Канал эксперта по строительству и недвижимости. ✅ Комментирую изменения на рынке недвижимости ✅ Разбираю качество строительства ✅ Анализирую выгоды и риски ✅ Говорю, что важно при выборе недвижимости.
📍Базовая ставка Нацбанка сейчас 18 процентов. Маржа банков сжимается до 2 пунктов. По мнению аналитика Ассоциации финансистов Казахстана Рамазана Досова, выдача новых жилищных займов у частных банков в нынешнем виде может упасть на 50 процентов. По общему рынку, с учётом сохранения государственных программ и Отбасы банка, эффект ближе к 10–20 процентам.
📍Цифры января 2026 года полезны для сравнения. Объём выдачи ипотеки составил 181,2 миллиарда тенге. Это на 40,7 процента ниже декабря 2025-го и на 18 процентов выше января 2025-го. Сезонность сильная, поэтому первые данные после 1 июля корректно сравнивать не с июнем, а с июлем прошлого года.
📉Параллельно меняется методология. ГЭСВ начнут считать по трём параметрам: срок кредита, размер первоначального взноса и коэффициент LTV. Чем больше взнос и короче срок, тем ниже ставка. Глава Нацбанка Тимур Сулейменов уточнил, что предельные 20 процентов вводятся при первоначальном взносе от 30 процентов. При взносе меньше 30 процентов ставка может доходить до 25 процентов. Решение о двух ставках ещё оформляется отдельным актом.
💡Что это значит для покупателя в Алматы. Раньше человек со взносом 20 процентов оформлял ипотеку в коммерческом банке под 22–25 процентов. С 1 июля у него два варианта: внести 30 процентов и получить ипотеку под 20, либо отказаться от классической схемы. Альтернатива остаётся, это программы Отбасы банка, «7-20-25», «Наурыз», «Бақытты Отбасы», «Зелёная ипотека».
📌Строительный кодекс - самое
Кодекс президент подписал 9 января 2026 года. Часть норм заработает с 1 июля 2026 года, часть с 1 января 2027 и 1 июля 2028 года.
До сих пор отрасль регулировалась разрозненными законами и подзаконными актами. Между ними были несостыковки, особенно в вопросах ответственности подрядчика и сроков гарантии. Кодекс собирает требования в одной системе и охватывает весь жизненный цикл объекта от проектирования до сноса.
Что я выделяю по практической значимости?
❗Обязательная экспертиза градостроительных проектов. Через неё теперь проходят все проекты детальной планировки, в том числе при их корректировке. Сама корректировка ПДП допускается не чаще одного раза в два года и только в границах генерального плана. Для Алматы это прямое ограничение точечной застройки.
❗Реестр недобросовестных застройщиков. Его разместят на eGov и портале профильного министерства. Покупатель сможет проверить компанию до подписания договора.
❗Сейсмическая безопасность. Вводится паспортизация жилого и общественного фонда в сейсмоопасных регионах. Обязательны испытания конструктивных систем на сейсмостойкость. На объектах I уровня ответственности устанавливаются инженерно-сейсмометрические станции. Площадки выбирают с учётом данных микрозонирования. Для Алматы как города в зоне 8–9 баллов это профильная норма.
❗Гарантийные сроки. Минимальный срок на объект в целом теперь 5 лет. На фундамент, несущие конструкции, кровли и фасады не менее 10 лет. До этого многие подрядчики держались за стандартные 2 года.
❗Персональная ответственность. Отвечает не только компания, но и конкретный специалист. Сертификат могут отозвать, в отдельных случаях наступает уголовная ответственность.
❗Электронный реестр лицензиатов. Сертификаты сотрудников и гарантийные обязательства уходят в единую цифровую систему. На тендерах фильтр не пропустит просроченные или некорректные документы. Продолжение читайте ниже 👇
C 1 июля 2026 года: ГЭСВ 20% и новый Строительный кодекс. Что изменится в один день
Снижение предельной ГЭСВ по ипотеке до 20 процентов и вступление в силу Строительного кодекса происходят в одну дату. Разбираю, что это значит для застройщиков, банков и покупателей.
