Что будем строить? | Баринов🏡

DIY-рынок страдает от сокращения жилищного строительства

Во второй половине 2025 года оборот российского рынка товаров для дома и ремонта обещает уменьшиться на 3,5%. Ритейлеры и производители этой сферы начали готовиться к замедлению рынка еще с весны — снижение жилищного строительства по России, привело к снижению интереса к отделочным материалам.

За первые два квартала 2025 года продажи крупнейших DIY-сетей сократились на 1% по сравнению с аналогичным периодом 2024. Кто пострадал больше всех:

🟡Продажи сетей «Лемана Про» упали на 7%;
🟡У OBI — сразу на 14,2%;
🟡Замыкает антирейтинг «Максидом» с падением продаж на 16%.

▶️При этом сокращение оборота коснется и сегмента B2B, на который рассчитывает большинство ритейлеров. Аналитики Infoline предсказывают сокращение продаж компаниям на 6,5% год к году, до 1,87 трлн рублей. Именно категории Hard DIY (строительные и отделочные материалы) пророчат наибольшее замедление в рознице — на 8%.

▶️Уменьшение покупок непродовольственных товаров «Платформа ОФД» относит к офлайн-торговле. Наиболее перспективным каналом пока выглядит онлайн: крупнейшие сети наблюдают возрастающее число покупок только там.

🪑 Мебельное дело

А это в продолжение того, что от сокращения строительства страдают не только производители бетона и ДСК. И почему строительная отрасль важна правительству

#порынку #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Дизайн код от государства

Всем привет!
В журнале Пригород вышла статья о тестовой инициативе правительства МО регулировать параметры архитектурного стиля на уровне ГПЗУ:
Чиновники предлагают закон, предписывающий контролировать цвет крыш и фасадов и прочие параметры загородных построек.
В Думу внесен законопроект (№ 952998-8), который обязывает владельца участка перед началом строительства индивидуального дома получить градплан (ГПЗУ) с согласованием параметров и архитектурного облика будущей постройки. м

Эксперимент планируют начать с Подмосковья; основание – «хаотичная застройка» в коттеджных поселках и садоводствах, несоблюдение норм, жалобы граждан. В Московской области - более 2,5 млн. индивидуальных жилых домов и садовых домов, более 12,3 тыс. СНТ, 3 тыс. коттеджных поселков. «Ежегодно осуществляется госрегистрация прав на более чем 80 тысяч жилых и садовых домов. Порядка 90% регистрируются по упрощенному порядку...», - говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Мой комментарий:
Я оцениваю эту инициативу положительно. Хаотичная застройка действительно имеет место, и она влияет на ценность других домов, на внешний вид поселка в целом. Согласовывать надо не только определенного элементы архитектурного кода – вид ограждения, цвет фасадов или кровли.
Возможно, необходимо ввести требования к самим поселкам – например, по качеству и ширине дорог, по организации мест общего пользования. Инициатива полезная, хотя наверняка возникнут сложности с реализацией. Соответствия объекта (и проекта в целом) градплану дисциплинирует владельца и упрощает получение ипотеки.
Возможно, нужен механизм общественного контроля. Многие восхищаются альпийскими поселками, а там жесточайший регламент и очень суровые ограничения по строительству и внешнему виду. По факту: там, где поселение радует глаз, это достигается жесткими ограничениями.

Мы в компании Факт все чаще выводим проекты с архитектурным кодом, где фиксируем на уровне договора требования к фасадам, кровле, ограждению... (прикрепил фрагменты)
Понятно, что при желании на это можно положить болт, но само по себе наличие уже отсеивает какую то часть покупателей, которые так не хотят.
Рассчитываем на то, что со временем такие ограничения будут привлекать клиентов больше, чем отталкивать и поднимать стоимость участков и домов в поселке.
Если арх код от застройщика будет подкреплен ГПЗУ, то для нас это будет плюсом.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

#новостимнения #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Всем привет!

