BuildExpert

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ - НЕ ПАДАЕТ. ОН ОСТЫВАЕТ

Согласно данным бюро национальной статистики (БНС) 30 420 сделок по стране в мае. Цифра выглядит тревожно, если смотреть только на проценты (https://stat.gov.kz/ru/news/kolichestvo-sdelok-kupli-prodazhi-zhilya-v-mae/)

Если развернуть статистику за последние 2-3 года, картина меняется. Май 2026 идёт примерно на уровне 2024 года и заметно выше 2023-го. Это не обвал рынка, он возвращается к стабильным значениям после очень активных выводов пенсионных накомплении 2024 и 2025 годов.

Что реально изменилось:
📍торгуються дольше и больше
📍ипотеку одобряют по новым кредитным коэффициентам
📍покупатели принимают решение более взешанно
📍продавать всё труднее

Отдельно по Алматы. В мае прошло 4 925 сделок. Это на 24,2% меньше, чем в апреле, и на 31,2% меньше, чем год назад. Снижение заметное. И всё равно Алматы остаётся вторым рынком страны после Астаны.

Я бы пока называла это охлаждением, а не кризисом. Активность 2024–2025 во многом держалась на госпрограммах и снятиях с ЕНПФ. Когда такая подпитка уходит, рынок ищет свой настоящий уровень.

Пенсионные деньги уходят с рынка жилья. Что будет с ценами❓

С 2026 года подняли порог достаточности накоплений в ЕНПФ. Для людей предпенсионного возраста он вырос больше чем в два раза. У остальных в среднем на 79 процентов. Чтобы снять излишки и пустить их на квартиру, теперь нужно накопить заметно больше. Большинство вкладчиков среднего возраста до новой планки не дотягивают.

Только в начале года доступ к изъятиям потеряли больше 36 тысяч человек. Число тех, кто может снять деньги, упало с 885 до 849 тысяч. И это была первая волна, когда порог подняли всего на 10 процентов. Сейчас правила жёстче.

Почему это бьёт по рынку 💥

Последние 5⃣ лет пенсионные снятия были реальным топливом для покупок. Казахстанцы забрали из фонда 5,7 триллиона тенге, около 4,8 триллиона ушло именно на жильё. В пиковом 2022 году пенсионные деньги участвовали почти в каждой второй сделке. На старте программы доходило до 90 процентов покупок.

Теперь этот источник спроса пересыхает. Обвала не жду. Часть покупателей уйдёт в ипотеку и программы Отбасы Банка. Но спрос в бюджетном и среднем сегментах остынет, это уже видно по начавшейся стагнации.

Кого заденет сильнее всего ❓

Квартиры в Алматы за 25–45 миллионов тенге и за 15–30 миллионов в регионах. Сюда шла основная масса пенсионных денег. Премиальное жильё изменений почти не заметит.

Мой прогноз 📈

В популярной вторичке и новостройках цены могут просесть на 5–15 процентов в ближайшие 12–18 месяцев. При условии, что ипотека не закроет выпавший спрос. Льготные программы смягчат падение, но полностью его не вытянут.

❗И важный момент. Сам механизм покупки жилья за счёт пенсии остался. Если коэффициент замещения у вас не меньше 40 процентов от утраченного дохода, до половины накоплений можно направить на квартиру. Просто планка теперь высокая, и большинству она пока не по карману.

#BuildExpert #realestate #недвижимостьРК #ипотека #ЕНПФ

Никакого разворота рынка завтра не будет. Один процентный пункт — это постепенное удешевление потребительских кредитов и рыночной ипотеки. При типичной сумме кредита каждый процент вниз — это десятки тысяч тенге экономии ежемесячно. Коммерческая ипотека сейчас стоит 20–22% ГЭСВ. Это дорого. Но вектор понятен.

❗Пороги ЕНПФ выросли на 80%

Государство подняло минимальные пороги пенсионных накоплений. Для снятия «сверхнормативной» суммы нужно накопить: в 20 лет — 6,7 млн тенге, в 30 лет — 9,75 млн, в 40 лет — 13,37 млн.

