BuildExpert

Точной публичной карты сталинок по Алматы до сих пор нет. Это сам по себе красноречивый факт. Паспортизация 2017–2018 годов охватила 10 525 объектов советской постройки. В неё вошли жилые дома включая сталинки. Каждый объект получил электронный паспорт с привязкой к карте 2GIS.

📍Что показали обследования?

По итогам паспортизации почти треть обследованных зданий не соответствует современным нормам сейсмоустойчивости. Из 10 525 проверенных объектов около 1 000 были признаны ветхими и рекомендованы к сносу. Данные КазНИИСА: 68% советских зданий Алматы требуют доработки по сейсмическим требованиям.

Сталинки в этой картине стоят особняком. Панельные хрущёвки при проверке 2017–2018 годов показали себя сейсмостойкими. А вот кирпичные дома сталинской постройки ведут себя иначе. В 2008 году КазНИИСА провёл вибродинамические испытания трёхэтажного кирпичного дома на Сатпаева за Центральным стадионом. Результат показал: кирпич не держит сейсмическую нагрузку так как панель.

При этом руководство Управления городского планирования чётко говорит: здание может прослужить до 100 лет при своевременном капитальном ремонте. Нет ремонта и начинаются проблемы. Плюс к этому жители делают самовольные перепланировки. Убранные несущие стены на первых этажах снижают сейсмостойкость всего дома. Именно поэтому акимат давно запретил выдавать разрешения на пробивку несущих конструкций.

❗Что говорит новый Строительный кодекс
Строительный кодекс РК № 253-VIII, который вступает в силу с 1 июля 2026.

Для сталинок здесь важны три вещи.

1⃣ Кодекс разграничивает понятия «аварийный» и «ветхий». Аварийный дом угрожает жизни прямо сейчас. Ветхий имеет износ несущих конструкций выше нормы, но пока стоит. У сталинок как правило второй статус, то есть они ветхие, но не признаны аварийными
2⃣ По новому кодексу у дома появляется выбор между двумя вариантами: реновация с расселением под новое строительство или капитальный ремонт с усилением несущих конструкций. Второй путь для сталинок теоретически возможен. Особенно если дом находится в списке исторически ценных объектов.
3⃣ Исторически значимые здания выведены в отдельную категорию. Для них предусмотрены особые условия при принятии решения о сносе или сохранении. Часть алматинских сталинок относится именно к этой категории: они включены в перечни объектов культурного и исторического наследия местного значения.

🚨 Реновация или сохранение?

Здесь и начинается самое интересное.
Если дом признан объектом наследия, снести его просто так нельзя. Нужно заключение от уполномоченного органа по охране памятников. Застройщик обязан доказать, что реконструкция без сноса невозможна. Это длинная процедура и она защищает часть сталинок.

Если дом не в реестре наследия, то решение принимает акимат совместно с жильцами через ОСИ. При износе несущих конструкций – свыше 60–70% – дом могут включить в программу реновации. Это значит расселение и снос. Жильцы получают равноценное жильё в том же районе.

По данным программы реновации Алматы 2025–2030 в очереди на расселение и снос стоят 1 429 домов до 2029 года. Среди них сталинки тоже есть. Особенно в кварталах, где земля дорогая и застройщик готов входить в проект.

Моя любимая сталинка

Не могу не сказать об этом.
Мой любимый дом находится на улице Гоголя в Алмалинском районе. Трёхэтажный такой, с аркой во двор и с потолками под три метра. Там живёт несколько семей, которых я знаю лично. Дом стоит с 1952 года. Он пережил несколько небольших землетрясений. Он не в аварийном состоянии. Но он и не в программе капремонта.

Именно такие дома сейчас в зоне неопределённости. Они не разрушаются. Но и системного решения по ним нет. Новый кодекс даёт рамку. Что будет внутри этой рамки зависит от того, какие решения примет акимат в 2026 году уже после вступления кодекса в силу.

Я слежу за этим. И буду писать об этом.
А у вас есть любимая сталинка в Алматы?

Напишите адрес в комментариях.

