Что будем строить? | Баринов🏡

Банки, долги, коллекторы

Всем привет!
В РБК вышла статья о том, что банки стали активнее продавать проблемную ипотеку коллекторам.

🔸 в 2024 году банки передали коллекторам ипотеку на 3,9 млрд руб., это в три раза больше, чем в 2023-м.
🔸 Доля ипотечных долгов среди продаваемых банками долгов выросла до 1,2%.

Причины
1️⃣ рост просрочки требует увеличения резервов, и банкам проще продать долг, чем самостоятельно судиться.
2️⃣ Экономия на судебных расходах: с прошлого года госпошлины ощутимо выросли.
3️⃣ Сразу получить ликвидность вместо долгого возврата через суд.

Доля «плохих» ипотечных долгов пока еще мала, но растет.
Всего 0,5% ипотеки в России находится в глубокой просрочке, однако в рублях это +55% за год.

Причина: бум субсидированных программ в 2022–2023 годах, где часть заемщиков не просчитала риски.

Что это значит для заемщика?

🔸Продажа долга коллекторам (цессия) означает, что коллектор становится новым кредитором и вправе взыскивать залог.
🔸Закон позволяет изымать даже единственное жилье, если это предмет залога и просрочка превышает три месяца.
🔸Коллекторы заинтересованы в таких портфелях благодаря возможности взыскания заложенной квартиры или дома.

В связи с этим:
1️⃣ Мне интересно, означает ли это то, что банкам будет интереснее вместо того, чтобы изымать залоговую недвижимость с последующей реализацией на торгах, продавать долг коллекторам?

По идее, коллекторское агентство после «отжатия» недвижимости будет заинтересовано в максимальной стоимости реализации и на рынке не ожидается продаж множества залоговых объектов.

2️⃣ Еще мне интересен опыт банков и коллекторов по плохим кредитам на ИЖС. Я вангую, что там их ждёт много открытий, связанных с тем, что стоимость залогов будет ниже стоимости кредита не на 20-30 процентов, а в 2 и больше раз.

Отсюда может начаться поворот банков в сторону типовых домов индустриального производства и комплексных проектов, о чем я говорю через раз.

3️⃣ Еще я размышляю на тему того, что банки одновременно являются 🔸держателями множества кредитных обязательств и залогов,
🔸выдают проектное финансирование
🔸держат гигантские суммы депозитов
Прямо напрашивается идея «поженить» депозиты одних на нераспроданные квартиры и проблемные залоги других.
По любви, конечно

Что думаете? Пишите в комментах

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Конференция редакцией газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта NSP

Основные темы конференции:  

📌Комплексные проекты с малоэтажной основой: больше успехов или неудач? 

📌КРТ как новый перспективный механизм: можно ли избежать конфликтов между собственниками и девелоперами и достичь компромисса. 

📌Малоэтажка развивается быстрее рынка:  проекты в Пушкине, Стрельне и других локациях. 

📌Какие особенности спроса позволяют так много строить? (2,7 млн кв. м в год!)

📌Внедрение индустриального подхода в частной индивидуальной застройке 

Я планирую участие, причем, возможно, что в необычной для себя роли.

📲Узнать подробнее о мероприятии и зарегистрироваться можно здесь

В продолжение поста выше ⬆️
Общественные пространства в современных коттеджных посёлках должны закрывать много запросов: коворкинг, кофейня, детский клуб, библиотека, лекторий, место для мастер классов и спорта, винный клуб, кальянная, игровая и тд. На что фантазии и бюджета хватит

#улыбнитесьвпятницу

Праздники прошли, нас застали будни.

Всем привет!
я выкладывал ранее несколько слайдов с презентации Дмитрия Никонова на съезде Федерации ИЖС Северо-Запад с полезными советами.
Но меня больше в выступлении зацепила вводная часть, где Дмитрий описывает некоторое "угасание загородной среди покупателей.

Интересна описанная эволюция восприятия загородной жизни.
"Обратная миграция" с загорода была всегда. Кто-то, действительно, разочаровывался сельским образом жизни. Кого то возвращали в город дети, которые достигали школьного возраста и требовали иного качества инфраструктуры.

