придет в упадок.
ТРЕУГОЛЬНИК ДОХОДНОСТИ
Выбор управляющей компании значим ровно так же, как выбор объекта и девелопера. Вы покупаете недвижимость, девелопер ее строит, а УК обеспечивает сохранность и генерацию арендного дохода. Только три элемента вместе создают устойчивую фигуру.
КАК ВЫБИРАТЬ УК
❗️Чем раньше, тем лучше. Вплоть до того, что сначала выбрать УК, а потом поговорить с ней о конкретных виллах и квартирах. Хорошая УК не возьмет плохой объект. И вам постарается не позволить его купить.
❗️Больше опыта – меньше неизвестного. Если команда работает на рынке 10 лет, то у нее было 2¹⁰ разных ситуаций – и она знает, как их решать здесь, на Пхукете. Каждый день простоя объекта, каждый негативный отзыв, каждая протекшая труба – это ваши убытки.
❗️Управление – командная игра. Живущая на Пхукете подруга может показывать классные результаты на одном или двух объектах. А что если ваша вилла станет для подруги седьмой? А что если заселять нужно будет двух гостей на две виллы одновременно? И кстати, деньги рушат дружбу.
❗️Управлять = решать разные задачи. Компания должна уметь и маркетинг, и хоспиталити, и текущий кран, и капитальный ремонт, и финансовый учет (и швец, и жнец, и по налоговой отчетности молодец). Это означает не одного вундеркинда, а десяток профессионалов на хорошей зарплате.
❗️Деньги любят счет. Управление недвижимостью требует такой же фиксации обязательств сторон, как и покупка. Никаких обещаний на словах – всё на бумаге. И опасайтесь условий сильно лучше рыночных. Хорошая УК не работает за 5%.
МАРКЕРЫ НАДЕЖНОСТИ
Ни одна управляющая компания не скажет вам, что она плохая. Ни на одном йогурте не написано, что он невкусный.
Поэтому вот три маркера надежности, на которые можно ориентироваться примерно как при выборе товаров в супермаркете:
1️⃣ Мировые отельные бренды с опытом на Пхукете. Например: Wyndham, IHG, Accor, Marriott 👌
2️⃣ Локальные партнеры мировых операторов. Например: Tropiclook – партнер Marriott Homes 👍
3️⃣ Собственная УК большого девелопера. Например: Sansiri – Plus Property (но это скорее про долгосрочную аренду) 🤝
Как можно заметить, эти три категории объединяет один фундамент: у управляющей есть имя, и ей тоже есть что терять (кроме ваших денег).
Беседу с основателем Tropiclook Юрием Пролесковским об управлении недвижимостью я выкладывала здесь.
Продолжим тему управления на следующей неделе, так что подписывайтесь на @DirectLana. Кому интересно сейчас – пишите в личку @dxbfreedom
📷 Wallaya Villas