#BuildExpert #СталинкиАлматы #СтроительныйКодекс2026 #РеновацияАлматы #Алматы #НедвижимостьКазахстана

СТАЛИНКИ АЛМАТЫ: ЧТО С НИМИ БУДЕТ ПО НОВОМУ КОДЕКСУ.

Давайте сегодня поговорим про дома, которые все называют «сталинками» - те самые кирпичные трёх и пятиэтажки с высокими потолками и толстыми стенами, которые стоят в центре Алматы с 1930-х и 1950-х годов.

Многие из них пережили Великую Отечественную. Им по 70 и по 80 лет. И сейчас они оказались перед самым серьёзным вопросом за всё своё существование.

Что с ними будет по новому Строительному кодексу? Где они стоят и сколько их?

Сталинки в Алматы сосредоточены в Алмалинском и Медеуском районах. Это проспект Абая, улица Достык (бывшая Ленина), Назарбаева (бывшая Фурманова), Гоголя, Карасай батыра. Квадраты старого центра. Именно здесь в советское время строили для номенклатуры и для первых горожан. Строили добротно: кирпич в полтора два метра толщиной, лепнина на фасадах, подъезды с мозаикой.

Продолжение читайте ниже 👇

📍Моя оценка как практика

Я так уверенно привожу все цифры и раскладывают по полочкам, потому что работаю в реновации и вижу всю картину изнутри. И скажу вам так:

❗️Цифра 676 домов к 2030 году выглядит реалистично только при одном условии: темп переселения должен вырасти с 670 человек в год до полутора тысяч и выше. На 2026 год план 1 165 человек. Это движение в правильную сторону.

1⃣ Но корневая проблема не в темпах.
Программа держится на принципе 100% согласия собственников. Один несогласный блокирует снос всего дома. На практике это консервирует целые кварталы с разрушающимися каркасно-камышитовыми постройками.

2⃣ Второй нерешённый вопрос: инвестиционная привлекательность районов неравномерна. Центр застройщикам интересен. Турксибский район с 586 домами под реновацию застройщикам по-прежнему неинтересен. Без дополнительных стимулов со стороны государства этот дисбаланс останется.

Новшество программы 2024–2030 - это три категории домов по степени привлекательности. Это шаг вперёд. Первая категория: сносит акимат за свой счёт.

Вторая и третья: инвесторы с государственной поддержкой. Вроде правильная логика, но механизм ещё только проходит обкатку.

Алматы находится в зоне высокой сейсмической активности. Каркасно-камышитовые дома 1930–1970-х годов это не просто ветхость, а вполне себе реальный риск для людей.

Третья попытка запущена с более продуманной структурой. Буду следить за тем, чем она отличается от второй на практике.

Ставьте реакции, если было интересно, и пишите вопросы /комментарии.

#BuildExpert #реновация #ветхоежильеалматы #недвижимостьалматы #рынокжильяалматы

Что уже было реально сделано и что планируется в рамках реновации?

По итогам 2025 года новые квартиры получили 670 собственников. Переселение осуществлялось ТОО «Almaty Renovation» и частными инвесторами.

В 2024 году снесено 18 домов. В 2025 году с участием инвесторов планировалось снести 95 зданий.

До конца 2026 года планируется обеспечить новыми квартирами 1 165 человек. К 2030 году город намерен сократить количество ветхих домов с 1 366 до 690.

В Турксибском районе в 2025–2026 годах строится 8 новых домов на 240 квартир.

Главный тормоз программы:

Снос возможен только при согласии 100% собственников. Если хоть один против, дом не снесут. Это снижает темпы реализации программы.

Жильцы жаловались на качество строительства и неподходящие квартиры взамен. Снос на многих участках срывался из-за несогласия жильцов с условиями программы.
Это работало так же и в программе 2021–2025, которую свернули, как я уже писала.

Реновация Алматы 2025–2030: третья попытка.

Да, я не ошиблась в названии. Представьте, это уже третья попытка за 12 лет. Что было сделано?

Пилот запустили в 2012 году. За три года снесли 56 домов и построили 63 новостройки на 2 400 квартир.