За пять лет казахстанцы вывели из ЕНПФ 5,7 триллионов тенге. Большая часть ушла в первоначальные взносы по ипотеке. Именно это перегревало рынок. Теперь этот канал закрыт для большинства — не запрещён формально, но фактически недосягаем.

❓Брать ипотеку сейчас?
Льготная ипотека (7-20-25, Наурыз, Отбасы) от базовой ставки не зависит. Если подходите под условия — ждать смысла нет, лучше не станет.
Рыночная коммерческая — если не горит, подождите до конца года. Ставки пойдут вниз.
Вторичный рынок — сейчас можно торговаться. Чего не было последние два года.

Три процесса идут параллельно: ставка снижается, ГЭСВ до 2027 года стоит, пенсионные деньги уходят из рынка. Рынок охлаждается — и это нормально.

#BuildExpert #ставкиГЭСВ #ЕНПФ #недвижимостьРК #ипотека

ГЭСВ 25%, базовая ставка 17%, ЕНПФ закрывается. Что это значит для покупателей жилья

Три новости за последние недели. Разбираемся по порядку.

ГЭСВ остаётся 25% до 2027 года
Это уже третий перенос снижения предельной ставки по ипотеке. Сначала планировали опустить до 20% ещё в ноябре 2025-го. Не получилось — Нацбанк поднял базовую до 18%, банки просто остановили выдачу. Затем назначили 1 июля 2026-го. Теперь этот срок тоже сдвинут.
Зато с 2027 года появится разделение: у кого первоначальный взнос от 30% — потолок ГЭСВ 20%, у кого меньше — по-прежнему 25%. Логика понятна. Нюанс один: 30% от квартиры в Алматы — это несколько миллионов тенге. У большинства семей таких денег без пенсионных накоплений нет.
Нацбанк снизил базовую ставку до 17%
5 июня — первое снижение за восемь месяцев. Инфляция замедляется, регулятор отреагировал. Продожение читайте ниже 👇

💰ЕНПФ опубликовал новые пороги минимальной достаточности для досрочного использования пенсионных накоплений, рассчитанные по обновленной методике.

💰 Согласно опубликованным данным, казахстанцам необходимо иметь на пенсионном счете:

• 20 лет — 6,67 млн тенге;
• 30 лет — 9,75 млн тенге;
• 40 лет — 13,37 млн тенге;
• 50 лет — 17,59 млн тенге;
• 60 лет — 22,5 млн тенге.

💵 Если накопленная сумма меньше установленного порога, использовать часть пенсионных накоплений досрочно не получится.

🚨Нацбанк снизил базовую ставку на 17 процентов.

Цифра сама вроде небольшая, но это уже первый важный сигнал. Само по себе снижение ставки, обычные покупатели недвижимости сильно не заметят. На основной массе населения эта цифра никак не отразится, если учитывать, что большинство покупателей пользуются льготной ипотекой Отбасы банка, на которой базовая ставка никак не отражается - ну и ранее была утверждена одна общая ставка в размере 8,5% для всех.

Разницу почувствуют пользователи коммерческой ипотеки, а также строительные компании с кредитными линиями в банках второго уровня.

Один процент может отразиться на стоимости услуг Банков, маржинальнсоти строительных компании. Это значит что деньги становятся более дешевыми и более доступными.

#BuildExpert #нацбанк #базоваяставка #БВУ

Готовы ли застройщики?
Те, кто работает системно - да, частично. Те, кто привык действовать по принципу «согласуем потом» - столкнутся с жёсткой реальностью уже в июле.

Готовы ли покупатели?
Нет. Большинство не знает, что у них появились новые права. Об этом мы будем говорить отдельно - подробно и с практическими примерами.

Готовы ли регуляторы?
Вопрос риторический. Подзаконная база ещё дописывается. Правоприменение всегда запаздывает за нормой.