Вот такие две новости в один день:
🔸Технониколь перевозит бывший завод Скандик из Ленобласти в Семенов, где расположен другой завод холдинга
🔸Ладожский ДСК (производитель CLT) продают по процедуре банкротства

Случайное совпадение, что вышло в один день, но не случайны сами события

https://t.me/chto_stroim

#новостимнения #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Юристы - экстремисты

Всем привет!
В "Деловом Петербурге" вышла статья с моим комментарием об угрожающе растущем явлении "потребительского шантажа" по отношению к добросовестным строительным компаниям в связи с применением Закона о защите прав потребителей.
Кратко тезисы:

⚖️ Проблемы, на которые указывают
Неадекватные санкции за мелкие недочёты.
Даже незначительные дефекты позволяют заказчику отказаться от приёмки, а подрядчик получает требование выплатить 3 % от полной стоимости договора за каждый день просрочки.
Судебные компенсации выше цены дома.
Известны случаи, когда сумма взысканий превышала 200–300 % стоимости объекта — возврат аванса, неустойки, штрафы и “моральный вред”.
Блокировка счетов.
До решения суда компании нередко сталкиваются с заморозкой счетов на сумму иска. Это ставит под угрозу не только один дом, но и строительство целых очередей.
Неравенство с многоквартирным сегментом.
Девелоперы МКД защищены законом 214-ФЗ — с ограничением штрафов и мораторием на взыскания. В ИЖС таких норм нет, и весь риск ложится на подрядчика.
Эскроу и жёсткий контроль ценообразования.
С 1 марта 2025 года для ИЖС введены эскроу-счета, усилился контроль стоимости. Подрядчики теряют возможность компенсировать издержки и судебные риски.
Падение спроса.
Хотя ИЖС уже занимает 71 % всего нового жилья в стране, в Петербурге и Ленобласти спрос на индивидуальные дома упал на 39 %. Девелоперы сокращают количество проектов и выходов в строительство.

🧭 Что предлагает участники рынка
Ввести специальное регулирование подряда в ИЖС по аналогии с 214-ФЗ, с фиксированными, предсказуемыми штрафами.
Разделить ответственность по степени нарушений.
Создать досудебный механизм урегулирования и независимую техническую экспертизу.
Застройщики предупреждают: без правового баланса сегмент ИЖС рискует остановиться, а частное домовладение — превратиться в поле юридических конфликтов.

💬 мой комментарий

Желание правитель­ства защитить ин­тересы граждан–за­казчиков понятно. Отсю­да и появились первые тесты с эскроу–счетами в ИЖС в 2023 году и обя­зательное их применение при льготном кредитова­нии в 2024–м, а также сти­мулирование применения 214–ФЗ в отношении про­ектов застройки индивиду­альными жилыми домами.
При этом меры урегу­лирования и ужесточения применили, а вывести из–под закона «О защите прав потребителей» «забыли». Здесь–то и образовалось по­ле возможностей для «пот­ребительского экстремизма».
Мы сами (компания «Факт») сталкивались неод­нократно с такими эпизода­ми и прекратили самосто­ятельную застройку домов, сосредоточившись на деве­лопменте территорий. Раз­меры неустоек и пеней лег­ко могут перекрыть стои­мость строительства, не го­воря уже о размере при­были, поэтому заниматься таким бизнесом, мягко гово­ря, рискованно. И действи­тельно, такие «экстремисты» ставят под удар весь бизнес застройщика и следом вы­полнение обязательств пе­ред другими заказчиками.

Что еще хочу добавить:
Концептуально все таки, подряд на строительство дома является услугой и регулирование его ЗПП - логично. Но когда, добавляется еще и эскроу, то это превращается в смертельное комбо. По идее, если строительство вести по 214 ФЗ в рамках комплексных проектов через ДДУ, то это само собой выводит строительство домов из под действия ЗПП. Но входить сейчас в комплексный проект по 214 - это то еще "безумие и отвага" .

Тем компаниям, которые по каким то причинам еще видят себя в строительстве домов, остается либо работать с сегментами без эскроу (без ипотеки) либо строить готовое на продажу.

Правительству, если планирует как то снизить падение ввода жилья в ИЖС, прислушаться к инициативам игроков отрасли и хотя бы временно вывести подряды из под ЗПП.

https://t.me/chto_stroim

#новостимнения #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Сентябрь. Итоги

Всем привет!
Сентябрь относительно августа по цифрам получился сильно скромнее, при этом все равно был весьма неплох.