В 2021 году запустили полноценную программу на 708 домов. Она должна была завершиться в 2025-м. Не завершилась, потому что ее досрочно свернули.

А 29 ноября 2024 года маслихат Алматы утвердил третью программу с довольно внушительными масштабами.

В Алматы сегодня 1 366 ветхих домов, где живут более 43 000 человек. Большинство - это двухэтажные каркасно-камышитовые строения. Наибольшая концентрация в Турксибском районе: 586 домов.

Цель программы: реновировать не менее 676 домов и расселить около 7 500 собственников.

Из 676 домов: 71 расположен прямо на тектонических разломах. Через Алматы проходит 27 разломов. Для каждого рекомендована охранная зона 300 метров по обе стороны.

5 пунктов, которые я проверяю перед подписанием. Это касается и Отбасы и БВУ:

1. Страхование. Банки включают страховку жизни и имущества в тело кредита. Сумма 200-400 тысяч в год. Уточните: обязательна или рекомендована.
2. Оценка недвижимости. Оценочная компания банка может занизить стоимость объекта на 10-15%. Это увеличивает ваш первоначальный взнос. Попросите два заключения.
3. Комиссия за выдачу. В ряде банков 1-2% от суммы займа. На 20 млн это 200-400 тысяч разово.
4. Штраф за досрочное погашение. Особенно в первые 5 лет. Некоторые банки закрывают окно досрочки на срок до 3 лет.
5. Плавающая часть ставки. В 2026 году часть банков предлагает схемы с базовой ставкой НБ + маржа. Это значит ставка может вырасти если НБ поднимет ставку осенью.
Если у вас уже открыт счёт в Отбасы 3+ года и коэффициент близок к К=5 - ждите своего займа. Если с нуля - открывайте счёт сегодня и берите промежуточный или рыночный заём параллельно.
Универсального правила нет. Есть ваши цифры.
Пишите свой бюджет и срок — посчитаю оба сценария под вашу ситуацию.

#BuildExpert #ипотека #отбасы #БВУ #недвижимостьАлматы

Ставки БВУ

Национальный банк утвердил решение по базовой ставке. По состоянию на май 2026 коммерческая ипотека в банках второго уровня стартует от 17% годовых. Реальные предложения по вторичке - 18-20%.
Нет накопительного периода. Нет очереди. Въехать можно через 2-3 месяца после одобрения.
Ежемесячный платёж по рыночной ставке 18%, то же тело 20 млн, 20 лет - около 308 000 тенге.
Расчет в цифрах
📌Отбасы банк (Жилищный заем) – 5%, ежемесячный платеж – 132 000 тенге, переплата за 20 лет – 11.7 млн.тенге, срок до въезда 5-7 лет.
📌БВУ – 18%, ежемесячный платеж – 308 000 тенге, переплата за 20 лет – 53.9 млн.тенге, срок до въезда – 2-3 месяца
Разница в переплате - 42 миллиона тенге. Это не мелочь.
Но вот что обычно не считают. Пока вы ждёте жилищного займа Отбасы 5 лет, вы платите аренду. Средняя двушка в Алматы - 250-350 тысяч в месяц. За 5 лет это 15-18 млн тенге. Плюс цены на квартиры за этот срок могут подрасти.

Когда выгоднее не ждать?

Три ситуации когда БВУ имеет смысл прямо сейчас.

📍Первая. У вас есть доход от аренды другой недвижимости или побочные поступления. Платёж в 308 тысяч перекрывается, и вы гасите основной долг - быстрее.
📍Вторая. Вы рассматриваете объект под редевелопмент или продажу через 3-5 лет. Брать под 18% с горизонтом выхода через 5 лет - другая математика.
📍Третья. Вы открыли счёт в Отбасы параллельно. Накапливаете, получаете госпремию 20% (до 55 тысяч в год на вклад), и через 3-4 года закрываете часть долга БВУ уже жилищным займом.