Что будет с проектами, которые не успели

Это один из самых острых вопросов прямо сейчас. Объекты, которые не прошли экспертизу до 1 июля, попадают в переходную зону - с неоднозначным статусом и реальными рисками для сроков и финансирования. Никакой автоматики здесь нет. Каждый случай - отдельная история.

В июне я буду вашим «счетчиком» - будем разбираться вместе

Весь этот месяц канал работает как обратный отсчёт до 1 июля.

Каждую неделю - один блок кодекса, но, конечно, без пересказа законодательного текста. Буду рассказывать только то, что реально меняется для застройщика, покупателя, проектировщика и жителя, чей дом попадает в зону реновации.

Начинаем с главного - с того, что вы уже знаете (или думаете, что знаете).

https://t.me/buildexpert_pro/186

Результаты опроса покажут, с какого уровня нам начинать. Так я смогу понять, с чего вообще начинать и насколько подробно в это уходить 😊.

Диляра Сейтнурова | BuildExpert

СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС ВСТУПАЕТ В СИЛУ ЧЕРЕЗ МЕСЯЦ. ЧТО ВЫ ОБ ЭТОМ ЗНАЕТЕ?

До вступления в силу Строительного кодекса РК № 253-VIII остался ровно месяц. После 1 июля строительная отрасль Казахстана, можно сказать, прежней уже не будет.

А теперь у меня к вам - тем, кто работает в нашей отрасли - вопрос на засыпку: когда вы сами в последний раз вы открывали сам документ?

Я спрашивала многих коллег и поняла, что большинство участников рынка до сих пор не прочитали ни одной страницы.

1 июля многое поменяется

Пока одни застройщики судорожно доделывают проекты, которые не прошли государственную экспертизу «по старым правилам», другие думают что-то типа «разберёмся по ходу». Покупатели квартир в большинстве своём слышали про кодекс краем уха. Чиновники... ну, чиновники тоже люди.

Я работаю с проектной документацией каждый день. И вижу главное: рынок не готов к 1 июля так, как он должен быть готов.

Три вопроса, которые меня беспокоят:

Продолжение читайте ниже 👇

достаточно технического проекта лицензированной организации. Решение акимата, экспертиза и разрешение на строительство не нужны (ст. 116 Строительного кодекса, egov.kz).
Конкретные примеры: - демонтаж ненесущих перегородок внутри квартиры - снос встроенных шкафов и кладовок - объединение туалета и ванной (в той же зоне) - косметические изменения без затрагивания конструктива.

⚠️ Что требует полного согласования
Как только работы касаются несущих стен, перекрытий, наружных конструкций или инженерных сетей - нужны: решение МИО, проект от лицензированной организации, экспертиза проекта, разрешение ГАСК на строительно-монтажные работы.
Примеры таких работ: - проём в несущей стене - перенос мокрой зоны (кухни, санузла) - объединение балкона с комнатой - изменение разводки отопления или водоснабжения

🚫 Что запрещено в любом случае
Закон прямо запрещает (СП РК 3.02-101-2012, КоАП ст. 322):
- сносить или ослаблять несущие стены. В панельных домах это касается любых конструктивных вмешательств - переносить санузел туда, где у соседей снизу находится жилое помещение или кухня - демонтировать вентиляционные каналы - выводить радиаторы центрального отопления на балкон - присоединять к квартире подвал или часть крыши - делать бетонную стяжку в домах с деревянными перекрытиями.

Что нового даёт Строительный кодекс с 1 июля

Первое. Каждый объект строительства получает уникальный 18-значный номер в системе E-Qurylys. Это касается и перепланировок с обязательным согласованием. Вся цепочка от исходных материалов до акта приёмки теперь отслеживается в единой цифровой системе.

Второе. Для создания условий доступности маломобильным группам населения (пандусы, расширение дверных проёмов внутри квартиры) упрощён порядок. Согласование с соседями теперь не требуется (приказ Министра промышленности и строительства № 80 от 04.03.2026, вводится в действие с 01.07.2026).

