Чернышев AI - ИИ / Недвижимость

К нам пришел запрос - сделать ИИ оценку недвижимости. Сразу вспомнились «33 слона» и еще пару агентств, которые позиционируют себя «цифровыми» и предлагают ИИ оценку.

Скорее всего там индусы данные под реальные подгоняют.

Создать ИИ-модель для оценки недвижимости - это адская задача.

Казалось бы: подкинул данные - получил цену. Но на практике всё упирается в недоступность, неполноту и субъективность данных.

🔥 Главные проблемы:

1️⃣ Нет открытых данных о реальных сделках

- Рынок недвижимости в России непрозрачен: достаточно большие базы цен есть только у крупных игроков: Сбера и Государства (с кучей «но»)

- В ЕГРН указывается залоговая стоимость, а не рыночная

- Даже если есть доступ к сделкам, истории изменений цен (рост/падение рынка) часто скрыты.

- занижения (в регионах это вообще норма)

У классифайдов, как правило, цена «снятия с рекламы», а не продажи.

2️⃣ Одинаковые дома ≠ одинаковая цена

- Два дома в одном районе могут отличаться состоянием: один - с убитым подъездом и протекающей крышей, другой - с ремонтом и консьержем.

- Класс жилья (элитка, комфорт, эконом и куча мутных подклассов) влияет на цену, но границы между ними размыты.

- Ремонт и отделка - ИИ пока не может точно оценить качество даже по профессиональным фото, а если фото сняты на телефон в темноте - вообще беда.

3️⃣ Внешние факторы: что ещё ломает прогнозы?

- Динамика рынка: цены растут/падают, и модель должна учитывать тренды в реальном времени (это вообще была бы волшебная палочка инвестора).

- Инфраструктура: рядом построили ТЦ - цена выросла, а если открыли свалку - упала.

- Юридические риски: аресты, обременения, статус дома (аварийный, под реновацию).

- Сезонность: зимой спрос ниже, летом - выше.

А еще:

- Нет универсальных метрик для сравнения «ухоженности» дома или качества ремонта.
- Фото ≠ реальность: трещины в стенах, запахи, шумы - ИИ этого не видит.
- Человеческий фактор: кто-то переплатит за «вид из окна», а кто-то скинет цену из-за «плохой ауры».

Решаемо? Ну да. Но не частным заказчиком.

Чернышев AI - ИИ / Недвижимость

Тут подписчики подкинули видео от декабря 2024 года. Я даже на знал о нем (вырезал кусок).

Надо было назвать канал "Тот чувак из Липецка".

Да, это тоже наша технология, года 2 уже используем у себя в агентстве. Немного не так на самом деле работает, но в целом суть передана правильно.

Чернышев AI - ИИ / Недвижимость

Как это было: агент ехал за рулем и разговаривал с клиентом. Все остальное делает программа с ИИ.

Согласитесь, это лучше бумажного блокнота и бесконенчой телефонной книги с записями "Олег искал на поперечном", "Марина смотрит помещение под производство"

Что у нас тут:
1. Распознавание: кто агент а кто клиент.
2. Транскрибация звонка
3. Саммари
4. Извлечение чувствительных и важных данных
5. Создание необходимых учеток и растаскивание параметров по полям БД.
6. Оценка качества общения.

(там видно, что я затер часть текста внизу - это фича, которую пока не могу показать)

Чернышев AI ИИ / Недвижимость

1 сентября и холодные звонки

Я думаю все слышали так или иначе про тему с запретом холодных звонков, маркировкой и прочим.

Не буду долго разжевывать и повторять то, что написали везде 1000 раз.

Скажу кратко: все идёт к тому что скорее всего мы просто будем звонить через сервис Авито или Циан и платить за это ещё какие-то деньги.

То есть риэлтор сможет через интерфейс сайта/приложения набрать клиенту и тогда ему не нужно будет ничего маркировать, а входящие у клиента будет выглядеть как звонок с Авито/Циан.

То есть звонить будет можно, но нужно будет за это платить.