Продолжение ниже👇🏻:

Отбасы Банк или Банки второго уровня (БВУ): где брать ипотеку в 2026

Считаю на конкретных цифрах. Квартира в Алматы за 25 млн тенге. Первый взнос 20% - это 5 млн. Тело займа - 20 млн. Два сценария.
Отбасы: что реально происходит в 2026
Жилищный заём под 5% годовых - это красивая цифра, но чтобы её получить, нужно выполнить несколько условий.
Шаг 1️⃣. Накопить на счёте минимум 3 года и набрать коэффициент оценки К=5. На практике с реальными взносами это занимает 4-6 лет.
Шаг 2️⃣. Очерёдность. Система распределяет займы по мере формирования пула накоплений. В 2026 году срок ожидания в отдельных очередях растянулся до 12-18 месяцев даже после того, как коэффициент набран.
Промежуточный заём (пока ждёте своего займа) - уже 13-15% годовых. Это рыночная ставка. Льготной её не называю.
Ежемесячный платёж по жилищному займу Отбасы: 5% на 20 лет, тело 20 млн - около 132 000 тенге.
Продолжение читайте ниже 👇🏻

📍«7-20-25»
Ставка 7%. Взнос от 20%. Срок до 25 лет. В Алматы и Астане потолок - 30 млн тенге. В январе выделили очередной транш 25 млрд. Работает до 2029 года. Только новостройки от застройщика. Про очередь не буду скрывать, она большая. Лимиты уходят быстро.

📍"Наурыз", "Наурыз жұмыскер" и "Наурыз әскери"
Ставка 9%. Для социально уязвимых — 7%. Взнос от 10% при чистовой отделке. В Алматы и Астане лимит до 36 млн тенге. Срок до 19 лет. Приём заявок открылся этой весной. Программа подтверждена минимум до 2031 года — это редкость для госпрограмм.

📍"Бакытты Отбасы"
Ставка 2% годовых. Для многодетных семей, детей-сирот, людей с инвалидностью. Взнос можно закрыть жилищным сертификатом акимата. Если вы подходите под категорию — это лучшее из того что есть на рынке без исключений.

📍«Зеленая ипотека»
Ставка 12.5% с возможным снижением до 3.5-5% при накоплении 50% от суммы займа. Лимит до 50 млн тенге. Взнос от 20%. Обязательное условие: ЖК с сертификатом LEED, BREEAM, ГОСТ Р или OMIR. В прошлом году выдали 570 займов на 14.7 млрд тенге. Список подходящих комплексов есть на сайте Отбасы банка.

❗Отдельно про "Умай". Программу анонсировали ещё летом 2025-го. Запустить так и не смогли. Обещают в 2026-м, но ориентировочной даты нет. Пока ждём.

Если у вас есть вопросы по конкретной программе, пишите в комментариях. Разберём под вашу ситуацию. 👇

#BuildExpert
#недвижимостьказахстан #новостройки2026
#инвестициивнедвижимость

4 ипотечных госпрограммы, которые работают в мае 2026

Вот честно, это, наверное, самый главный вопрос, который мне задают: какая ипотека сейчас реально работает?

Немногие сейчас доверяют рекламным банерам и даже менеджерам банков. Как оказалось 😊. А вот нам - людям «со стройки», верят, и это ценно и приятно.

Итак, на сегодняшний день, можно сказать, что есть 4 работающие программы.

Коммерческие банки сейчас дают ипотеку под 18-22% годовых. Госпрограммы - это другая история. Ставки там от 2% до 12.5%. Разница в переплате за 20 лет - несколько десятков миллионов тенге. Поэтому разобраться в них стоит до того как идти в банк.
Продолжение читайте ниже 👇

Самозанятый не обязан выдавать фискальный чек по части операций. У него лимит по годовому обороту. Он не плательщик НДС. И самое существенное: объём его ответственности перед клиентом по умолчанию ниже, чем у агентства или ИП на СНР.

Почему это важно лично вам?

Вы покупаете квартиру за десятки миллионов тенге. Платите агенту вознаграждение, обычно процент от сделки. Если завтра выяснится, что в проверке документов был пропуск, что обременение всплыло после регистрации, что задаток ушёл не туда, к кому идти?

С агентством порядок понятный: договор, юридическое лицо, претензия, суд. С самозанятым история тоньше. Договор тоже подписывается, но объём защиты зависит исключительно от того, что вы туда впишете. По умолчанию там будет минимум.