💰 Штрафы в 2026 году
Незаконная перепланировка - статья 322 КоАП РК: - физлица: 30 МРП = 129 750 тенге (1 МРП в 2026 году = 4 325 тенге) - малый бизнес: 90 МРП = 389 250 тенге - средний бизнес: 150 МРП = 648 750 тенге - крупный бизнес: 300 МРП = 1 297 500 тенге
Штраф - это ещё не всё. При незаконном вмешательстве в несущие конструкции собственника могут обязать восстановить первоначальное состояние за свой счёт.

💡Мой совет.
Один и тот же вид работ в панельном, монолитном или кирпичном доме оценивается по-разному. Серия дома, год постройки, проект здания - всё это влияет на допустимость изменений. Прежде чем начинать ремонт, проконсультируйтесь с проектной организацией. Это дешевле, чем платить штраф и восстанавливать стены.
А вы узаконили перепланировку в квартире, пишите свои комментарии. 👇🏻

#BuildExpert #перепланировка #строительныйкодекс #недвижимостьКазахстан

🏗️ ПЕРЕПЛАНИРОВКА С 1 ИЮЛЯ: ЧТО РАЗРЕШАТ, А ЧТО ЗАПРЕТЯТ

С 1 июля 2026 года в силу вступает Строительный кодекс РК № 253-VIII (подписан Президентом 9 января 2026 года). Закон об архитектурной и строительной деятельности, по которому мы работали с 2001 года, утрачивает силу.

Перепланировка теперь живёт в новом документе. Но принципиальная логика не изменилась. Объясняю на практике.

Два вида изменений - два разных пути согласования
Кодекс сохраняет деление на два типа работ:
Переоборудование - меняется функциональное назначение помещения или инженерные системы. Перевели жилое в нежилое, заменили разводку отопления - это переоборудование.
Перепланировка - меняются границы помещения. Снесли перегородку, расширили комнату за счёт коридора - это перепланировка.
Оба вида требуют оформления. Вопрос только в объёме процедуры.

✅ Что делать без решения МИО
Если работы не затрагивают несущие конструкции, наружные стены и инженерные сети - прододжение читайте ниже 👇

Есть еще порог, про который мало кто знает.
На участках в 9 баллов без специальных технических условий (СТУ) разрешено строить дома до 9 этажей. Все, что выше, требует разработанных СТУ. Значит любая высотка в Алматы обязана иметь специальные технические условия (СТУ). Без них проект не узаконить.

Что проверять перед покупкой
1⃣. Заключение комплексной вневедомственной экспертизы. Это главный документ. Именно госэкспертиза проверяет сейсмические расчеты. Заключение должно быть положительным. Возьмите его у застройщика и сверьте адрес и этажность с тем, что вам продают.
2⃣. СТУ для высоток. Дом выше 9 этажей без специальных техусловий это сразу вопрос к застройщику.
3⃣. Лицензии проектировщика и подрядчика. Проверяю их через реестр лицензий в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на data.egov.kz. Бесплатно и за пару минут.
4⃣. Разрешение на строительство и уведомление ГАСК. Застройщик обязан уведомить Управление государственного архитектурно-строительного контроля о начале стройки через egov.kz. Нет уведомления значит работа идет вне правового поля.
5⃣. Привязка к разлому. Сверьте адрес ЖК с картой микрорайонирования. Вдоль разломов рекомендуют не строить в полосе около 300 метров.
6⃣. Разрешение на привлечение средств дольщиков. Для строящегося жилья проверяется через Казахстанскую жилищную компанию (КЖК).
7⃣. Список недобросовестных застройщиков. Его обновляют каждый год на сайтах акиматов Алматы и Астаны. Загляните туда до подписания договора.

🏘 Какой дом надежнее
Для современного жилья лучший вариант – это монолитный железобетон с диафрагмами жесткости. Большинство высоток Алматы после распада СССР строят именно так. КазНИИСА проверяла такие здания и подтвердила их сейсмостойкость.
Но я всегда добавляю одну оговорку. Сейсмостойкость в проекте и сейсмостойкость по факту это разные вещи. Турция показала это жестко. Монолит держит удар только если построен по нормам. Стоит застройщику отступить от расчета, и преимущество исчезает. Поэтому документы важнее слова «монолит» в рекламном буклете.
На вторичке отдельно смотрите первые этажи. Снос несущих под магазины и перепланировки снижают сейсмостойкость всего дома.