P.s. не забываем что из базовых инструментов остаются:
1. Переписки
2. Квалификация на показе
3. Сториз/личный бренд
4. Входящий трафик

Чернышев AI ИИ / Недвижимость

Достойно того, чтобы стать мемом.

В общем там стартап по созданию очередных консультантов/продавцов, которые могут поддерживать контекст разговора и заменят живых людей.
Непонятно что тут нового и уникального. Не указано на какой языковой модели, на сайте никакой информации вообще нет, даже видео работы нет.
Как будто инвестору хайповую идею продают.

Но самое главное в том, что совершенно неизвестные ребята без связей и без денег сделали нечто невероятное.

Они смогли и вы сможете.

Чернышев AI ИИ / Недвижимость

РОПу платят за рост продаж или за чистоту CRM?
Как НЕ посадить РОПа на должность офис-менеджера (пункт 1 вот этого поста)

🔍 Суть проблемы:
Компания нанимает РОПа, но по факту превращает в "надсмотрщика за CRM". Вместо стратегии, работы с брокерами, анализа и развития отдела - он занимается ручным контролем данных, исправлением ошибок менеджеров и бесконечными отчетами о "чистоте базы".

💀 Чем это плохо:

1️⃣ Трата ценного времени
3-4 рабочих дня в месец он тратит на валидацию, контроль заполнения и т.д., это время можно было потратить на обучение команды, переговоры с ключевыми клиентами или автоматизацию процессов.

2️⃣ Компания теряет деньги
- зарплата РОПа тратится на работу, которую может делать скрипт.
- чистка CRM это не "реальное" управление, продажи не растут

3️⃣ Это демотивирует
Самая большая боль - команда перестает воспринимать руководителя как лидера - он просто тот, кто придирается к заполнению полей. 🪰

❌ Нужно уметь отличать администрирование от управления.
❌ CRM - это инструмент, а не результат.

🔥 Как выйти из этого порочного круга?

1️⃣ Всегда считайте трудозатраты: сколько часов компания теряет на ручную работу с CRM. Покажите это основателю/руководителю.
2️⃣ Настройте обязательные поля и валидацию данных везде где это можно сделать, уберите человеческий фактор.
3️⃣ Если менеджеры плохо заполняют CRM нужно просто сделать так, что не было выбора (или хорошо, или никак).

➡️ Например: если пишут короткие описание - сделайте минимальное количество символов в поле, если не разбивают описание на логические разделы - подключите постобработку ИИ или сделайте отдельные поля или wizard, если не способны сделать описание - возьмите данные из параметров, подключите ИИ чтобы он помог брокеру и выдал готовые паттерны.

4️⃣ Ваша задача - рост продаж, а не "идеальная CRM". Если руководство хочет контролера данных - пусть нанимают отдельного человека за меньшие деньги.

Чернышев AI ИИ / Недвижимость

😡Компании ищут офис-менеджеров, а не руководителей отделов продаж.

Просматривал вакансии РОП в премиум-сегменте в Москве и прошел три first-round interview... Обещают от 300,000 рублей в отделе на 10-14 человек.

Типичная ситуация: пришел руководителем отдела продаж, а оказался "админом на побегушках" с зарплатой менеджера. Так? 🤔

Я собрал ТОП-7 проблем, которые можно исправить, нужно желание и воля. 💪

1. CRM-уборщик: ваша главная задача - не рост продаж (а мы всё-таки про деньги), а ручное исправление данных за менеджерами и контроль чистоты и полноты базы. 🧹 Подробнее тут.

2. Отчёты вместо автоматизации: вместо внедрения инструментов вы тратите часы на Excel, потому что «так привычнее». 📊 Подробнее тут.