И ещё. Это не значит, что самозанятые работают хуже. Среди них много сильных специалистов с многолетним опытом. Просто инструменты вашей защиты в этом сценарии другие, и о них нужно позаботиться самому.

Как проверить статус агента за пять минут?

Спросите ИИН и попросите подтверждение регистрации.

Зайдите на kgd.gov.kz, раздел «Поиск налогоплательщика», введите ИИН.

Посмотрите режим: самозанятый, ИП на СНР, общеустановленный или статуса нет.
Если статуса нет совсем, перед вами не агент, а посредник без обязательств. Тут отдельный разговор.

Я смотрю эту информацию ещё до подписания договора даже не потому что не доверяю, а просто потому что так требуют негласные правила сделки.

Красные флаги

Что вас должно насторожить в разговоре:

Уходит от вопроса о налоговом статусе или отвечает «зачем тебе это».
Просит наличные без квитанции и расписки.
Договор на одной странице, без реквизитов и ответственности.
Подгоняет с задатком: «решайте сейчас или уйдёт».
Берёт процент с обеих сторон и это не раскрывает.
Не показывает свои документы, но требует ваши.

Один пункт - повод насторожиться. Два и больше - уже повод уйти.

Что обязательно нужно прописать в договоре:

Реквизиты сторон, ИИН, налоговый статус агента.
Конкретный объём услуг, что именно делает агент.
Размер и момент выплаты вознаграждения.
Ответственность за недостоверную информацию об объекте.
Порядок возврата комиссии, если сделка сорвалась по вине агента.
Подсудность по месту жительства покупателя.

Без этого договор есть, а защиты в нём нет.

И еще про застройщиков отдельно!

Хочу подчеркнуть: к застройщикам всё это отношения не имеет. Когда вы покупаете на первичке напрямую у строительной компании, вас защищает Закон о долевом участии, новый Строительный кодекс с июля 2026 года, банковское сопровождение по эскроу и внутренние процедуры самого девелопера. У серьёзных компаний работают юридические отделы, фиксированные договоры, проверенные документы.
Риски, о которых я пишу, возникают именно на вторичном рынке и в зоне частного посредничества. Не путайте две разные истории. Самозанятый риелтор - это про услугу, а застройщик - это уже история про сам объект. Вопросы и инструменты защиты там разные.

Резюмирую:

Самозанятый статус у риелтора - это нормальная часть рынка. Проблема не в статусе, а в том, что покупатели часто не понимают, как изменилась их собственная зона ответственности. Пять минут на проверку ИИН и грамотный договор закрывают восемьдесят процентов рисков.
Остальные двадцать - это здравый смысл, который никто не отменял.

Есть конкретный кейс или сомнения по агенту? Пишите в комментарии или личку, разберём.

#BuildExpert #недвижимостьKZ #налоговыйкодекс2026 #риелторыАлматы #покупкаквартиры #самозанятые #безопаснаясделка #вторичноежильё #Алматы #Астана

Покупка у самозанятого риелтора: что изменилось в 2026

С января на рынке риелторских услуг работает обновлённый Налоговый кодекс. Часть агентов перешла в самозанятые, и для покупателя это значит одно: меняется не сам процесс, а зона ответственности. Расскажу, на что я лично смотрю в каждой сделке и где сейчас тонко.

Что поменялось по сути

Раньше на рынке преобладали агентства, ИП и частники по договорённости. С 2026 года активно растёт прослойка самозанятых риелторов. Регистрация быстрая, налог небольшой, отчётность минимальная. Это удобно для агента, но для клиента появляется ряд особенностей, которые надо понимать заранее. Читайте далее 👇

ШАГ 1⃣. Документы до визита

Перед приёмкой стоит запросить у застройщика основные документы:

→ Технический паспорт
→ Акт ввода в эксплуатацию
→ Исполнительные схемы инженерных сетей

Эти бумаги нужны чтобы спокойно сверить квартиру с проектом. Большинство добросовестных компаний предоставляет их без вопросов.

ШАГ 2⃣. Что осмотреть?

