Что будем строить? | Баринов🏡

Всем привет!

Был сегодня на бизнес завтраке от Журнала «Загородное обозрение».
Во-первых, большое им спасибо за то, что организовывают и приглашают.
Во- вторых, была довольно интересная дискуссия об оправданности и рентабельности услуг ландшафтного дизайна.
В- третьих, зачем то честно ответил на заданный вопрос: что вы делаете в кризис и прогнозы на 2026, вместо того, чтобы порассуждать на абстрактные темы или сказать «в премиуме спада нет».

Из другого интересного- а ничего нового для себя не услышал, кроме стоимости проектирования благоустройства в мкд в районе 6,5 млн за 100 кв.м.

https://t.me/chto_stroim

Про стратегию

Всем привет!
Продолжаю вам выдавать порционно девелоперскую мудрость 😀

Мы сейчас пробуем в Факт коттеджные поселки новый формат стратегических сессий, когда проводим ее не одним двумя днями, а сериями коротких встреч по 1,5-2 часа.
Идея в том, чтобы сохранять на коротких встречах высокий фокус и иметь возможность осмысливать результаты этих спринтов.
Причем сейчас это делаем без привлечения сторонних людей и четкого сценария, а в формате потока.
Посмотрим, что получится.

#девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

https://t.me/chto_stroim

Давно не было интересных исследований, и сразу вот такой свежий жир:

Исследователи из Кореи выяснили, что "слабые сексуально окрашенные сигналы" (social sexual behavior, или лёгкий флирт) со стороны руководителя могут стать источником роста психологических социальных ресурсов подчинённых, что, в свою очередь, приводит к инновационному поведению.

При чем для женщин этот эффект выше в 5,4 раз.

На меня обращают внимание → значит, я привлекателен и ценен → растёт уверенность и чувство принадлежности → мотивация и энергия → инновации и готовность идти на риск.

Короче говоря, люди начинают лучше думать и креативить, когда чувствуют себя привлекательными и желанными.

Так что во имя инноваций скажем нет харассменту и абьюзу, скажем да слабым социальным сексуальным сигналам.

ХЗ как относиться к результатам этого исследования.
Видимо, придется работать над эффективностью. 😀

#юмор

Всем привет!

Почему я наблюдаю за рынком новостроек и тем, что происходит у девелоперов МКД?
- Не потому что опасаюсь их выхода в ИЖС. Им явно сейчас не до этого. И сам хайп ИЖС уже не актуален
- Потому что, загородный рынок это размытая, уменьшенная, чуть искаженная проекция городского рынка.
- Загородный рынок - это, конечно, специфичный сегмент, при этом покупатели те же, банки те же.
- Идет процесс регуляторного выравнивания, который трансформирует загородку в нечто очень похожее на мкд.
- Да и освещаются события на загородке весьма скудно, мало денег, не за кем следить, нет по-настоящему крупных компаний.

Поэтому мне интересны движения, которые там происходят.
Одно из них - это смены команд коммерческих блоков девелоперов, разворачивающееся в разгар спада. Ссылка на пост тг канала Треуголный метр

Когда продажи падают- руководству становится снова дело до того, насколько эффективен маркетинг, куда осваиваются бюджеты, чем занимаются все эти высокооплачиваемые команды.

В загородке ситуация явно не такая же, но все равно, тренд интересный.

https://t.me/chto_stroim

Планирование, как основа

Всем привет!
Прямо сейчас у нас идет планирование 2026 года и расскажу немного для понимания процесса при портфельном управлении.

1. Старт: с бюджетов отдельных проектов.
планируем:
- план продаж на год (штуки и выручка)
- план строительства (что строим и на какую сумма).
План стройки мы увязываем с
темпами продаж, объёмом финансирования, объёмом обязательств перед клиентами,
приоритетами для продаж.

Всё это внутри каждого проекта складывается в бюджет проекта на год.

2. Переход к портфелю
Бюджеты проектов сводим в единый бюджет по портфелю, потому что управляем именно портфелем проектов.