3. Мотивация не на результат отдела, а на действия: это супер боль 90% агентств недвижимости. Вас оценивают не по прибыли, а по количеству холодных звонков, заполненных полей в CRM, встреч с клиентами в офисе и т.д. 📞 Подробнее тут

4. Ноль влияния на процессы: хочется внедрить чат-ботов, скрипты, аналитику, автоматизировать всё, что не ровно лежит? «Это нам не надо, просто звони больше». 🤖

5. Работа 24/7 вместо эффективности: от вас ждут, что вы будете закрывать проблемы ручным трудом, а не системными решениями (вытекает из пункта выше). ⏰

6. Ответственность без полномочий: должны добиваться плана, но не можете повысить или поменять систему мотивации (в том числе своей). ⚖️

7. Микроменеджмент сверху: каждый шаг согласовывать с учредителем, который «лучше знает, компания же давно на рынке». 📋

В сухом остатке квалифицированный специалист превращается в дорогого клерка, который следит, чтобы "не выносили" и "заполняли", а компания теряет (недополучает) деньги, потому что вместо сокращения издержек, работы над ростом чека, повышения скорости работы и внедрения всего самого современного - рутина. 💼

Ставьте 🔥, и я раскрою каждую проблему подробнее.

Чернышев AI ИИ / Недвижимость

👀 пазл складывается

Запустили национальный мессенджер Max (стоит уделить отдельное внимание тому, какие пугающие права он получает на телефоне)

+

Путин поручил правительству до 1 сентября разработать ряд ограничений против мессенджеров из недружественн стран.

+

Мессенджер Telegram начал процесс открытия офиса в России согласно закону о «приземлении» IT-гигантов

=

WhatsApp пригрустит?

🟢 С точки зрения маркетинга WhatsApp очень сильный и необходимый инструмент для работы с клиентами.

Как минимум “напишите нам в whatsapp” - преследовал цель получения номера телефона = лида.
Если эту лавочку прикроют, то целый пласт маркетинга коту под хвост.
У многих агентств недвижимости и застройщиков вся лидогенерация построена на этой особенности мессенджера.

Держитесь там. Всего вам доброго.

Чернышев AI ИИ / Недвижимость

❓ Почему одни получают много, а другие - мало?

Потому что одни хотят много, а другие - мало. В общем, все.

Пример: два брокера в одной компании. У них одинаковые инструменты, стаж, обучение. Но один зарабатывает 100 тысяч в месяц, а другой - 500. И это стандартная ситуация в любом агентстве.

Не будем пока копать вглубь: распаковку личности, системность, дисциплину и прочее 😊. Сначала нужно захотеть больше.

---

Психологический барьер

Когда брокер берёт комиссию, ему сложно запросить на 20-40% больше стандартной ставки.
- У одного - страх отказа, из-за недостатка объектов в продаже.
- У другого - установка: *«Подниму на 5-7%, и уже хорошо»*.

Важно: всегда называйте сумму выше той, за которую реально готовы работать.

---

Клиент почти всегда заплатить больше

- Один брокер возьмёт 2% и будет уверен, что больше нельзя.
- Другой запросит 4% - и пожалеет, что мало.

При этом: те же клиенты, та же локация.

---

Самое «ужасное», что может случиться

Клиент откажется? Он не последний. Не надо цепляться за него как «за последнего».

Гораздо обиднее, когда человек равняется на лузеров рынка (знакомых риелторов) и считает их ориентиром - "Все так берут"

🕴️Что делать руководителю? Учить каждого брокера хотеть больше (через обучение, через индивидуальные разборы, через красоту вокруг, через личный пример, через пример коллег, через работу с амбициями).

Чернышев AI ИИ / Недвижимость

Пока сижу и залипаю на пейзажи, хочу рассказать кое-что интересное.

Сегодня была консультация по системе мотивации брокеров через геймификацию и ачивки (ачивка - от англ achievement - достижение).

Накидаю вам интересных тезисов для размышления 👇:

Повышать мотивацию брокеров можно не только деньгами 💰 (подарками), ударами в гонг и «грамотами».
Мы же все должны быть диджитализированы, и вообще, сейчас 2025 год.

- Светофор зарплаты 🚦 (у многих это уже есть) прямая и понятная система обратной связи, показывающая текущую производительность и финансовые перспективы.

- Ачивка «Топ Брокер» 🏆 поощрение за результат на длительной дистанции. Позволяет отличить случайные успехи от настоящего мастерства.