Приёмка - это рабочая процедура. На неё стоит закладывать время. Можно прийти со специалистом, если хочется дополнительной уверенности.

Базовый список того, что я проверяю, когда меня приглашают на приёмку: геометрия стен, окна и двери, стяжка пола, электрика, сантехника, вентиляция, отопление.
Это не значит что обязательно найдутся проблемы, просто такая проверка занимает 2-3 часа, зато помогает избежать рисков.

ШАГ 3⃣. Фиксация наблюдений

Хорошо помогает сплошной видеообход. Всё это прикладывается к акту осмотра.
Письменная фиксация полезна обеим сторонам. Так у застройщика остаётся точное понимание что и где нужно доработать.

ШАГ 4⃣. Акт разногласий

Если в квартире есть моменты, которые хочется устранить до подписания основного акта, оформляется отдельный документ. Это акт разногласий. В нём перечисляются замечания и согласовываются сроки устранения.

Это нормальный рабочий инструмент. На практике стороны обычно укладываются в 30-45 дней.

ШАГ 5⃣. Гарантия пять лет

Один из самых полезных пунктов нового кодекса. Раньше гарантия на жилой дом была 2 года. Теперь 5 лет. На несущие конструкции и кровлю до 10 лет.

Что это значит? Если через пару лет после заселения проявится дефект, связанный с качеством строительства, застройщик участвует в его устранении. Это закон.

📍Внимательная приёмка экономит время и нервы всем. И покупателю, и застройщику. Новый кодекс делает эту процедуру более структурированной, что в итоге работает на качество рынка в целом.

❗Сохраните пост. Перешлите тем, кто принимает квартиру этим летом.

#приёмкаквартиры #новостройкиАлматы #новостройкиАстана #строительныйкодекс2026 #BuildExpert

Приёмка квартиры по новым правилам

Сохраняйте этот пост - дам важную информацию!

Как уже не раз писала, с 1 июля 2026 года вступает в силу новый Строительный кодекс РК №253-VIII. У покупателя появляются понятные процедуры приёмки и расширенные гарантии.

18 лет опыта работы в строительстве позволяют мне с уверенностью утверждать, что этот документ делает многие процессы прозрачнее для обеих сторон: и для застройщиков, и для покупателей (особенно в части сроков гарантий - рассказала об этом ниже).

А еще из важного, что должен знать покупатель: согласно Кодексу, застройщик должен устранять замечания в разумный срок.

В общем, поехали по шагам 👇

Как проводить приемку?

Читаем ниже:

Осылайша, екі ірі нарық арасындағы айырмашылық 2%-дан да төмен деңгейге дейін қысқарды.

«Бұрын айырмашылық айқын болатын, қазір ол іс жүзінде жойылды. Біз елорда нарығының белсенді өсуі аясында бағалардың теңесуін көріп отырмыз», – дейді сарапшы.

Сонымен қатар, оның айтуынша, Алматы нарығы сегменттерге көбірек бөлінген. Мысалы, Алатау және Наурызбай аудандарында эконом-класс тұрғын үйінің бағасы 480–550 мың теңге болса, комфорт-класста – 650–780 мың теңге/м². Бостандық және Әуезов аудандарында (Абай даңғылынан жоғары) бағалар 800 мыңнан 1,5 млн теңгеге дейін жетеді, ал Медеу ауданында (элит сегмент) 1,5 млн теңгеден асады.

Астанада баға диапазоны жаңа аудандардың белсенді дамуы есебінен қалыптасады. Атап айтқанда, Сарыарқа ауданында тұрғын үй құны 315–500 мың теңге/м², Нұра ауданында (Тұран, Ұлы Дала, Үркер) – 525–595 мың теңге/м², Есіл ауданында (EXPO маңы) – 530 мыңнан 1,1 млн теңгеге дейін.

«2025 жылдың желтоқсанында елордада мәмілелердің тарихи максимумы тіркелді. 2026 жылдың бірінші тоқсанының қорытындысы бойынша жарнамалардағы баға өсімі Алматыдағы 1%-ға қарсы шамамен 7% болды.