📉Обращения - 13%
📉 Визиты -13:%
📉 Брони -50%
📉 Сделки -30%

В абсолютных значениях сентябрь получился похож на июль, но в суммах сделок по участкам прибавил. Значительная часть продаж была по участкам дороже 7 млн за лот.

Характер сделок:
🔹Ипотеки - 25% - здесь явная растущая динамика, причем проходят ипотеки и по рыночным ставкам.
🔹Рассрочки 25% - долю существенно сократили, сделали это искуственно, немного ужесточив условия по ним, но улучшив за единовременные оплаты, что
🔹увеличило долю «оплат сразу» до 50%
Думаю, что сокращение рассрочек отчасти и привело к сокращению сделок.

Продолжаем наблюдать интерес к готовым домам, много просмотров, есть брони.

Под конец сезона стройка на простых проектах завершена, все усилия на наших комплексных Негородах. На них основной расчет.

Чувствуем давление по ценам со стороны вторичных продаж, в тч в наших поселках.
Покупателей, которые покупают дешевле на 20 и более процентов у частников понять можно. Продавцов, которые продают участки почти по цене покупки и с сильным дисконтом относительно застройщика, понять сложнее.
Ну я всегда говорил, что земля - так себе спекулятивный актив, сейчас особенно.

При этом видим, как демпингуют коллеги по цеху. Что интересно, люди готовы брать участки без собственности, под обещание оформить, с нулевой готовностью, но по низкой цене. А агенты за комиссию все это продают. Воистину, нет ничего нового под солнцем.
Ну что ж, поживем - увидим, чем все это закончится. По многолетней практике, всегда одним и темже

Остался последний квартал года. Если не будет катаклизмов, то он должен быть неплохим.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim
#факткоттеджныепоселки #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

А в остальном ….все хорошо, все хорошо

Всем привет!
Выше скрины с стенограммы доклада Хуснуллина Президенту, взял с сайта Кремля.
По тексту - все правда и настроение от этой правды приподнятое.
План выполняют, строительную отрасль поддерживают.
Все хорошо и все под контролем.

https://t.me/chto_stroim

#новостимнения #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Актуально еще. Только домов все меньше осталось

https://t.me/chto_stroim

Всем привет!
Попросили прокомментировать увеличение НДС до 22% для организаций на ОСНО и снижение порога до 10 млн для взымания НДС с тех, кто на УСН.

🏗 Для стройки последствия очевидны:
🔸Рост стоимости стройматериалов
🔸Рост стоимости услуг по строительству.
Имеем выросшую себестоимость.
В загородке (короткий цикл) это быстро перекладывается на заказчика .
— В многоквартирных домах (длинный цикл) сокращается маржинальность застройщиков по уже проданным ДДУ и попытка отыграть на новых.

Итог: покупка подряда на строительство дома становится ещё дороже. Вторичный рынок готового жилья получает дополнительное преимущество.

Я уже говорил — сегодня мало смысла строить дом на заказ. Пока есть готовое, особенно, которое можно купить с льготной ипотекой — брать нужно готовое.
Оно, кстати, заканчивается. У нас за последние 3 месяца разобрали больше половины готового остатка.

Если посмотреть пошире, то рост налоговой нагрузки - это проинфляционный фактор, а значит, что ставку будут снижать медленнее.
Получаем ситуацию молота и наковальни.
С одной стороны спрос душат высоким ключом, с другой стороны бизнесу не дают снижать цены высокими налогами.

Это будет приводить к дальнейшему торможению вывода новых проектов: строить дорого, а покупать некому.

Можно сколько угодно по этому поводу причитать, но игнорировать то, что в стране идёт СВО, которая требует от государства мобилизовывать все ресурсы, и ожидать, что это пройдет мимо кого-то, очень наивно.
Поучаствовать придется всем так или иначе.

https://t.me/chto_stroim

#новостимнения #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Негород Токсово - Возрождение.

Всем привет!