В одной дате сошлись два регуляторных решения. По отдельности каждое способно перестроить рынок. Вместе они задают новую модель его работы.
Ипотека под 20 %
В мае 2026 года АРРФР и Нацбанк утвердили постановление о снижении предельной годовой ставки вознаграждения по ипотечным займам. С 1 июля банки не смогут выдавать ипотеку дороже 20 процентов с учётом всех платежей. Ограничение действует только на новые займы. По выданным кредитам ставки не меняются. Продолжение читайте ниже 👇
Давайте сравним теперь обе программы по семи параметрам и посмотрим, что эффективнее:
1⃣. Оператор Алматы. Три игрока. СПК «Алматы». ТОО «AlmatyRenovation». Частные инвесторы через конкурс. Астана. Один оператор. Муниципальная Елорда даму. 2⃣. Источник денег Алматы. 260+ млрд тенге. Госбюджет плюс частный капитал. Астана. Бюджетный кредит с реинвестированием от продаж. 3⃣. Темп Алматы по плану: 234 дома в год до 2030. Астана по факту первого этапа: 46 домов в год. 4⃣. Подход к застройке Алматы. Квартальная модель. Целые кварталы с частным сектором и коммерцией. Астана. Точечно, по аварийным многоэтажкам. 5⃣. Что получает житель В обоих городах принцип «комната за комнату» либо денежная компенсация по рыночной стоимости. Алматы дополнительно даёт арендное жильё на время стройки. 6⃣. Сейсмика Алматы расположен в 9-балльной зоне. Заключение АО КазНИИСА или Института Сейсмологии служит юридическим основанием для включения дома в программу. Астана сейсмически нейтральна. 7⃣. Параллельный капремонт Астана. Модернизация прописана прямо в постановлении. Кровля, фасады, лифты, инженерные сети. Алматы. Капремонт идёт отдельным потоком. Около 500 многоэтажек к 2030.
❗Мой взгляд практика Модель Алматы быстрее. Частный капитал снимает потолок бюджета, но требует постоянного баланса в треугольнике жилец-акимат-инвестор.
Модель Астаны устойчивее по социальной нагрузке. Один оператор. Прозрачная схема. Но темп слабый. 576 квартир за два года в миллионном городе это очень мало.
Что городам стоит перенять друг у друга ❗Алматы у Астаны: единого оператора в лице Акимата, реинвестирование от продаж, прописанный капремонт в составе программы. ❗Астане у Алматы: открытый конкурс для частных инвесторов, квартальную застройку, чёткие требования к опыту застройщика.
⛔Общее ограничение И там и там программа упирается в 100% согласие собственников. Один отказник останавливает квартал. Этот узел пока не развязан.
📄Что дальше в стране. КЖК называет цифру для решения проблемы по всему Казахстану. 3 300 МКД на 10,5 млн кв. м. Инвестиции 3,2 трлн тенге. По данным МПС РК за 2025 год снесено всего 79 МКД. Новое жильё получили 2 008 собственников.
Без частных инвесторов цифра не подъёмно. Без акима-арбитра жильцы остаются один на один с застройщиком. Осенью 2026 поправки внесут в Парламент. Тогда возникнет третья гибридная модель, в которую заложат опыт обоих городов.
В Астане программа реновации аварийных и модернизации жилых домов утверждена Постановлением Правительства РК от 28 декабря 2023 года № 1225.
Состояние жилфонда столицы: · 3 309 многоквартирных домов в городе · 175 МЖД ждут капитального ремонта · 10 324 лифта работают, 288 требуют замены
С 2018 года отремонтировано 133 дома Один оператор. Без частных инвесторов Главное отличие от Алматы. В Астане работает одна муниципальная компания. ТОО «Елорда даму». 100% участие акимата. Запущена в 2012 году.