Оң миграциялық сальдо Астана нарығына қысымды жалғастырып, бағаның өсуінің негізгі драйверлерінің бірі болып отыр», – дейді Сейтнурова.

Инвестиция тұрғысынан да нарықтар әртүрлі табыстылық профилін көрсетеді.

Сарапшының айтуынша, Алматыда бір бөлмелі пәтерді жалға беру құны орталықта шамамен 365 мың теңге, шеткі аудандарда – 238 мың теңге. Жылдық табыстылық 5–7%-ға жетеді, ал өтелу мерзімі – 13–15 жыл.

Ал Астанада бір бөлмелі пәтердің жалдау құны орталықта орта есеппен 259 мың теңге, шеткі аудандарда – 173 мың теңге, табыстылық деңгейі 7–9%.

Сонымен қатар, Colliers Kazakhstan деректеріне сәйкес, елорданың жекелеген аудандарында екі бөлмелі пәтерлер бойынша нақты табыстылық баға өсімін ескере отырып 13%-ға дейін жетуі мүмкін. Өтелу мерзімі – 10–12 жыл.

Сарапшының бағалауынша, қаланы таңдау көбіне сатып алушының стратегиясына байланысты.

« Егер мақсат – тұру және капиталды сақтау болса, Алматы нарығы тұрақтырақ: мұнда жалға алушылардың төлем қабілеттілігі жоғары және бос тұру тәуекелі төмен.

Ал бағаның өсуіне инвестициялау туралы айтсақ, Астана нарығы қызығырақ, себебі мұнда бағалар жоғары қарқынмен өсіп келеді», – дейді Сейтнурова.

* 2026 жылғы сәуірдегі ҚР ҰСБ деректері бойынша

Алматы ма, әлде Астана ма: бүгінде тұрғын үйді қай қалада сатып алу тиімді?

Алматы мен Астана арасындағы баға айырмашылығы жылдам қысқарып келеді. Егер бірнеше жыл бұрын елорда нарығы оңтүстік астанадан 30–40%-ға артта болса, бүгінде айырмашылық іс жүзінде жойылды.

Qazaq Expert Club құрылыс саласының сарапшысы Диляра Сейтнурова айтуынша, Алматыда бастапқы тұрғын үйдің орташа бағасы 1 шаршы метрге 719,6 мың теңгені, ал қайталама нарықта – 741 мың теңгені құрайды. Астанада бұл көрсеткіштер тиісінше 715,4 мың және 727,5 мың теңге деңгейінде.

КАРТА ЦЕН: ГДЕ СЕЙЧАС ДЕШЕВЛЕ, АЛМАТЫ ИЛИ АСТАНА

Раньше разрыв был очевиден. Столица проигрывала югу 30–40% за квадрат. Сейчас разница тает на глазах. Объясню по свежим данным апреля 2026.

АЛМАТЫ
По данным БНС АСПиР РК средняя цена первички 719 605 тг/м². Вторичка 740 998 тг/м². За январь–февраль первичка прибавила 4,3%, годовой прирост 23% (январь 2026 к январю 2025). Картина по районам, которую я вижу из текущих сделок и проектных деклараций:

• Алатауский, Наурызбайский, эконом-класс: 480–550 тыс. тг/м²
• Те же районы, комфорт-класс: 650–780 тыс. тг/м²
• Бостандыкский, Ауэзовский, выше Абая, комфорт и бизнес: от 800 тыс. до 1,5 млн тг/м²
• Медеуский, элит: от 1,5 млн тг/м² и выше

АСТАНА
Первичка 715 416 тг/м². Вторичка 727 519 тг/м². Разрыв с Алматы менее 2%. По районам:

• Сарыарка, правый берег: 315–500 тыс. тг/м², самый бюджетный сегмент
• Нура (проспекты Туран, Улы Дала, мкр. Уркер): 525–595 тыс. тг/м² по готовым ЖК комфорт-класса
• Есиль, левый берег, район EXPO и Улы Дала: от 530 тыс. до 1,1 млн тг/м², от комфорта до бизнес-класса

В декабре 2025 в столице зафиксирован исторический максимум сделок. Прирост за 1 квартал по объявлениям 7% против 1% в Алматы. Положительное миграционное сальдо столицы продолжает давить на цены вверх.

