Что будем строить? | Баринов🏡

Штрафы для банков

Всем привет!
Прикрепил цитату из выступления Набиуллиной.

Считаю, что давно пора штрафовать банки по ЗПП.
Одному нашему партнеру Сбер накануне отмены льготного ипотеки (была такая раньше) одобрил кредит, мы продали ему участок, оформили право собственности, а уважаемый госбанк взял и отменил одобрение!!!

После подписания кредитного, после перечисления всех денег, после перехода права собственности! Решил передумать, б…я. Представляете, если бы застройщик так сделал? Вот и я не представляю.

Клиент подал в суд, вроде. Не знаю чем закончилось. Право на льготную ипотеку он все равно не реализовал.
Думаю, что если бы Сбер подпадал под Закон о защите прав потребителей и штрафы были в миллионах, то не было бы такого.
А так, только строители домов отдуваются.

https://t.me/chto_stroim

#новостимнения #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Внутривидовые терки

Всем привет!

На Жилконгрессе один спикер делился опытом старта продаж поселка с низкого ценника.
Стратегия понятна: фондироваться за счет ранних продаж по низкой цене, на эти деньги строим проект и растим стоимость.

С чем столкнулись в итоге:
набежали «инвесторы» -> инвесторы не строятся -> поселок «не оживает»

Не помню рассказывал ли он про то, как «инвесторы» начали выходить из участков и стали конкурировать ценой с застройщиком. Если не рассказывал или не столкнулись с этим, то обязательно столкнутся.

У нас есть поселок, который тоже очень полюбили инвесторы и не без оснований. Так там мы столкнулись с «жесткой конкуренцией» со стороны вторички. На Авито с десяток объявлений о продаже. Это не только инвесторы, конечно, есть и те, кто просто передумал строиться.
Это не было проблемой, когда рынок рос и спроса хватало всем. Сейчас же зачастую клиенты после просмотра поселка с менеджером отдела продаж тут же едут смотреть участки от физиков.

Осложняет конкуренцию с вторичкой и то, что
- владельцы продают дешевле застройщика. Зачастую на уровне цены приобретения или чуть выше.
- вначале раскупались лучшие участки по сравнению с «остатками»
По сути, единственным объективным преимуществом застройщика является его возможность давать рассрочку.

Знаю, что есть застройщики, которые профессионально работают с такими «инвесторами». Привлекают деньги покупателей, когда еще даже массив сами не купили. Потом еще помогают выйти (или говорят, что помогают) Честно говоря, не знаю как они решают вопросы «внутривидовой» конкуренцией и удается ли им зарабатывать на этом.
Мы продажей вторички не занимаемся. Я писал почему здесь.

Я скептичен и в отношении спекуляций непрофессионалов с недвижимостью вцелом. Также и сами ранние "инвест" продажи для меня неоднозначный вопрос. Какое ваше мнение?

https://t.me/chto_stroim

#девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Коллеги, читатели.

Сегодня ушел из жизни Дмитрий Синочкин.
Последний год он мужественно боролся с тяжелым и сложным заболеванием, продолжая работать – изучать, наблюдать, анализировать и писать свои исключительного содержания авторские колонки, статьи и журналистские материалы.

Рынок недвижимости всегда был у него на кончиках пальцев. Он умел найти верные и точные слова для представления любого эксперта и человека, образы и сравнения в описании событий и проектов, острые замечания в разборах самых запутанных ситуаций.

ОН был – МАСТЕР!

О времени прощания с Дмитрием Юревичем сообщим чуть позже ...

Всем привет!

Подготовил несколько серьезных постов про девелопмент, но решил, что в пятницу лучше посмеяться. Смотрите до конца.

Внимание ‼️ ролик не содержит намеков на мое отношение к решению главы ЦБ о снижении ставки на 0,5%

https://t.me/chto_stroim

#юмор

Все хорошо, все хорошо... (продолжение)

Всем привет!

На Жилконгрессе слушал выступление спикера Дом.РФ о развитии ИЖС и внедрении механизма эскроу.
Презентацию прикрепил, она очень подробная. Евгений Квасенков произвел впечатление очень вовлеченного и разбирающегося. Интересно и полезно посмотреть как на рынок смотрят чиновники федерального уровня.