🚩Красные флаги
Нет положительной экспертизы. Высотка без СТУ. Участок в зоне разлома. Застройщик в списке недобросовестных. Любого из этих пунктов достаточно, чтобы остановиться и не торопиться с задатком.
Коротко
Сейсмику в Алматы на глаз не проверить. Смотрите документы, экспертизу, привязку к карте и репутацию застройщика. С 1 июля 2026 года вступает в силу новый Строительный кодекс. Он усиливает ответственность застройщиков и расширяет гарантии для покупателей. Хорошая причина проверять тщательнее.
Квартиру в сейсмическом городе берут на десятилетия. Несколько дней на проверку документов это честная цена за спокойствие.

Нормативы и проверочные ресурсы
СП РК 2.03-30-2017 «Строительство в сейсмических зонах» (с изменениями): https://online.zakon.kz/document/?doc_id=36128461
СН РК 2.03-07-2001 «Застройка города Алматы и прилегающих территорий с учетом сейсмического микрорайонирования» (доступен на adilet.zan.kz и zakon.kz по названию).
Реестр лицензий в строительной и архитектурной сфере: https://data.egov.kz
Проверка разрешений и лицензий, eGov: https://egov.kz/cms/ru/services/licensing/proverka-razresheniy-i-licenziy
Проверка договор долевого участия (ДДУ) и гарантий, Казахстанская жилищная компания: https://khc.kz
Список недобросовестных застройщиков и горячие линии управления архитектуры есть на официальных сайтах акиматов Алматы и Астаны.

Делитесь в комментариях 👇 узнали ли что-то новое для себя, и насколько радежных считаете свой дом сейчас - после прочтения этого поста?

#BuildExpert #сейсмикаАлматы #какпроверитьзастройщика #недвижимостьРК #expertrealestate

СЕЙСМИКА АЛМАТЫ: КАК ПРОВЕРИТЬ ЖК ПЕРЕД ПОКУПКОЙ

Алматы стоит на одной из самых сейсмоопасных территорий страны. По картам сейсмического микрорайонирования город отнесен к зоне 9-10 баллов. Южная часть это 10 баллов, северная – 9.

Поэтому мне хочется еще раз напомнить, что квартира в нашем городе это в первую очередь вопрос конструкции, а уже потом планировки и вида из окна.

Разбираю, что проверять.

На какие нормы опирается сейсмостойкость
Главный документ это СП РК 2.03-30-2017 «Строительство в сейсмических зонах». Он задает расчетные сейсмические нагрузки, классы ответственности зданий и допустимые перекосы этажей. Документ живой, последние изменения внесены в 2025 году.

Отдельно для города работает СН РК 2.03-07-2001 «Застройка города Алматы и прилегающих территорий с учетом сейсмического микрорайонирования». Он делит территорию на зоны 8, 9 и 10 баллов. И прямо запрещает строить и реконструировать здания в зонах выхода тектонических разломов на поверхность.
Продолжение читайте ниже 👇

Бостандыкский держится на участках вдоль Сейфуллина и около КазНУ. Сегмент комфорт плюс. Спрос ровный весь год. Цена ниже Медеу, инфраструктура лучше окраин.
Медеуский всегда премиум. Малоэтажка, клубные дома, низкая плотность. Этим летом запускают единичные объекты. Но каждый из них стоит как несколько квартир в Алатауском.

Север и запад. Алатауский и Наурызбайский

Тут основные точки роста. Земли много, цена квадрата ниже центральной.
Алатауский это массовый сегмент. Большие очереди, тысячи квартир в одном проекте, цикл сдачи 2 года и больше. Сюда заходят и крупные игроки, и небольшие компании. Конкуренция плотная. Покупатели сравнивают долго.
Наурызбайский растет немного тише. Сюда идут семейные покупатели и те, кому важна экология и низкая этажность. Запусков меньше, но почти всё уходит на стадии котлована.