📍Механизм такой: · Акимат выделяет участок · Елорда даму проектирует и строит ЖК · Часть квартир уходит в коммунальную собственность для переселения · Остальное продаётся на рынке · Деньги от продажи возвращаются в новое строительство
📊Итоговые цифры с момента запуска · 969,2 тыс. кв. м жилья введено в эксплуатацию · 13 077 квартир построено всего · 4 642 квартиры переданы для переселения · 228 аварийных домов снесено в первом этапе (2013-2017) · 44,5 млрд тенге реинвестировано в новое строительство
📉Темп просел Цифры 2023-2024 годов показательны. Три жилых комплекса. 576 квартир. 34,5 тыс. кв. м. Для переселения передано 304 квартиры. Это слабый темп для миллионного города.
📌Планы на 2026 год Аким Жанис Касымбек назвал приоритеты на брифинге 22 декабря 2025. Район Байконур за улицей Валиханова. Кварталы у рынка «Артём». Улица Кенесары в сторону Ишима. 21 участок. Преимущественно частные дома 1950-1960-х годов постройки. Продолжение читайте ниже 👇
Утверждена маслихатом в ноябре 2024 года. Срок до 2030 года. Бюджет более 260 млрд тенге.
· 1 403 ветхих домов под снос · 7 500 собственников переселят · 676 домов сносят за госбюджет в 2026-2030 годах · 71 дом стоит на тектонических разломах
📍Как устроен механизм
Все объекты делят на три категории. Первая и вторая инвестиционно непривлекательная. Дома на разломах. Аварийные. На малых участках. Их закрывает только государство. Третья категория интересна частнику. Конкурс ведёт СПК «Алматы». Требования жёсткие. Минимум 10 000 кв. м введённого жилья. Опыт от двух лет. Справка из банка о наличии средств на выкуп квартир.
📍Что получает житель? Принцип «комната за комнату». Однокомнатная меняется на однокомнатную. Число проживающих не учитывается. Альтернатива. Денежная компенсация по рыночной стоимости. На время стройки даётся арендное жильё.
📊Цифры 2026 года
· I квартал: 204 собственника получили новые квартиры · План на год: 1 165 человек · В списке более 300 домов под снос Главное изменение этого года. Город ушёл от точечного сноса. Теперь работают целые кварталы. Вместе с частным сектором и коммерцией. Продолжение читайте ниже 👇
Я веду проекты реновации в Алматы, но, конечно, интересуюсь и тем, как они реализуются в других городах - в частности, в Астане.
Сегодня хочу сравнить детально, как обстоят дела с реновацией в двух наших крупнейших городах. Давайте посмотрим сначала на проекты Алматы, потом Астаны, а следом я напишу свои выводы 👇
Дом остаётся. Ремонтируется только общее имущество: кровля, фасады, стояки отопления и водоснабжения, подъезды, лифты, фундамент.
То, что внутри квартиры, в капремонт не входит. Никогда.
Тариф около 200 тенге за квадратный метр в месяц. Это накопления собственников в фонде ОСИ или КСК. Деньги жильцов, не государства.
Четыре критерия, по которым видно, что выбрать
1⃣. Физический износ. Свыше 60% капремонтом уже не вытянуть, нужна реновация. До 60% капремонт окупится.
2⃣. Серия дома. Хрущёвки и старые крупнопанельные серии в 9-балльной сейсмике необходимо оценить общее состояние дома. Кирпич с запасом прочности живёт после капремонта ещё лет 30.
3⃣. Локация. Центр и срединная зона: застройщику экономика бьётся, реновация реалистична. Периферия: капремонт быстрее и понятнее.
4⃣. Готовность собственников. Под реновацию нужны 100% голосов и согласие на переезд. Под капремонт нужно работающее ОСИ и решение общего собрания.
Куда идти
❗Если дом тянет на реновацию: ▪️ районный акимат ▪️ управление городского планирования Алматы для включения в программу ▪️ параллельно общее собрание собственников
❗Если речь о капремонте: ▪️ ваше ОСИ или КСК ▪️ если объединения нет, сначала создать его. Без юридического лица ремонтировать общее имущество некому
Цена ошибки, которую вижу регулярно
Собственники годами скидываются на капремонт. Делают фасад, обновляют кровлю. А через 3 года дом ставят на снос. Накопления фактически сгорели.