🔹 ИЖС остаётся главным драйвером строительства. Ежегодная потребность оценивается в миллион домов, а строится примерно половина.
🔹 Спикер отмечает, что наценка «плюс 20% за эскроу», которую делают многие строители не имеет экономических оснований. При кредитах под 1% и освобождении от НДС реальных поводов для удорожания нет. Проблема — не в финансах, а в привычках: подрядчики боятся нового, привыкли к авансам и не умеют работать с банками.
🔹 Слухи о потребительском экстремизме сильно преувеличены. В большинстве случаев виноваты сами строители.
Эскроу раскрывается только после регистрации права на дом, и здесь у многих подрядчиков слабое место. 66% строят по «дачной амнистии», 72% договоров оформлены так, что право собственности получает заказчик. Спикер советует использовать уведомительный порядок и поэтапную приёмку — это снижает риски и защищает исполнителя.

И вот этот взгляд Дом.рф - это срез того, как наверху воспринимают ситуацию, потому что эти люди и организации формируют мнение. И это мнение отличается от того, что я читаю в в отраслевых чатах и слышу от коллег: жалобы на недоступные кредитные линии, процентные ставки выше 15%, неповоротливость банков, истории банкротств и ухода с рынка.

https://t.me/chto_stroim

#порынку #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Просто праздник какой то

Всем привет!

На Жилконгрессе один региональный девелопер процитировал Карнеги:

«Лично я люблю землянику со сливками, но рыба почему-то предпочитает червяков. Вот почему, когда я иду на рыбалку, я думаю не о том, что люблю я, а о том, что любит рыба»

Как же это применимо к текущему состоянию загородного девелопмента!
Порой земляника превращается в червяков прямо в процессе реализации проектов.

Деградация от эконома в «треш-эконом», как сказала Ольга Могилина.

https://t.me/chto_stroim

#порынку #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Сухо и по делу

Всем привет!
Делюсь, пожалуй, самым ценным для меня выступлением Ольги Магилиной. Презу прикрепил.
Ниже ⬇️ основные тезисы. Очень рекомендую

Сейчас
🔸сейчас в московском регионе у 70–80 % посёлков продажи либо нулевые, либо единичные,
🔸Многие уходят в сегменты, где уже «багровый океан» — туда, где спрос падает, но конкурентов много.
🔸Частая ошибка — чрезмерно оптимистичные финансовые модели.
🔸 Затем вера в “успех соседа”: человек говорит, что у кого-то на другом шоссе всё отлично, хотя там совсем иная локация и целевая аудитория.
🔸Классическая переоценка ёмкости рынка — особенно в премиум- и делюкс-сегментах, где многие думают, что спрос огромный, а на деле продано всего несколько десятков лотов.
🔸Почти каждый продавец комфорт-класса считает, что стоит назвать свой проект “бизнес-классом” — и клиенты сразу купят. В реальности происходит обратное: покупатели бизнес-класса разочаровываются и пишут негатив, а покупатели комфорта, увидев “бизнес”, даже не звонят.
🔸продажи падают, девелоперы начинают урезать продукт, сначала осторожно, потом безжалостно.
🔸В массовом сегменте главный фактор — финансы. Всё вращается вокруг ипотеки и ставок. Они рассматривают самые дешёвые варианты, но не по метражу, а по цене входа, при этом хотят сохранить функционал прежнего уровня.
🔸человек хочет дом, но пока не может себе позволить строительство, поэтому берёт хотя бы землю.
🔸У элитного покупателя другая логика: деньги есть, но страх сильнее. Любая турбулентность мгновенно охлаждает спрос. 🔸Насмотренность выросла: массовая аудитория видит качественные продукты и теперь хочет того же уровня.

Прогноз
🧭В элитных сегментах ждать взрывного спроса не стоит
🧭В массовых — может быть лёгкий рост, но без рывков
🧭Зависимость спроса от новостной повестки сохранится минимум два года: периоды спада и кратких всплесков будут чередоваться.
🧭Требования к функционалу объектов продолжат расти
🧭в элитном сегменте продолжится рост выхода новых проектов ещё год-полтора, потому что многие уже заложены.
🧭В массовом сегменте — стабилизация или мягкое сокращение,
🧭будет понижение класса: от эконома к “трэш-эконом”.
🧭Доля участков без подряда, по оценкам, уже около 89 %, и, возможно, станет ещё выше.
🧭впереди усиление конкуренции. В массовом сегменте — из-за сжатия спроса, в элитном — из-за роста предложения.