Где перегрев, где дефицит?
Перегрев вижу в Алатауском. Слишком много одинаковых проектов в одном ценовом коридоре. Сроки экспозиции растут. Скидки от застройщиков становятся нормой ещё до сдачи.
Дефицит обозначается в трёх местах. Малоэтажка в Медеу. Комфорт класс в Бостандыкском. Трёх и четырёхкомнатные квартиры в новостройках в принципе. Семейные форматы строят меньше всего по городу.
🚨Что из этого следует? Если бюджет средний, в Алатауском вы выбираете между десятками похожих ЖК. Не торопитесь. Если бюджет выше среднего, в центре каждый следующий проект будет дороже предыдущего.

❗А вот это интересно: у нас новые игроки на рынке
В этом сезоне в Алматы заходят несколько застройщиков, которых здесь раньше не было. Часть из Астаны. Часть из соседних стран. Для открытого рынка это нормально. С 1 июля регулирование становится жёстче. Готовых работать по новым правилам застройщиков должно стать больше.
Но вкладываться в первый объект нового игрока - всегда риск. Я бы подождала полгода после старта продаж и посмотрела, как идёт стройка. Сейчас рынок позволяет сделать такую паузу.
❓Что в итоге
Лето 2026 в Алматы это рынок покупателя. Предложение растёт быстрее спроса. Это хорошее время торговаться и плохое время торопиться.
Какой район смотрите для покупки? Пишите в комментариях, разберу конкретный ЖК.

#BuildExpert #новыйстроительныйкодекс #новыезастройщики #новыеправила #недвижимостьРК

КАРТА СТРОЕК АЛМАТЫ ЛЕТОМ 2026: ЧТО И ГДЕ ЗАПУСКАЮТ

Каждый сезон обновляю свою карту строек Алматы. Смотрю, где забивают сваи, где открывают продажи и где пока согласовывают ПДП. По лету 2026 картина мне уже понятна. Делюсь тем, что фиксирую по районам.

Центр. Алмалинский, Бостандыкский, Медеуский

В центре земли мало. Новые проекты этим летом это либо точечная застройка на месте снесённого частного сектора, либо реконструкция бывших промзон.
В Алмалинском основной поток в сегменте бизнес и премиум. Объёмы небольшие. Один корпус, реже два. Сроки сдачи короткие за счёт небольшой этажности и готовых сетей. Продолжение читайте ниже👇

Старый кодекс работал по упрощённой схеме. Объект попадал на госэкспертизу по факту функционального назначения и этажности. Это породило много споров и серых зон. Особенно по реконструкциям и объектам смешанного назначения.
Новый кодекс уходит от этой логики. Основной критерий теперь это техническая сложность и класс риска объекта. Многоэтажный жилой дом по-прежнему остаётся на госэкспертизе всегда. А вот часть коммерческих объектов и реконструкций сдвинется в сторону частной экспертизы.
Что это означает практически. Если у вас в работе проект который раньше шёл на госэкспертизу автоматически, перепроверьте сейчас. Возможно после 1 июля он будет проходить иначе. А значит сроки, стоимость и набор требований изменятся.

2⃣. Сокращение сроков рассмотрения
В кодексе сроки рассмотрения сокращены. На бумаге выглядит красиво. На практике у меня есть серьёзные сомнения. Скажу почему.
Сократить срок можно двумя путями. Либо разгрузить эксперта по числу объектов на одного специалиста. Либо ужесточить требования к входной комплектности документов. ❗По первому пути инфраструктура не готова. Кадров больше не стало, очередь не уменьшится.
❗Остаётся второй путь. Документы будут проверять жёстче на входе. Любая некомплектность это возврат. И этот возврат теперь считается отдельной итерацией, а не доработкой в рамках одной подачи.
💡Мой практический совет. Готовьте полный пакет с первой подачи. Никаких «доносим потом». Соберите финальную версию всех разделов с проектировщиком до того как подавать. Это сэкономит вам не неделю. Месяцы.