У одного из наших проектов сегодня особенный день — мы заново открываем Негород Токсово.
Этот проект задумывался, как комплексная застройка бизнес-класса с уникальной архитектурой и домами из нашей авторской линейки — Нордхольм, Мидхольм, Лильхафен.
Красивые фасады из кирпича ручной формовки, фальцевая кровля, террасы, эксплуатируемая кровля, архитектура в духе Голландии и Скандинавии.
Всё продумано до мелочей, и проект уже успел получить премии как лучший посёлок бизнес-класса и премию «Архитектон».

У проекта- непростая судьба.
Мы начали его в 2021 году и вложили серьёзные средства в прокладку сетей и дорог, строительство двадцати первых домов. Однако, в 2022 ситуация в стране сделала крупные инвестиции очень рискованными.
Мы были вынуждены пересмотреть модель: скорректировали планы, добавили участки с дизайн-кодом, привлекли партнёров.
Проект стал устойчивее, но остался в формате комплексной застройки. Мы возобновили реализацию, но затем пришла новая новость — трассировка КАД-2 должна была пройти прямо по границе проекта, затрагивая две трети территории.
Все регистрационные действия остановили, и, по сути, проект оказался под угрозой заморозки.

Мы оказались в непростой ситуации. Часть участков уже была продана, и у нас были обязательства перед собственниками по дорогам и сетям. При этом, фактически не было возможности привлекать в проект деньги с продаж.
Кто-то из покупателей менял свои планы, расторгали договоры, отказывались от рассрочек. Мы могли бы требовать оплату, но сознательно взяли все риски на себя. Выполнили свои обязательства, не требуя с клиентов и партнёров денег.

И вот сегодня у нас снова праздник - трассировку КАД -2 пересмотрели.
Ограничения сняты, и у нас появилась возможность вернуться к полноценной реализации проекта.

https://t.me/chto_stroim

Всем привет!
Видео с Набиуллиной и Силуановым - свежее.
Второе видео - от ноября 2024 года.

Так кому помогать?

https://t.me/chto_stroim

Схема не полетела

Всем привет!
Если бы не смелая честность Николая, я бы не удержался от каких нить колкостей. А так, просто предлагаю посмотреть текст из поста Госсман Девелопмент.
Компании, которая практически первой запустила волну историй про доходности от 30% в загородных арендных домах.

Мы сколько не считали, никак не могли выйти на эти цифры и с чувством со собственной неполноценности смотрели на «тех, кто смог»
Я уже писал о таких примерах ранее, поэтому имею право и сейчас

Недавно узнал, но не нашел подтверждающей информации, о том, что одна из крупнейших УК на этом рынке в Ленобласти, сменила своих владельцев.

Я считаю, по-прежнему, историю с сервисными загородными арендными домами интересной и востребованной. Но есть нюансы.


По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

#порынку #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

Восставшая из пепла

Всем привет!
По данным ЦБ из отчета по деятельности банковского сектора относительно ипотечных кредитов в августе:

🔸Выдачи выросли на умеренные 10%, до 392 млрд после
356 млрд руб. в июле.
🔸При этом доля кредитов, выдаваемых
по госпрограммам 8, остается значительной – 82% в августе
после ~85% в январе – июле. 🔸На наиболее популярную
«Семейную ипотеку» пришлось 278 млрд руб. (+8%
по сравнению с июлем). Мы ожидаем, что кредиты по этой
программе продолжат активно выдаваться, в том числе за счет
повышенного возмещения для банков из бюджета (субсидия
продлена до 01.11.25 9) и постепенного снижения стоимости
фондирования.
🔸Рыночная ипотека росла медленнее (выдано 73 млрд после
58 млрд руб. в июле), поскольку ставки по ней все еще высокие.
Так, в конце августа средняя ставка по рыночным программам
составляла 22,4% :, по сравнению с концом июля она
снизилась на 1,5 процентного пункта.

Подтверждаю наблюдениями по нашей компании:
🔸есть растущая динамика по обращениям к ипотечному менеджеру
🔸растет количество сделок с применением ипотек
🔸в основном, семейные ипотеки, но по рыночным ставка есть и обращения и сделки

https://t.me/chto_stroim

#новостимнения #коттеджныепоселки #загород #ИЖС