Обратный случай. Ждут реновацию десять лет, верят обещаниям. В программу дом так и не вошёл. За это время сгнили стояки, протекла кровля. Капремонт теперь обойдётся вдвое дороже.
Прежде чем решать судьбу дома, нужно понять его категорию. Это видно по техпаспорту и заключению о техническом состоянии.
Ваш дом под реновацию или капремонт? Пишите серию и год постройки в комментариях, разберём.
В чатах домов и на встречах с жильцами слышу путаницу почти каждую неделю. Многие думают, что это синонимы. Цена путаницы доходит до десятков миллионов тенге на дом.
Объясняю по порядку.
📍Реновация. Снос и новое строительство
Дом полностью уходит под снос. На участке строится новое здание, большей этажности.
Собственник получает на выбор: ▪️ квартиру в том же районе по принципу «комната за комнату» ▪️ денежную компенсацию по рыночной стоимости
Платит застройщик в связке с акиматом, через механизм ГЧП. Из кармана жильца не уходит ничего. Но решает не он один. Для запуска нужно 100% согласие собственников и включение дома в городскую программу.
📍Главная мысль, которую я для себя выписала, без данных стратегические решения превращаются в гадание. В девелопменте и реновации я с этим сталкиваюсь каждый день.
Дальше шли две лекции, ради которых я и подавала заявку. Айдархан Кусаинов разбирал особенности анализа в государственном планировании. Куаныш Жаиков из DESHT показал кейс Алматы и подходы к развитию регионов.
Для моей профессии это в десятку. Реновация - это же не только стройка. Это работа с данными о жилом фонде, миграции, спросе, плотности застройки. Без аналитики проект на любой массив быстро превращается в политическое решение.
Во второй половине дня была стратегическая сессия с Ерболом Исмаиловым. Знакомились с потоком, обсуждали ценности сообщества Taldau.
Что в остатке после первого дня? Я попала в среду, где аналитика — рабочий инструмент, а не модное слово. И где Алматы обсуждают как систему. Впереди ещё шесть недель. Дальше буду делиться тем, что увижу полезного для нашей отрасли.
Интересно вам будет? Ставьте реакции, если да!
Уверена, что новые знания еще больше усилят меня как спеца, а это значит, что и вам я смогу тут давать еще больше полезностей! Как-то так) 🫶🏻
Я прошла отбор в первый поток «Школы аналитики. Талдау Алматы». Сегодня отучилась первый день. Делюсь по горячим следам.👣
Школу запустили при Сенате Парламента и акимата Алматы. Площадка — Narxoz. Тема первой недели: «Алматы как региональный хаб Центральной Азии. Данные и аналитика для устойчивого развития».
Открывал день Маулен Ашимбаев. Говорил про эволюцию аналитических подходов в госуправлении.
🏘 СНОСЯТ ВАШ ДОМ: ЧТО ПОЛОЖЕНО ЗНАТЬ ЖИЛЬЦУ С 1 ИЮЛЯ 2026
С 1 июля вступает в силу Строительный кодекс. Права жильцов при сносе там впервые прописаны отдельным блоком. Разбираю, что это значит на практике.
Равноценное жильё в том же районе
Кодекс предусматривает равноценную квартиру не хуже по площади и состоянию в границах того же района. Оценку проводит независимый специалист. Рекомендую внимательно изучить, что именно считается «тем же районом» в вашем конкретном случае — границы трактуются по-разному.
📍Денежная компенсация Сумма рассчитывается от рыночной стоимости на дату уведомления. Учитываются площадь по техпаспорту, состояние квартиры, этаж и инфраструктура района. Неоформленные перепланировки и пристройки в расчёт не входят. Советую заказать независимую оценку до подписания каких-либо документов — это даст вам понимание реальной стоимости.
📍Временное жильё и сроки На весь период строительства застройщик предоставит временное жильё или компенсирует аренду. Уведомить о сносе должны не менее чем за 6 месяцев.
📍Если условия кажутся невыгодными Сначала получите независимую оценку, потом — разговаривайте. Несогласие с предложенными условиями можно направить письменно: застройщику и в акимат.