3⃣. Ответственность эксперта
Самое серьёзное изменение. И самое недооценённое в обсуждениях.
По старой логике эксперт давал заключение, а ответственность за объект лежала практически целиком на застройщике и проектировщике. Новый кодекс смещает баланс. У эксперта появляется персональная ответственность за выданное заключение. Не в виде расплывчатой формулировки, а с конкретными последствиями вплоть до отзыва аттестации.

Что это значит на практике. Эксперт будет осторожнее. Где раньше пропускали спорные технические решения с оговорками, теперь либо откажут, либо потребуют переделать. Особенно в части конструктива, сейсмики и инженерных сетей.

Для застройщика тут две новости. Плохая в том что экспертиза станет жёстче. Хорошая в том что качество проектной документации в стране подтянется. И спрос на сильных проектировщиков вырастет резко.
Что делать с запуском проектов в 2026
Если у вас проект который должен заходить во второй половине 2026, я бы действовала так.

До 1 июля попробовать зайти на экспертизу по старому кодексу. Но только если документы реально готовы и пакет полный. Если нет, спокойно готовиться к новому формату.
Заходить с сырым пакетом 25 июня в надежде «успеть до» это сейчас самая частая ошибка которую я вижу у коллег. Не успеете. Получите возврат уже по новым правилам.
У вас проект на экспертизе или вы готовите подачу? Напишите в комментариях на каком этапе. Разберу типичные ситуации в следующем посте.

#BuildExpert #новыйстроительныйкодекс #госэкспертиза #новыеправила #недвижимостьРК

‼️Пост для застройщиков, ГИПов и проектировщиков. И для заказчиков у которых проект сейчас на подаче или готовится к ней. Если вы в этой обойме, дальше по делу.

Госэкспертиза по новому кодексу: 3 главных изменения.
До 1 июля осталось менее 40 дней. Если думаете что госэкспертиза изменится только косметически, это не так. Меняется логика прохождения. Меняются сроки. Меняется ответственность самого эксперта.
Сейчас я веду проект через экспертизу по старому Кодексу и параллельно готовлю документы под новый. Поделюсь тем что вижу изнутри.

1️⃣Новые пороги обязательной экспертизы. Продолжение читайте ниже👇

📍Точка пересечения и что делать всем: покупателям, застройщикам и рынку в целом?

1 июля 2026 года происходит редкое для рынка совпадение. С одной стороны сужается доступ к деньгам, ограничение ГЭСВ снимает часть коммерческой ипотеки. С другой стороны растут требования к застройщикам, удлиняются гарантии, появляется реестр и персональная ответственность.

Спрос на квартиры от слабых девелоперов снизится дважды. Сначала из-за ограничения ипотеки. Потом из-за реестра и более внимательной проверки покупателями. Компании с длинной историей и чистыми проектными документами получат конкурентное преимущество.

По цене квадратного метра прогноз сдержанный. Ужесточение требований к проектированию, экспертизе и материалам поднимает себестоимость. Сокращение доступной ипотеки давит на спрос. Что перевесит, станет понятно к четвёртому кварталу 2026 года. Я склоняюсь к тому, что в Алматы рост будет умеренным, в пределах 10–15 процентов за год, при заметном замедлении новых разрешений и продаж.

❓Что делать сейчас

❗Покупателям. Если есть подтверждённый доход и накопления от 30 процентов, оформление ипотеки до 1 июля по действующим правилам или сразу после по новой схеме под 20 процентов имеет смысл. Если накоплений меньше, фокус на программах Отбасы банка и государственных продуктах.

❗Застройщикам.До 1 июля привести в порядок ПДП и проектную документацию. Проверить статус сертификатов специалистов в реестре. Пересмотреть договоры с учётом новых гарантийных сроков. Партнёрские схемы с банками и рассрочка станут основным каналом продаж в сегменте, который выпадет из коммерческой ипотеки.