На этом уровне:
- сводим все планы продаж и денежные поступления;
- сводим все бюджеты затрат:
стройка, реклама, фонд оплаты труда (ФОТ), общие расходы департаментов, налоги…

Мы смотрим на картину:
в разрезе всего года, в разрезе каждого месяца — чтобы увидеть, где возможны несостыковки, чтобы их устранить через вторую итерацию работы с годовыми бюджетами проектов.

Таких итераций может быть несколько пока сводный бюджет не будет устраивать.

3. Актуализация финансовых моделей и планов по проектам.
По итогам года и с учетом планов на следующий актуализируется план реализации проекта, а также его финмодель.
Если ключевые параметры эффективности проекта не ухудшаются, то идем по начальному плану.
Если же есть риски недостижения финансовых целей проекта, то это повод для пересмотра плана реализации проекта.
Такие пересмотры могут быть и в течение года, если наблюдем существенные отклонения по ходу года.

4. По итогу планирования:
- мы актуализируем планы реализации и модели проектов
- планируем годовые бюджеты проектов
- формируем бюджеты по всем расходным статьям
- формируем сводный бюджет всей компании

В течение года актуализация происходит каждый квартал.

С учетом количества проектов и итераций, необходимости все свести в один и периодической актуализации это занимает значительное время.
Мы управляем тем, что можем посчитать.
Поэтому, это основа стабильной работы и управления компанией. И в этом есть разница между управлением 1-2 проектами и большим портфелем.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim
#девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Год спустя. (Часть 2)

Всем привет!
Продолжаю рассказ: что из того, о чем говорил, мы реально сами делали. Часть 1
Дополняю отрывком из подкаста.

4. Управляйте загрузкой команды

Что говорили год назад:
🔸фокусировать на проектах с отдачей,
🔸сохранять ключевых людей,
🔸не размазывать усилия,
🔸отказываться от низкомаржинальных проектов/продуктов.

Что было на практике:
🔹мы действительно концентрировались на тех проектах, которые давали результат и тормозились по невостребованным.
🔹 заморозили ряд стратегических инициатив, но держали в уме.
🔹 сохранили костяк команды, хотя с частью пришлось расстаться.
🔹перераспределяли ресурсы, как пример, один из ипотечных брокеров перешёл в партнёрскую работу с агентствами — и значительно усилил эту работу.
🔹конечно, не удалось избежать периодов высокого стресса и нагрузки. Но этого никто и не обещал.
🔹сократили количество рабочих дней удаленно, что вызвало недовольства. Но здесь мы сами подзатянули с этим процессом где на пару лет.

Вывод: принцип в целом соблюдён.

5. Сокращайте расходы осторожно.

Что говорили:
🔸не резать критичное,
🔸не заниматься микроэкономией на скрепках и печенье.
🔸не резать бездумно маркетинг

Что было:
🔹оптимизация шла за счёт переноса некритичных обязательств. Это неприятно тоже, но речь не про выбор между добром и злом, а про выбор меньшего зла.
🔹пришлось сократить корпоративные мероприятия, программы развития и вытекающие отсюда бюджеты.
🔹 отказались от части офисных площадей и уплотнили размещение — рабочее решение в кризис.
🔹маркетинг не резали: наоборот пришлось нарастить расходы на работающие каналы.
🔹 привязали выплаты премий к финансовым результатам компании, а не только за хорошую работу.

Вывод: принцип вцелом соблюдён, только поздно начали оптимизировать расходы. Надо было на полгода раньше начать. Примерно сразу после выступления. Но начало года было многообещающим по миру…

6. Помогите покупателям

Что говорили:
🔸больше прозрачности,
🔸больше объяснений,
🔸индивидуальные условия,
🔸работа с тревогой клиентов.

Что было:
🔹тревожность клиентов выросла. Юристы, проверки, «безопасные сделки»
🔹коммуникацию усилили: встречи, пояснения, ответы на вопросы, новости по стройке.
🔹репутационных кризисов не было.
🔹индивидуальные условия работали весь год: выгодные рассрочки, мягкая индексация цен, гибкие схемы платежей.