- Ачивка за чистоту и полноту базы 📊. Тут всё ясно: порядок в данных залог успеха.

- Ачивка «Переговорщик года/месяца» 🤝 за самую крупную сделку отличная мотивация на работу с самыми высокими чеками.

- MVP (Most Valuable Player) ⭐ это может быть суммарная метрика из нескольких индикаторов, выделяющая самого ценного игрока команды.

У нас есть много наработок и огромное количество результатов A/B тестов по ачивкам, лидербордам, прогресс-барам. Это точно работает, просто нужно уметь правильно выстроить систему и вписать всё это в бизнес-процессы вашей компании! ✅

Пользуетесь ачивками? 😳

Чернышев AI - ИИ / Недвижимость

На тему предыдущего поста - актуализирую информацию о клонировании голоса.

Тейк зис инстракшен.

1️⃣Сначала вам нужен микрофон.
Rode NT-USB Mini (берегу ваше время, можно больше не искать. Стоит 15000 руб). Вам нужно 2 приложения - Rode Connect (для записи) и Rode Central (для обновления прошивки микрофон). Кстати он и для подкастов отлично подходит.

2️⃣ Дальше начинается самое увлекательное и можно записать много бекстейджа.
0. Выгоняете всех из офиса, закрываете окна, закрываете дверь, чтобы случайно никто не вошел.
1. Подключаете микрофон к ноутбуку (в нашем случае Mac)
2. Запускаете приложение и нажимаете REC
3. Сажаете брокера на стул за столом и пусть он начинает рассказывать увлекательные эмоциональные истории о сделках, интересные ситуации с клиенатами и проводит виртуальные показы квартир. Расстояние от микрофона до рта 15 см.
4. Через 5-10 минут увлеченного рассказа у вас начнет получаться отличный контент для клонирования. Запишите на всякий случай 60-30 минут.

Файл готов. Можно его не чистить от посторонних звуков.

3️⃣ Собственно elevenlabs
1. Заходим сюда и создаем аккаунт.
2. После этого заходим вот сюда и покупаем профессиональный тариф за 22$ в месяц - Creator. Бесплатный есть, но просто не тратьте время. В тариф за 22$ входит один клон голоса, но он безуперчен.
3. Переходим в меню слева вверху - Voices и потом справа вверху жмем Create or Clone a vioce -> Professional Voice Clone
4. Грузим файлы, ждем. Получаем clone.
5. Можете протестировать и набрать текст и озвучить его клоном - вам понравится.

❓Если нужны нужны инструкции по работе с какими-то сервисами ИИ - пишите и, если я действительно хорошо это знаю, сделаю бесплатную инструкцию или предложу аналог.

➡️ P.s. было бы приятно, если бы кто-то репостнул или сделал сториз на канал. Я могу выдавать много полезной информации и не прошу за нее денег, но мотивация в виде новых подписчиков не помешает 😇

Чернышев AI - ИИ / Недвижимость

ИИ будет делать холодные звонки
…или нет

Всё чаще слышу: «ИИ уже звонит клиентам и продает недвижимость, скоро заменит агентов и т.д.» И, конечно, после каждой конфы ВЖК все спрашивают: "Когда сделаем ИИ, который будет звонить клиентам?". 🙈 никогда

🟩 Доверие vs. Алгоритмы: Люди покупают у людей

Попытка использовать ИИ для прямых продаж, особенно для холодных звонков, - плохая идея. Продажи строятся на доверии и эмпатии, которые присущи только человеку. Робот не способен создать личный контакт, понять нюансы или эмоционально вовлечь собеседника. Звонок от ИИ воспринимается как спам или мошенничество.
ИИ хорош для анализа данных, оптимизации, квалификации лидов, но не для убеждения или работы с возражениями.