Период пандемийного хайпа действительно вытолкнул загород массу неподготовленных потребителей, которые также быстро успели как очароваться, так и разочароваться реальным образом жизни за городом.

Я неоднократно описывал то, что уровень требований к инфраструктуре поселков вырос с изменением портрета потенциальных покупателей - неподготовленные городские жители, привыкшие к каршерингу, доставкам всего, обилию кофеен, пекарен, плэйхабов, парков, скверов, общественных пространств, коворкингов и тп.
И, конечно, ни один коттеджный поселок не в состоянии и близко это обеспечить.
Если есть желание побороться за эту долю спроса, то

Застройщикам и девелоперам предстоит сильно постараться, если они хотят побороться за этих потребителей. Делать, как раньше: «пилить и продавать» не получится.

По реакциям я оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Найдите источники сами или поверьте наслово.

https://t.me/chto_stroim

Очевидно полезное

Всем привет!
На 2-м съезде Федерации ИЖС было интересное выступление Дмитрия Никонова про методы продажи загородной недвижимости. Довольно очевидные вещи, но от этого не ставшие менее полезными. Опять же очевидность не означает того, что все это делают. Про зарядку и правильное питание знают 99% людей, а делают менее 5%

Выкладываю слайды с советами Дмитрия девелоперам, агентам и микродевелоперам.
Даже если вы уже давно на опыте, точно не помешает свериться с этими простыми, но полезными советами.

По реакциям я оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Найдите источники сами или поверьте наслово.

https://t.me/chto_stroim

Кризис. 4 месяца спустя.

Всем привет!
Вчера 12 марта участвовал в 2-м съезде Федерации ИЖС Северо-Запад. Благодарю Федерацию за высокий уровень организации. Были интересные выступления, поделюсь мыслями с них позже.

Я взял тему, с которой выступал ровно 4 месяца назад на Форуме ИЖС про 8+ принципов управления в кризис. Мы поменяли дизайн, но не меняли текста. Мне было интересно порассуждать, как изменилась ситуация с ноября 2024 на примере основных параметров кризиса, как я их выделил тогда.

1️⃣Рекордные ставки по депозитам
ЦБ в своем отчете по ДКУ за февраль фиксирует, что ставки банков понемногу, но снижаются. Требования к устойчивости понизили, а выдача кредитов снижается. Банкам нет необходимости привлекать столько средств, в особенности в предверии снижения ключа

2️⃣Растущий ФОТ и Дефицит трудовых ресурсов
Ситуация вместе с охлаждением рынка строительства и девелопмента тоже выправляется. Есть и свободные строительные бригады и с ИТР тоже попроще стало.

3️⃣ Растущая инфляция и издержки
Здесь по-сложнее. Понедельно есть торможение темпов роста инфляции.
При этом, по строительным материалам прогнозируется рост цен. Выросли издержки в виде налогов, ндс, госпошлин и тд

4️⃣Отсутствие ипотеки.
пока, к сожалению, реально лучше здесь не стало, несмотря на кучу движений со стороны всех участников. Но ситуация не выглядит беспросветной и есть прогрессы и с получением ВКЛ, с раскрытием и стоимостью эскроу.

Как итог, можно сказать, что пики по силе влияющих факторов достигнуты или пройдены и дальше должно быть лучше. При этом надо учитывать, что последствия любого ограничивающего фактора наступают с лагом по времени.
И такое ощущение, что именно сейчас последствия и наиболее отчетливы, Как сказал один из участников, запасы ликвидности у строителей стремительно заканчиваются.
Возможно, что именно сейчас то самое сложное время, которое надо пройти, чтобы через пару месяцев восстанавливаться вместе рынком.

#порынку
По реакциям я оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Найдите источники сами или поверьте наслово.

https://t.me/chto_stroim

.

Всем привет!

На сессии у Андрея Останина он показывал ролик «бегать, как девчонка»
Я выложил его, он почти 3 минуты, можно посмотреть и на ютубе.
Рекомендую не только дамам.