Вывод: принцип выполнен.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

#девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Всем привет!

Нарезал пару кусочков из подкаста, который делал со мной Владислав Терешев (маркетинговое агентство Lion Target)
Полное видео на полтора часа.
На мой взгляд, слишком большой кусок на один укус по нынешним временам короткого контента.

Мне лично, показалось довольно интересным. Я раскрываю подход компании Факт и свой подход и отношение к управлению проектами и ситуации на рынке.
Так что, буду вам скармливать маленькими кусочками 😀

Дайте знать реакциями, как заходит. Негативные реакции тоже принимаются.

https://t.me/chto_stroim

#девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Новый год - двигатель торговли.

Всем привет!
🎄 «Праздник к нам приходит» и Санта- Клаус в красном - идея Coca Cola

🌲 «в Новый год без долгов» - идея коммунальщиков.

🎄 «всем подарки под елку» - это продавцы всего на свете от сладостей до техники

🌲А «успеть закрыть цели на год в последний месяц» - это продавцы недвижимости, которым надо успеть закрыть годовые планы 😀

#юмор

Год спустя. (Часть 1)

Всем привет!
20.11.2024, выступая на открытии Федерации ИЖС Северо-Запад, я говорил о грядущем кризисе и восьми принципах, которым мы следуем при их прохождении, основываясь на опыте .

Ниже — честный разбор того, какие принципы сработали, а где мы отступили. Презентация прошлого года здесь.

1. Перестраховаться с обязательствами

Что говорили год назад:
🔸не брать лишних обязательств,
🔸выводить новые очереди только при подтверждённом спросе,
🔸не наращивать крупные расходы.

Что произошло на практике:
✅ мы действительно осторожно запускали новые очереди и выводили только то, что подтверждал спрос.

‼️исключение — НЕГОРОД ПАВЛОВСК.
Здесь мы сознательно давим на газ:
🔹активно инвестируем в инфраструктуру, дороги, инженерку.
🔹причина — уникальная локация, высокий потенциал и уверенность в возможности сделать крутой продукт.
🔹решение обдуманное. Часть нашей стратегии перехода в высокий сегмент и комплексную застройку.
🔹риск есть, и время покажет, насколько он оправдан.

Вывод: принцип соблюдали, но один проект стал осознанным отступлением.

2. Перестраховаться с договорами

Что говорили:
🔸выполнять критичное, 🔸растягивать некритичное,
🔸объяснять клиентам и держать коммуникацию открытой.

Что было:
🔹переносили некритичное — финишные покрытия дорог, благоустройство, досуговую инфраструктуру.
🔹критичные обязательства — сети, дороги, подключения — выполнялись в договорные сроки.
🔹Коммуникация с жителями была регулярной: уведомления, встречи, работа через сервисную службу.

Вывод: принцип выполнен полностью.

3. Управляйте ассортиментом

Что говорили:
🔸 выводить только то, что сможем продать,
🔸адаптировать продукт под спрос,
🔸считать стресс-модель.

Что было:
🔹запускали ограниченно под будущие продажи
🔹 адаптировали предложение, но
‼️в НЕГОРОД ЗАНЕВСКИЙ несмотря на низкие продажи из-за отсутствия ипотеки не отказались от комплексной застройки и не скатились на продажу без подряда.

🔹стресс-модели использовались всегда.

Вывод: принцип соблюдался частично, но были исключения

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

#девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Размер имеет значение (часть 3) -Как считать экономику докупленных участков

Всем привет!

При докупке нового участка:
1️⃣можно считать его экономику отдельно (с учетом уже всех существующих бонусов, перечисленных в первой части)
2️⃣можно пересчитывать экономику всего большого массива, переоценивая его в новых размерах,
3️⃣или даже можно пересчитать экономику существующего проекта, перенеся на новый участок часть затрат по существующей инфраструктуре.