❗Рынку в целом. Готовиться к перетоку клиентов из частных банков в Отбасы банк и партнёрские продукты. И к тому, что планка качества для входа на рынок поднимается. Для отрасли, которая 18 лет работала на разрозненных нормах, это закономерный шаг.

#BuildExpert #налоговыйкодексРК #строительныйкодексРК #новыеправиларынка #ставкаГЭСВ #20процентов

📍Базовая ставка Нацбанка сейчас 18 процентов. Маржа банков сжимается до 2 пунктов. По мнению аналитика Ассоциации финансистов Казахстана Рамазана Досова, выдача новых жилищных займов у частных банков в нынешнем виде может упасть на 50 процентов. По общему рынку, с учётом сохранения государственных программ и Отбасы банка, эффект ближе к 10–20 процентам.

📍Цифры января 2026 года полезны для сравнения. Объём выдачи ипотеки составил 181,2 миллиарда тенге. Это на 40,7 процента ниже декабря 2025-го и на 18 процентов выше января 2025-го. Сезонность сильная, поэтому первые данные после 1 июля корректно сравнивать не с июнем, а с июлем прошлого года.

📉Параллельно меняется методология. ГЭСВ начнут считать по трём параметрам: срок кредита, размер первоначального взноса и коэффициент LTV. Чем больше взнос и короче срок, тем ниже ставка. Глава Нацбанка Тимур Сулейменов уточнил, что предельные 20 процентов вводятся при первоначальном взносе от 30 процентов. При взносе меньше 30 процентов ставка может доходить до 25 процентов. Решение о двух ставках ещё оформляется отдельным актом.

💡Что это значит для покупателя в Алматы. Раньше человек со взносом 20 процентов оформлял ипотеку в коммерческом банке под 22–25 процентов. С 1 июля у него два варианта: внести 30 процентов и получить ипотеку под 20, либо отказаться от классической схемы. Альтернатива остаётся, это программы Отбасы банка, «7-20-25», «Наурыз», «Бақытты Отбасы», «Зелёная ипотека».

📌Строительный кодекс - самое

Кодекс президент подписал 9 января 2026 года. Часть норм заработает с 1 июля 2026 года, часть с 1 января 2027 и 1 июля 2028 года.

До сих пор отрасль регулировалась разрозненными законами и подзаконными актами. Между ними были несостыковки, особенно в вопросах ответственности подрядчика и сроков гарантии. Кодекс собирает требования в одной системе и охватывает весь жизненный цикл объекта от проектирования до сноса.

Что я выделяю по практической значимости?

❗Обязательная экспертиза градостроительных проектов. Через неё теперь проходят все проекты детальной планировки, в том числе при их корректировке. Сама корректировка ПДП допускается не чаще одного раза в два года и только в границах генерального плана. Для Алматы это прямое ограничение точечной застройки.

❗Реестр недобросовестных застройщиков. Его разместят на eGov и портале профильного министерства. Покупатель сможет проверить компанию до подписания договора.

❗Сейсмическая безопасность. Вводится паспортизация жилого и общественного фонда в сейсмоопасных регионах. Обязательны испытания конструктивных систем на сейсмостойкость. На объектах I уровня ответственности устанавливаются инженерно-сейсмометрические станции. Площадки выбирают с учётом данных микрозонирования. Для Алматы как города в зоне 8–9 баллов это профильная норма.

❗Гарантийные сроки. Минимальный срок на объект в целом теперь 5 лет. На фундамент, несущие конструкции, кровли и фасады не менее 10 лет. До этого многие подрядчики держались за стандартные 2 года.

❗Персональная ответственность. Отвечает не только компания, но и конкретный специалист. Сертификат могут отозвать, в отдельных случаях наступает уголовная ответственность.

❗Электронный реестр лицензиатов. Сертификаты сотрудников и гарантийные обязательства уходят в единую цифровую систему. На тендерах фильтр не пропустит просроченные или некорректные документы. Продолжение читайте ниже 👇