🟩 Законодательный барьер: ИИ-звонки вне закона (где-то уже, где-то скоро будут)

Законодательство многих стран уже активно противодействует нежелательным автоматизированным звонкам:
* США: В начале 2024 года FCC прямо признала ИИ-голоса в автоматических звонках (robocalls) незаконными по Закону TCPA. Штрафы огромны.
* Великобритания и Евросоюз: GDPR и другие законы требуют явного согласия на маркетинговые звонки. Использование ИИ без согласия строго карается.
Полагаю, Россия скоро примет похожие законы для защиты граждан от мошенничества и спама.

🟩 Война роботов: ИИ против ИИ-звонков

Ирония в том, что сам ИИ создаёт инструменты для защиты от ИИ-звонков. Например, Apple в iOS 26 планирует добавить Call Screening - интеллектуальную проверку звонков, которая будет выявлять спам и мошенничество. Google уже использует подобное в Pixel-смартфонах.
В итоге, хотя ИИ и развивается, его роль в холодных звонках будет минимальной из-за законодательных барьеров и фундаментальной потребности человека в доверительном взаимодействии.

Люди по-прежнему хотят покупать у людей.

Чернышев AI - ИИ / Недвижимость

Что-то в этом рынке сломалось.

Вот тут мы звонили по свежим клиентам (1-2 месяца).

А сейчас мы прозвонили за 01 октября 2024 - 30 марта 2025.

Дано: 770 контактов. Все они звонили по объектам, все они в комфорт+ и выше.

Это опыт звонков по ранее звонившим клиентам показывает, что они либо закрыты, либо не хотят разговаривать (в воздухе витает какое-то ощущение страха перед телефонными мошенниками, ненависть к роботам и другим «мы звоним в интересах компании гвозьдтелеком»).

Большинство именно не хотят разговаривать.

Модель прозвона купленных баз, прозвон ранее интересовавшихся терпит крах (используется многими компаниями).
Причина все та же: практически нет мотивации покупке потому что на рынке нету страха и жадности.

Никто никуда не спешит.
Решает вопрос только те кому жизненно надо.

Из 770 контактов только 20 не купили (и не купят 😂).

Самая лучшая возможность познакомиться с клиентом, стать его другом и узнать о нём всё - это входящий звонок.
Та самая первичная квалификация, о которой я говорю постоянно.

Если в этот момент познакомились с клиентом, спросили у него разрешения на дальнейшее контакты, договорились по переписке или по следующим созвоне… вы максимально долго сможете удержать в своей орбите без негатива.

Чернышев AI - ИИ / Недвижимость

Пост негодования

Как вернуть ошибочно зачисленные средства от супер прогрессивного ИИ сервиса от Сбера 😁

Я просто выложу письмо-ответ:

Для возврата денежных средств, пожалуйста, заполните заявление во вложении
Затем направьте его ценным письмом в ООО «СалютДевайсы» по адресу: 121170, г. Москва, Кутузовский пр-т, д. 32, кабинет 6.24
Также для ускорения процесса возврата просим вас направить на электронную почту developer@sberdevices.ru скан-копию подписанного заявления и почтовую квитанцию об отправке заявления почтой.

2025 год. Бумажное письмо в ИИ сервис 😂, скан квитанции, отправка Почтой России. Это какой-то позор.
На самом деле это выглядит как искуственный барьер.
P.s.: заказное электронное письмо отправить нельзя, потому что классификатор почты не видит этот адрес (это первое, что я попробовал).

На следующей digital конференции в секции этого сервиса расскажу им этот кейс потрясающий алгоритм😀

Чернышев AI - ИИ / Недвижимость

Так что это было 👆

Это были съемки нового сезона шоу для риелторов - "Не в метрах счастье". Я был приглашенным экспертом на тему ИИ и bigdata, ну у кончено не обошлось без управленческих фич.

Там намечается 6 эпизодов, в 5 из которых я участовал. Было очень круто, потому что не было никакой подготовки, не было сценария. А организаторы попросили только конкретику - без воды. Так вот - там конкретика без воды.

Сейчас уже думаю, что некоторые моменты надо было и не говорить 😇

Чернышев AI - ИИ / Недвижимость

Снова в Москве. Готовим с Авито кое-что интересное.
Узнаете локацию по фото? 😊

Чернышев AI - ИИ / Недвижимость