Потому что земля здесь дороже, и девелоперы не заинтересованы в капремонте как таковом. Им нужен снос и новое строительство. Акимат это знает и использует.
Алматы использует реновацию не только как инструмент обновления жилого фонда, но и как инструмент редевелопмента ценных локаций.
Чек-лист для жильца ветхого дома: что сделать сегодня?
1⃣. Проверьте адрес на сайте акимата. Однако, если дома дома нет в реестре - это еще не значит, что он вне зоны риска.
2⃣. Запросите в управлении жилья акимата копию технического заключения по вашему дому.
3⃣. Если дом включён в программу и вам сделали предложение - не принимайте поспешных решений до независимой оценки квартиры.
4⃣. Зафиксируйте текущее состояние квартиры: фото, видео, акт осмотра. Это потребуется при расчёте компенсации.
Ваш дом в списке? Или вы подозреваете, что должен быть? Пишите адрес в комментарии - разберём конкретные ситуации.
Задавайте вопросы еще, если есть! Я довольно щедрая на информацию 😉
Алматы vs Астана: два разных подхода, два результата
Пишу в продолжении поста про реновацию. Как вы могли догадаться, на эту тему я могу говорить еще долго и много 😊!
📍Алматы делает ставку на снос и новое строительство. За 2024–2025 годы в рамках программы реновации расселено около 40 домов, снесено порядка 25. Новые объекты возводятся в основном по схеме государственно-частного партнёрства: акимат предоставляет земельный участок, девелопер строит и часть площади отдаёт под расселение.
📍Астана идёт другим путём. Там акцент на капремонт, модернизацию фасадов и инженерных сетей в домах 1960–1980-х годов. Объём программ капремонта в Астане в 2025 году примерно втрое превышает алматинский в пересчёте на количество домов.
Что из астанинского опыта применимо к Алматы? Это централизованный оператор капремонта, единый подрядчик и контроль через цифровую платформу. В Алматы этого нет - каждый КСК и ОСИ работает со своим подрядчиком, качество непрогнозируемо.
Сарапшының айтуынша, сталинкалар негізінен Алмалы және Медеу аудандарында орналасқан. Бұл 1930–1950 жылдары салынған, 4–5 қабатты кірпіш үйлер.
ҚазҚСҒЗИ деректеріне сәйкес, дұрыс пайдаланылған жағдайда мұндай үйлердің негізгі конструкциялары панельді үйлерге қарағанда әлдеқайда ұзақ қызмет ете алады.
Алайда басты мәселе – рұқсатсыз қайта жоспарлау. Көтергіш қабырғаларды бұзу, ойықтарды ауыстыру және жүктеме теңгерімін өзгерту ғимараттың беріктігіне айтарлықтай әсер етуі мүмкін, сырттай қауіпсіз көрінгенімен.
«Панельді үйлердің жағдайы күрделірек. Алматыда мұндай үйлер 1960–1980 жылдары жаппай салынған. Олардың көпшілігінің жобалық қызмет ету мерзімі шамамен 50 жыл болған, және бұл мерзімнен асып кеткен үйлер бар», – дейді сарапшы.
Панельді үйлердің басты ерекшелігі – олардың сейсмикалық жүктемеге реакциясы. Ең әлсіз жері – панельдер арасындағы көлденең түйіспелер, олар жер сілкінісі кезінде негізгі жүктемені өзіне алады.
«ҚазҚСҒЗИ деректеріне сәйкес, 1981 жылға дейінгі қатаң сейсмикалық нормалар енгізілгенге дейін салынған үйлерде мұндай түйіспелердің тозуы бірнеше рет тіркелген, – дейді Сейітнұрова.
Сонымен қатар үй сыртынан жақсы көрінуі мүмкін: қасбеті бүтін, жарықтар байқалмайды. Дәл осы жағдай жалған қауіпсіздік сезімін тудырады.»
Қосымша қауіп – панельаралық тігістердің бұзылуы. Температураның күрт өзгеруі салдарынан герметизация уақыт өте келе қасиетін жоғалтып, қабырғалардың тоңуына, ылғалдың жиналуына және арматураның коррозиясына әкеледі.
