Всем привет!
В "Деловом Петербурге" вышла статья с моим комментарием об угрожающе растущем явлении "потребительского шантажа" по отношению к добросовестным строительным компаниям в связи с применением Закона о защите прав потребителей.
Кратко тезисы:
⚖️ Проблемы, на которые указывают
Неадекватные санкции за мелкие недочёты.
Даже незначительные дефекты позволяют заказчику отказаться от приёмки, а подрядчик получает требование выплатить 3 % от полной стоимости договора за каждый день просрочки.
Судебные компенсации выше цены дома.
Известны случаи, когда сумма взысканий превышала 200–300 % стоимости объекта — возврат аванса, неустойки, штрафы и “моральный вред”.
Блокировка счетов.
До решения суда компании нередко сталкиваются с заморозкой счетов на сумму иска. Это ставит под угрозу не только один дом, но и строительство целых очередей.
Неравенство с многоквартирным сегментом.
Девелоперы МКД защищены законом 214-ФЗ — с ограничением штрафов и мораторием на взыскания. В ИЖС таких норм нет, и весь риск ложится на подрядчика.
Эскроу и жёсткий контроль ценообразования.
С 1 марта 2025 года для ИЖС введены эскроу-счета, усилился контроль стоимости. Подрядчики теряют возможность компенсировать издержки и судебные риски.
Падение спроса.
Хотя ИЖС уже занимает 71 % всего нового жилья в стране, в Петербурге и Ленобласти спрос на индивидуальные дома упал на 39 %. Девелоперы сокращают количество проектов и выходов в строительство.
🧭 Что предлагает участники рынка
Ввести специальное регулирование подряда в ИЖС по аналогии с 214-ФЗ, с фиксированными, предсказуемыми штрафами.
Разделить ответственность по степени нарушений.
Создать досудебный механизм урегулирования и независимую техническую экспертизу.
Застройщики предупреждают: без правового баланса сегмент ИЖС рискует остановиться, а частное домовладение — превратиться в поле юридических конфликтов.
💬 мой комментарий
Желание правительства защитить интересы граждан–заказчиков понятно. Отсюда и появились первые тесты с эскроу–счетами в ИЖС в 2023 году и обязательное их применение при льготном кредитовании в 2024–м, а также стимулирование применения 214–ФЗ в отношении проектов застройки индивидуальными жилыми домами.
При этом меры урегулирования и ужесточения применили, а вывести из–под закона «О защите прав потребителей» «забыли». Здесь–то и образовалось поле возможностей для «потребительского экстремизма».
Мы сами (компания «Факт») сталкивались неоднократно с такими эпизодами и прекратили самостоятельную застройку домов, сосредоточившись на девелопменте территорий. Размеры неустоек и пеней легко могут перекрыть стоимость строительства, не говоря уже о размере прибыли, поэтому заниматься таким бизнесом, мягко говоря, рискованно. И действительно, такие «экстремисты» ставят под удар весь бизнес застройщика и следом выполнение обязательств перед другими заказчиками.
Что еще хочу добавить:
Концептуально все таки, подряд на строительство дома является услугой и регулирование его ЗПП - логично. Но когда, добавляется еще и эскроу, то это превращается в смертельное комбо. По идее, если строительство вести по 214 ФЗ в рамках комплексных проектов через ДДУ, то это само собой выводит строительство домов из под действия ЗПП. Но входить сейчас в комплексный проект по 214 - это то еще "безумие и отвага" .
Тем компаниям, которые по каким то причинам еще видят себя в строительстве домов, остается либо работать с сегментами без эскроу (без ипотеки) либо строить готовое на продажу.
Правительству, если планирует как то снизить падение ввода жилья в ИЖС, прислушаться к инициативам игроков отрасли и хотя бы временно вывести подряды из под ЗПП.
https://t.me/chto_stroim
#новостимнения #коттеджныепоселки #загород #ИЖС