КАРТА ЦЕН: ГДЕ СЕЙЧАС ДЕШЕВЛЕ, АЛМАТЫ ИЛИ АСТАНА

Раньше разрыв был очевиден. Столица проигрывала югу 30–40% за квадрат. Сейчас разница тает на глазах. Объясню по свежим данным апреля 2026.

АЛМАТЫ
По данным БНС АСПиР РК средняя цена первички 719 605 тг/м². Вторичка 740 998 тг/м². За январь–февраль первичка прибавила 4,3%, годовой прирост 23% (январь 2026 к январю 2025). Картина по районам, которую я вижу из текущих сделок и проектных деклараций:

• Алатауский, Наурызбайский, эконом-класс: 480–550 тыс. тг/м²
• Те же районы, комфорт-класс: 650–780 тыс. тг/м²
• Бостандыкский, Ауэзовский, выше Абая, комфорт и бизнес: от 800 тыс. до 1,5 млн тг/м²
• Медеуский, элит: от 1,5 млн тг/м² и выше

АСТАНА
Первичка 715 416 тг/м². Вторичка 727 519 тг/м². Разрыв с Алматы менее 2%. По районам:

• Сарыарка, правый берег: 315–500 тыс. тг/м², самый бюджетный сегмент
• Нура (проспекты Туран, Улы Дала, мкр. Уркер): 525–595 тыс. тг/м² по готовым ЖК комфорт-класса
• Есиль, левый берег, район EXPO и Улы Дала: от 530 тыс. до 1,1 млн тг/м², от комфорта до бизнес-класса

В декабре 2025 в столице зафиксирован исторический максимум сделок. Прирост за 1 квартал по объявлениям 7% против 1% в Алматы. Положительное миграционное сальдо столицы продолжает давить на цены вверх.

КАК ДОБАВИЛ НДС 16% (НК РК с 1 января 2026)
По моим расчётам налоговая нагрузка в алматинской новостройке составляет 144–160 тыс. тг на квадрат. Это около 20% от цены готового продукта. Объекты, начавшие строительство до 2026 года, идут по переходной схеме. Рынок их вычерпывает быстро. К осени 2026 безналогового первичного жилья в продаже почти не останется. Уже видно по конкретным ЖК на портале недвижимости: лоты 2024–2025 годов закладки уходят с пометкой «цена ниже рынка», новые очереди тех же проектов выставляются с прибавкой 10–15%.

ДОХОДНОСТЬ АРЕНДЫ
Алматы. 1-комнатная в центре сдаётся в среднем за 365 760 тг, на окраине за 238 636 тг. Брутто-доходность 5–7% годовых, срок окупаемости 13–15 лет.

Астана. 1-комнатная в центре 259 402 тг, на окраине 173 840 тг. Брутто-доходность 7–9%. По двушкам в Есильском и Алматинском районах с учётом ежегодного прироста цены реальная доходность доходит до 13% (данные Colliers Kazakhstan, май 2025). Срок окупаемости 10–12 лет.

МОЁ РЕЗЮМЕ КАК ЭКСПЕРТА
Если цель жить и сохранить капитал в стабильном спросе, выбираю Алматы. Меньше рисков простоя, выше платёжеспособность арендаторов, ограниченная земля сдерживает обвал цены.

Если цель инвестировать в рост, выбираю Астану. Прирост по столице обгоняет южную столицу четвёртый месяц подряд. EXPO, Улы Дала и северная Нура ещё не вышли на потолок цены.

ВАЖНО ДЛЯ ОБОИХ ГОРОДОВ
С 1 июля 2026 вступает Строительный кодекс (Закон РК № 253-VIII от 9 января 2026). Гарантия на жилой дом вырастет с 2 до 5 лет, на несущие конструкции и кровлю до 10 лет. Появится официальный реестр недобросовестных застройщиков. До любой покупки проверка ЖК по этому реестру обязательна. Это ваш бесплатный страховочный инструмент, не игнорируйте его.

Ваш бюджет, какой город рассматриваете?

#BuildExpert #АлматыvsАстана #ЦеныНаЖильё #НДС2026 #СтроительныйКодекс