«Көп жағдайда көтергіш конструкцияларды толық тексермей жасалған күрделі жөндеу тек косметикалық сипатта болады. Бұл мәселені шешу үшін 2025–2030 жылдарға арналған Алматы қаласының реновация бағдарламасы іске асырылып жатыр. 2029 жылға дейін оған 1 429 үй енгізілген», – деп түсіндіреді сарапшы.
Белгілі бір ғимаратты бағдарламаға енгізу туралы шешімді техникалық тексеру негізінде әкімдік қабылдайды. ПИК/ОСИ талқылауға қатысады, бірақ соңғы шешім қала билігінде қалады.
«2026 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енетін Құрылыс кодексі үш негізгі механизм енгізеді.
Біріншісі – “тозған” және “апатты” үй ұғымдарын нақты ажырату. Тозған үй – физикалық тозуы жоғары, бірақ өмірге тікелей қауіп жоқ ғимарат. Ал апатты үй – қауіп төндіретін нысан.
Екінші механизм – екі сценарийді бекіту: көшіру арқылы реновация немесе конструктивті күшейту арқылы күрделі жөндеу. Панельді үйлер үшін екінші нұсқа техникалық тұрғыдан күрделірек әрі қымбат болуы мүмкін.
Түйіспелерді күшейту, инженерлік желілерді ауыстыру және жылу қорғанысын қалпына келтіру толық реконструкцияны талап етеді», – дейді Сейітнұрова.
Үшінші өзгеріс тарихи маңызы бар ғимараттарға қатысты. Сталинкалардың бір бөлігі жергілікті маңызы бар мәдени мұра нысандарының тізіміне енгізілген. Мұндай үйлерді бұзу немесе қайта құру үшін арнайы рұқсат қажет, ал жұмыстарды тек реставрация лицензиясы бар компаниялар жүргізе алады.
«Жаңа Құрылыс кодексі ондаған жылдар бойы жиналған құқықтық олқылықтардың бір бөлігін жояды. Алайда сталинкалар мен панельді үйлер үшін салдары әртүрлі болады, өйткені олардың конструкциялары әртүрлі. 2026 жылғы 1 шілдеден кейін әрбір ғимарат бойынша шешім жеке түрде, техникалық жағдайына қарай қабылданады», – деп қорытындылады Диляра Сейітнұрова. 2017–2018 жылдардағы қалалық паспортизация деректері бойынша
Алматыдағы кеңестік тұрғын үй қоры – сталинкалар мен хрущёвкаларды не күтіп тұр?
Алматыда кеңес дәуірінде салынған 10 525 тұрғын үй нысаны бар*. Оның үстіне бұл тұрғын үй қорының басым бөлігіне 50 жылдан астам уақыт өткен. Мұндай үйлер қаланың тарихының маңызды бөлігі болғанымен, кейбірінде тұру бүгінгі күні қауіп төндіруі мүмкін.
«Осындай нысандардың шамамен 1 000-ы бұзуға ұсынылған, – дейді Qazaq Expert Club сарапшысы, құрылыс саласының маманы Диляра Сейітнұрова. Бұл жерде екі түрлі ғимарат типі туралы айтып отырғанымызды түсіну маңызды: кірпіштен салынған сталинкалар мен панельді хрущёвкаларды бірдей қарастыруға болмайды».
Подайте заявление в районный отдел ЖКХ с требованием провести техническое обследование. Заявление регистрируется, срок рассмотрения -15 рабочих дней согласно Административному процедурно-процессуальному кодексу РК. По моей практике, в списке есть дома с реальным износом 45%, и нет домов с износом 75%. Реестр не идеален. Проверяйте.
Снос или расселение: что реально предлагают жильцу?
Есть две схемы. Первая - денежная компенсация, выкуп квартиры по рыночной стоимости. Вторая - предоставление альтернативного жилья в новостройке. Выкупная стоимость рассчитывается на основании Закона РК «Об изъятии земельных участков для государственных нужд» (№ 87-VI от 2017 года). Статья 15 закона устанавливает: стоимость определяется независимой оценкой, с учётом рыночной цены и убытков собственника. Официально. На практике оценочные компании, которые привлекает акимат, нередко дают цифру ниже рынка на 15-20%.