КАК ДОБАВИЛ НДС 16% (НК РК с 1 января 2026)
По моим расчётам налоговая нагрузка в алматинской новостройке составляет 144–160 тыс. тг на квадрат. Это около 20% от цены готового продукта. Объекты, начавшие строительство до 2026 года, идут по переходной схеме. Рынок их вычерпывает быстро. К осени 2026 безналогового первичного жилья в продаже почти не останется. Уже видно по конкретным ЖК на портале недвижимости: лоты 2024–2025 годов закладки уходят с пометкой «цена ниже рынка», новые очереди тех же проектов выставляются с прибавкой 10–15%.

ДОХОДНОСТЬ АРЕНДЫ
Алматы. 1-комнатная в центре сдаётся в среднем за 365 760 тг, на окраине за 238 636 тг. Брутто-доходность 5–7% годовых, срок окупаемости 13–15 лет.

Астана. 1-комнатная в центре 259 402 тг, на окраине 173 840 тг. Брутто-доходность 7–9%. По двушкам в Есильском и Алматинском районах с учётом ежегодного прироста цены реальная доходность доходит до 13% (данные Colliers Kazakhstan, май 2025). Срок окупаемости 10–12 лет.

МОЁ РЕЗЮМЕ КАК ЭКСПЕРТА
Если цель жить и сохранить капитал в стабильном спросе, выбираю Алматы. Меньше рисков простоя, выше платёжеспособность арендаторов, ограниченная земля сдерживает обвал цены.

Если цель инвестировать в рост, выбираю Астану. Прирост по столице обгоняет южную столицу четвёртый месяц подряд. EXPO, Улы Дала и северная Нура ещё не вышли на потолок цены.

ВАЖНО ДЛЯ ОБОИХ ГОРОДОВ
С 1 июля 2026 вступает Строительный кодекс (Закон РК № 253-VIII от 9 января 2026). Гарантия на жилой дом вырастет с 2 до 5 лет, на несущие конструкции и кровлю до 10 лет. Появится официальный реестр недобросовестных застройщиков. До любой покупки проверка ЖК по этому реестру обязательна. Это ваш бесплатный страховочный инструмент, не игнорируйте его.

Ваш бюджет, какой город рассматриваете?

#BuildExpert #АлматыvsАстана #ЦеныНаЖильё #НДС2026 #СтроительныйКодекс

Как самостоятельно проверить статус своего дома.

Шаг 1⃣. Откройте egov.kz, раздел по жилищным вопросам, реестр аварийного и ветхого жилья.
Шаг 2⃣. Сверьте адрес на сайте акимата своего района. Перечни обновляются.
Шаг 3⃣. Если данных нет, подайте письменный запрос в районное управление жилищной политики. Срок ответа 15 рабочих дней.

Если дом не в программе, но состояние ухудшается. Собственники подают коллективное заявление на техническое обследование. Его проводит аккредитованная организация по строительной экспертизе. Заявление рассматривают 30 календарных дней. Само обследование занимает до 45 дней. По итогам дом либо включают в программу реновации, либо получают рекомендации по капитальному ремонту.

Моя позиция простая. Реновация это работа трёх сторон. Государство задаёт программу и нормы. Застройщик выступает подрядчиком и инвестором. Жильцы реализуют право на переселение и новое жильё. Чем раньше собственник знает статус своего дома, тем спокойнее проходит процесс.

✓ Проверьте свой адрес и пишите в комментариях, что Вы думаете поэтому поводу? ✅

#BuildExpert #РеновацияЖилья #Казахстан #АварийноеЖилье #ВетхоеЖилье
#ПраваСобственников

Вчера на Tengrinews вышел материал с моим экспертным комментарием. Тема больная для покупателей новостроек: обязан ли застройщик соблюдать класс жилья, который обещает в рекламе.

Полная версия: https://tengrinews.kz/tengri-home/article/zastavit-kazaxstanskix-zastroishhikov-sobliudat-klassy-zilia-3977/