Это не только про приобретаемые и накладываемые установки и ограничения. Но и про прекрасную (не слабую) половину.

Я поздравляю моих подписчиц с праздником и желаю вам всю жизнь иметь силы и желание бегать, кидать, веселиться, вести себя как девчонки.

И еще запись.
Это на ЭКСПО перед Чикагским марафоном на стенде военно морских сил США дочь Катя показывает, как подтягивается девчонка (лучше с звуком)

Итоги, прогнозы, планы (часть финальная)

Всем привет!
Скоро уже 1 квартал 2025 года заканчится и я закончу с этим циклом постов и расскажу о наших планах.
Итоги и прогнозы можно посмотреть по ссылкам
Часть 1, ч 2, ч 3. И полную версию опубликую в дзене. Ссылку дам чуть позже.

1️⃣ Планы по операционным показателям раскрывать не буду. Но скажу, что мы закладываем на 2025 хоть небольшой, но рост в продажах. Мы все таки рассчитываем на плавное восстановление спроса относительно значений 4кв 24 - 1кв 25. Почему я уже писал ранее.

2️⃣ Планы на рост продаж связаны в том числе и с нашими планами по старту новых очередей и проектов.
Мы запустим продажи в проекте «Негород Павловск», выведем новые очереди в проектах «Линтулово» и «Негород Заневский» Также готовимся к перезапуску «Негород Токсово»
Еще запустим новую очередь в «Отрадной Бухте 2»

3️⃣ Почти все проекты и очереди выше - это бизнес-сегмент по наполнению инфраструктурой и стоимости.
И это отражает наши стратегические планы двигаться в сторону более качественного предложения вместо количества.

4️⃣ Большая часть новых запусков предполагает комплексную застройку вместе с партнерами.
И это отражает наше стратегическое видение развития рынка и компании. Я об этом много писал в этом блоге.

5️⃣ Эти планы требуют изменения многих процессов в компании.
Мало кто способен понять их сложность, потому что очень немного компаний управляют пулом проектов 10+ в разных локациях и разных форматов и ценовых категорий. Изменение и улучшение процессов в управлении проектами, маркетинге и продажах - это наш отдельный вызов на несколько лет. По моему расчету реализация этих изменений должна дать нам стратегическое преимущество на рынке.

6️⃣ Ориентация на продукт.
Один из подписчиков в своем канале написал, что пришло время конкуренции продуктом.
Мы полностью с этим согласны и в наших планах дальнейшее развитие продуктового подхода при разработке проектов и связанные с этим изменения, в тч развитие исследовательского -аналитического блока в компании.

7️⃣ Ориентация на клиента.
Это большая тема и надо признаться, что это тоже вызов для нас. На ближайший год в планах - выстраивание регулярных коммуникаций, сбор обратной связи и своевременное реагирование.

Это первый мой опыт открытой декларации наших планов. По итогам года отчитаюсь, что как получилось.

#покомпании
По реакциям я оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Найдите источники сами или поверьте наслово.

https://t.me/chto_stroim

Тренируем силу воли

Всем привет!

Минфин и Минстрой совместно с основным оператором льготных госпрограмм «Дом.РФ» должны до 25 марта «дополнительно проработать» расширение семейной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет, проанализировать «эффекты от реализации данной меры» и сформулировать конкретные предложения по этой теме для правительства

Новость, конечно, позитивная. И даже не только для новостроек, но и для ИЖС, где скопилось нераспроданное предложение готовых домов на продажу от застройщиков.

Идея строить на продажу под «семейные ипотеки» обретает больше смысла.
По словам знакомого застройщика, которые умудряются в Ленобласти при стоимости участка в 3-4 млн строить на продажу дома «под ключ» до 15-16 млн и зарабатывать, спрос очень хороший на такие предложения.
Дальше и рынок участков в этой категории может расшевелить.

Только долгосрочно я к этому отношусь как в фрагменте из Ералаше выше. Боремся с инфляцией, но «все продумано… от своего не отступимся»