Если вам предлагают альтернативное жильё, фиксируйте площадь, этаж, срок сдачи и адрес в соглашении. Устные обещания «квартиру в том же районе» ничем не подкреплены юридически.
❗️Я участвовала в нескольких переговорах с акиматом. Разница между первым предложением и итоговой суммой после грамотно выстроенного диалога составляла от 15%. Торговаться можно и нужно!
Что проверяет Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) перед сносом?
Государственная жилищная инспекция Алматы проводит обследование дома и составляет акт технического состояния. На основе этого акта формируется заключение о включении в реестр ветхого жилья.
Инспекция работает по Закону РК «О жилищных отношениях» и Правилам государственного контроля в сфере ЖКХ. Документы, которые составляются: акт обследования конструктивных элементов, дефектная ведомость, заключение об износе. Все три документа вы как собственник вправе получить на руки. Запрашивайте письменно.
По срокам: от признания дома ветхим до фактического выселения в Алматы проходит в среднем от 1,5 до 4 лет. Это зависит от приоритетности участка в программе реновации и готовности документации по земельному участку.
Ваши права на этапе инспекции:
присутствовать при обследовании, подписывать акт с замечаниями, требовать копию заключения.
❗️Не подписывайте акт, если с выводами не согласны, - это важно для последующего оспаривания.
Ни один снос без этих документов не является законным. Если вам говорят «сносим через месяц», но бумаг вы не видели - это нарушение.
Реновация vs капремонт: как не перепутать
Это принципиально разные процессы, и путают их часто, в том числе чиновники.
Реновация - снос и новое строительство. Жильцы расселяются, участок застраивается заново. Правовая основа - Программа реновации жилого фонда Алматы, принятая решением маслихата города Алматы.
Капремонт - работа с существующим фондом без расселения. Регулируется статьями 10–30 Закона РК «О жилищных отношениях». Взнос на капремонт в 2025–2026 году составляет 200 тенге с квадратного метра в месяц. В эту сумму входят работы по кровле, инженерным системам, фасаду и лифтовому оборудованию. Не входит: перепланировка, реконструкция несущих конструкций, подземные парковки.
Когда реновация выгоднее капремонта?
Первый случай: износ превышает 60%, и ремонт обойдётся дороже нового строительства. Второй: участок ликвиден - девелопер готов строить за свой счёт в обмен на часть площадей. Третий: дом находится в зоне ПДП с высокой плотностью застройки. Четвёртый: жильцы готовы к расселению на приемлемых условиях.
Капремонт имеет смысл, когда дом ещё функционально пригоден, износ ниже 50%, и локация не представляет девелоперского интереса.
По адресам: по вопросам капремонта обращаться в КСК или ОСИ вашего дома, по реновации - в управление жилья акимата Алматы.
Многие жильцы годами платят взносы на капремонт, а потом узнают, что их дом включили в программу реновации. Деньги не возвращают. Это системная проблема, решения у которой пока нет.
Узнайте, есть ли ваш адрес в списке домов под снос?
В Алматы официально признаны ветхими 1429 многоквартирных дома. Эти данные указаны в действующем реестре акимата, с которым сейчас и работают.
❗️Если вы живёте в доме постройки до 1970-х годов, дальше читать обязательно.
Как попасть в программу реновации? И как проверить свой адрес?
Признание дома ветхим регулируется Правилами оценки технического состояния многоквартирных жилых домов, утверждёнными приказом Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК. Дом получает статус ветхого, когда физический износ несущих конструкций превышает 60%. Это не визуальная оценка, а заключение аккредитованной технической экспертизы.
Реестр ведёт акимат Алматы, управление жилья и жилищной инспекции. Актуальный список публикуется на сайте акимата или АО Социально-предпринимательская корпорация Алматы (СПК).
Что делать, если дом не в списке, но состояние критическое?