Реально долго размышлял, как расписать правильный подход к расчету и пришел к тому, что возможны и могут быть оправданы все варианты и их комбинации.
Много вводных и зависит от конкретной ситуации и условий. Надо каждый кейс разбирать отдельно, учитывать и экономику каждой докупки и влияние на «текущий» проект.

https://t.me/chto_stroim

#девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Панический спрос

Всем привет!
Каждый год, иногда по несколько раз, на рынке недвижимости возникают волны панического спроса, связанные либо с политикой либо с грядущей отменой чего то.
В частности, на изменениях по условиям льготной ипотеки волны панического спроса поднимались уже несколько раз.

Сейчас наблюдаем очередную, связанную с обязательным участием супругов в качестве созаемщиков при семейной ипотеке, а попроще «1 семейка на семью, а не каждому супругу»

В новостройках мкд ажиотаж, очереди, можно сказать.
Загородке тоже немного перепадает.
У нас в моменте, например, 80% текущих броней - это семейные ипотеки.

Видим, что при покупке готовых домов - почти 100% через семейку. Что интересно, то при покупке или строительстве дома за 30+ млн все равно планируют использовать льготное кредитование. И понять их можно.

Логично, что заканчиваются эти панические волны спроса всегда откатами.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Смените это немедленно

Всем привет!
Меня недавно спрашивали про самое важное действие/изменение, которое я когда то ввел в Факте и первое, что мне пришло в голову, было про деление процесса продаж на этапы и фиксации ответственных на каждом (долго рассказывать, не об этом пост) Следующим, что пришло в голову - это организация сервисной службы.
А следом то, что все это были изначально не мои идеи и мы их вместе реализовали в предыдущей компании с Викторией, которая была у меня Директором по продажам.

Потом Виктория еще была Директором по продажам и Коммерческим в нескольких крупных мкдшных застройщиках. А сейчас она занимается хоумстейджингом и ведет канал об этом.
Это вообще не реклама, она даже меня не просила об этом посте. Виктория очень прикольно и интересно пишет и о своей жизни (в другом канале) и о своей работе. Мне интересно ее читать и если у нее будет больше подписчиков, то может она будет и писать больше.

Вот ее канал @VictoriaSweetHome
Рекомендую (но не рекламирую!!!)

https://t.me/chto_stroim

Размер имеет значение (часть 2)

Всем привет!
В освоении большого массива есть нюанс.

Большой проект в ИЖС надо развивать очередями
(Размер очереди примерно на 2 года продаж - это мое мнение, есть за и против него. Если интересно, то раскрою. Дайте знать.)
Но тогда на покупку нужны сразу большие капиталы, при этом значительная часть средств, инвестированных в покупку, будет замороженной: участок ещё не выведен в продажу, а деньги уже потрачены.
Да, капитализация земли растёт, но деньги напрямую не работают. Это достаточно сильно влияет на экономику проекта.

Можно двигаться поэтапно и выкупать соседние участки по мере развития. Тут появляется существенный риск — не успеть купить из-за конкурентов. Плюс собственники соседних земель, видя активное развитие проекта, начинают повышать цены, и каждая следующая покупка обходится дороже.

Второй вариант - скорее теория, так как на практике, на активном рынке возможности спокойно постепенно скупать нет. Тут надо очень энергично действовать, чтобы всех опередить. И если сразу все скупить не получилось, то стремиться это сделать.

Вот такой нюанс. Здесь нет однозначного решения. Всегда надо считать.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

#девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Размер имеет значение (часть 1)

Всем привет!
Мы целенаправленно приобретаем/докупаем участки рядом с уже существующими нашими успешными проектами.

Причины для девелопера понятны:
🔹инвестиции в узнаваемость локации уже сделаны и скорее всего, маркетинг будет стоить дешевле
🔹инвестиции в строительство подъездных дорог, подведение сетей уже понесены
🔹инфраструктура и сети существуют, на основе существующего продавать значительнее легче
🔹понятны и легко прогнозируются темпы продаж и спрос,
🔹оптимизируются затраты на управление эксплуатацией поселка.