Принципиально новых трендов нет, просто продолжается развитие тех, что формировались последние три-пять лет.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

#девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Всем привет!

Планы поменялись, вернее, я поменял планы и сегодня возвращаюсь в СПб. Планировал задержаться, чтобы принять участие в церемонии премии Credo, где участвует наш Заневский.
Видимо, мне очень не хотелось туда идти, поскольку поменяв билеты, я испытал облегчение.

Выступление мое получилось скомканным. Тема была про инвестиции в строительство домов в поселках бизнес класса. Презентацию прикреплю, хотя там мало что понятно.

Основные тезисы:
- «дешевой земли» почти нет, поэтому дешевого ИЖС не будет
- запрос на инфраструктуру, а она в бюджетном проекте ИЖС не реализуема
- инвестиционный рост больше в «бизнес» классе
- продавать готовое безопаснее сейчас, чем строить.

Интересные выступления были. Постараюсь поделиться наиболее интересными.

https://t.me/chto_stroim

Вдогонку к разбору Алексея — подхватим мысль теми же пятью критериями, но разделив префаб по «ступеням» заводской готовности. Чтобы было точнее видно, где скорость, где гибкость, а где реальные риски, мы подготовили подробный материал:

Альтернатива префабу без компромиссов? Уже работает.
Время прочтения статьи ~6 минут

А если коротко, то префаб — это шкала между свободой формы и скоростью/предсказуемостью строительного процесса.

Но качественный результат сегодня достижим в любом способе строительства, если опираться на цифровое планирование, прозрачную смету, проверенных подрядчиков и систему контроля в одном окне.

Если интересно, разберём каждый тип префаба отдельно — реальные узлы, типовые ошибки при приёмке и вилку цен.

Ждем ваших комментариев!

Всем привет!

ТГ канал Пазл Дом перепостил мой анализ префаб технологии «глазами заказчика» и докрутил его.

Интересно то, что сам сервис Пазл Дом нацелен на ровно теже преимущества для клиента: скорость, контроль качества и цены. Но решает эти задачи другим способом.
Если интересно, дайте знать. Тогда распишу подробнее и поделюсь своим мнением.

Всем привет!
Вчера с папой и младшим сыном посадили пихту на участке.

Пихту коллеги подарили на день рождения и она 4 месяца простояла в офисе.
Участок купил в прошлом году в одном из наших поселков Негород Заневский.
Дом построили партнеры Финстройпанель.
Не то, чтобы меня к земле потянуло. Скорее, увидел понятную возможность: поселок нравится, технология понятная, партнеру доверяю. Поэтому построил.

Осень уходит , оттягивать дальше некуда, пришлось купить лопату (как я не люблю DIY магазины, там все хочется купить) Посадили дерево быстро. Папа все показал, за лопату даже спорили, кто копать будет. В итоге, копали по очереди.

Как итог, понял, что мне понравилось. Это, конечно, затягивает.

Спасибо, коллеги

https://t.me/chto_stroim

Всем привет!
С 13 по 15 октября буду в Мск на Жилконгрессе.
Выступление у меня одно: на заседании экспертного клуба ИЖС в пн 14.00
Программа ⬆️

Если будете в эти дни и будет желание пообщаться, то пишите в комментах или личку.
Много еще рабочих задач будет в эти дни, но время постараюсь найти.

https://t.me/chto_stroim

В критичный момент мы не поднимаемся до уровня наших ожиданий, а спускаемся до уровня нашей натренированности.

Теперь в Калининградском зоопарке можно гулять, не опасаясь побега тигра 🐅 . Сотрудники знают, что делать.
На видео - фрагмент тренировки 😀

В поселках, где управляет Факт Сервис , проходят учения на случай пожара, а также сотрудников обучают оказанию первой помощи.
Так что в них тоже в меру безопасно.

https://t.me/chto_stroim

#юмор