При этом логично, что владельцы участков в существующем поселке часто воспринимают расширение развития настороженно: покупали в поселке на 100 домов, а получили на 200+ напр

Но и здесь есть аргументы: соседний участок всё равно будет кем то куплен и застроен, так лучше, если это сделаем мы.
🔸контролируемое развитие позволяет сохранить стиль, архитектуру и инфраструктурный стандарт.
🔸добавленный масштаб даёт новые возможности — например, построить не дополнительные объекты инфраструктуры: волейбольную площадку вместо второго футбольного поля, прогулочную зону или инфраструктуру для детей постарше.

#девелопмент

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

#девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Всем привет!

Набравший ход тренд с возвратом проданных квартир «под влиянием мошенников» их владельцам, когда добросовестные покупатели остаются без денег, квартиры, но с кредитами, добавляет аргументов в пользу покупки у застройщика, а не на вторичке.

У Максима Ельцова в блоге подробно описана ситуация.

Вспомнилась древняя классика «есть хорошая квартира, а прав на нее никаких…»

https://t.me/chto_stroim

#юмор

Октябрь. Итоги

Всем привет!
Октябрь оказался интересным месяцем. Некоторое снижение активности в сентябре повлияло на его итоги по сделкам.
При этом активность октября внушает оптимизм относительно окончания года.

📉Обращения - 14%
📈 Визиты +13:%
📈 Брони +80%
📉 Сделки -10%

Характер сделок:
🔹Ипотеки 25% - здесь аналогично сентябрю, что радует. Ипотечная активность стабильная. Ситуация по семейке, возможно, ее подускорит. Да и на дальнейшее снижение ставок есть надежды.
🔹Рассрочки 35% - доля в пределах средних значений.
🔹Оплаты сразу - 40%
Вообщем, довольно здоровые показатели по структуре оплат.

По чекам у нас видно преобладание продаж в более демократичном сегменте. Таких заметно больше половины. Это может быть связано и с характером нашего текущего предложения, где подвымылись ликвидные дорогие участки.

Сейчас, как раз, в скорой готовности новые пулы готовых участков в бизнес сегменте.
В активной стройке и окончании работы по Негород Павловск, Линтулово (Лесная Резиденция), Негород Токсово.
Мы не демпингуем, поэтому готовность имеет значение.

В торговых центрах уже jingle bells, скоро время новогодних подарков, в тч и на рынке недвижимости.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

#факткоттеджныепоселки #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Всем привет!

На неделе был на подкасте у Владислава Терешева
(маркетинговое агентство Lion Target)

Вопросов было много не по рынку вообщем, как обычно, а по компании Факт, как мы действуем, как работаем.

На мой взгляд, должно получиться интересно.
Немного коснулись вопросов сервиса, управления портфелем проектов, выстраивания системы продаж и, конечно, маркетинга. Самому интересно теперь послушать.

Одна из мыслей:
Есть большая разница управлять одним-двумя проектами или управлять портфелем из 10-15 проектов.
Если портфель состоит из собственных проектов (не инвесторских), то первым приоритетом является успех всего портфеля, а вторым - экономика каждого проекта в отдельности. При этом, по каждому проекту в отдельности необходимо достигать минимальных требований к эффективности.

Чтобы это контролировать, вся деятельность строится на тщательном финансовом планировании, проработке и постоянных актуализациях бюджетов всех направлений и сводных и финансовых моделях отдельных проектов. Это большой пласт работы, который находится в основе стабильности большой компании. И именно этот пласт выпадает у очень многих загородных девелоперов.

https://t.me/chto_stroim

#девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Всем привет!

Год назад я имел возможность наблюдать, как прогнивший запад празднует свой сатанинский праздник 🎃
Особое внимание дьяволопоклонники уделяли украшению атрибутами поклонения своих домов, что меня, как человека к этому причастного (не к поклонению, конечно, а к домостроению) не могло оставить равнодушным.

Огромные ростовые скелеты, надгробные плиты, тыквы всех размеров, летучие мыши и другие темные символы.
Все не сфотал, но что то зацепил.

#юмор